住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)三思而行

喬新生

中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)不久前發(fā)出通知，決定在全國(guó)范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押擔(dān)保保險(xiǎn)。2014年7月，原保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州、武漢正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，截止日期為2016年6月3日。2016年7月，原保監(jiān)會(huì)決定將試點(diǎn)擴(kuò)大到各直轄市和省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市，試點(diǎn)期間延長(zhǎng)至2018年6月30日。

此次銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，實(shí)際上是延續(xù)部分地區(qū)老年人住房反向抵押擔(dān)保保險(xiǎn)政策。這說(shuō)明老年人住房反向抵押擔(dān)保的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度實(shí)施沒(méi)有出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

但必須注意的是，原保監(jiān)會(huì)推廣的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期普遍樂(lè)觀情況下實(shí)施的。換句話說(shuō)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，因此，老年人愿意將自己的住房抵押，用于獲得養(yǎng)老保險(xiǎn)，而保險(xiǎn)公司也愿意出售此類養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，以提高自己的利潤(rùn)率。但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性陡然增加，在這樣的大背景下，推廣此類養(yǎng)老產(chǎn)品，能否確保各方面的利益得到有效保護(hù)，值得決策者認(rèn)真思考。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出的通知，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，擁有完全住房產(chǎn)權(quán)的老年人，可以將自己的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，并且可以在抵押權(quán)人同意的情況下處置房產(chǎn)。老年人可以按照雙方簽訂的合同，領(lǐng)取養(yǎng)老金，直至死亡。老年人死亡后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán)利，處置所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

這是在我國(guó)土地使用權(quán)到期之后“自動(dòng)續(xù)期”條件下保險(xiǎn)公司出售的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。該產(chǎn)品的最大特點(diǎn)就在于，沒(méi)有考慮到房屋使用壽命，同時(shí)也沒(méi)有考慮到我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施的效果，更沒(méi)有考慮到我國(guó)社會(huì)傳統(tǒng)，因此，在實(shí)施的過(guò)程中很可能會(huì)出現(xiàn)一連串的不良反應(yīng)。

家庭矛盾易發(fā)糾紛

首先，老年人將自己的住房反向抵押購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)，是否會(huì)引起家庭矛盾？這是需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。中國(guó)是一個(gè)傳統(tǒng)的社會(huì)，中國(guó)人的家庭觀念非常重。許多老年人將自己終身積蓄用來(lái)購(gòu)買住房，目的就是為了給子女留下不動(dòng)產(chǎn)。如果保險(xiǎn)公司鼓勵(lì)老年人將自己的住房抵押，用來(lái)購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)，那么，在實(shí)施的過(guò)程中很可能會(huì)遭遇家庭抵制。

老年人死亡后，保險(xiǎn)公司行使自己的抵押權(quán)，處置抵押的房產(chǎn)，仍然居住在房屋中的子女是否會(huì)主張自己的權(quán)利，從而使保險(xiǎn)公司抵押權(quán)難以落實(shí)呢？法院審理的住房糾紛中有相當(dāng)一部分屬于家庭成員居住糾紛，如果保險(xiǎn)公司沒(méi)有要求老年人住房抵押簽訂合同的時(shí)候必須征求子女的意見(jiàn)，那么，一旦老年人死亡，保險(xiǎn)公司要想行使自己的抵押權(quán)就會(huì)面臨非常大的困難。

當(dāng)前老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施之所以沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，是因?yàn)檫@項(xiàng)政策實(shí)施的時(shí)間相對(duì)較短，還沒(méi)有出現(xiàn)老年人死亡保險(xiǎn)公司的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的情況。但是，如果沒(méi)有考慮到其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，全面推廣這項(xiàng)制度，那么，有可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)大量的法律糾紛，甚至有可能會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性的家庭矛盾。保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)完善有關(guān)保險(xiǎn)合同條款，要求老年人征求家庭子女的意見(jiàn)。銀保監(jiān)會(huì)推廣這項(xiàng)政策的時(shí)候，必須充分注意其中所面臨的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和家庭矛盾，采取切實(shí)有效的措施，避免出現(xiàn)不必要的法律糾紛。

房產(chǎn)稅導(dǎo)致分配問(wèn)題

其次，我國(guó)房地產(chǎn)政策正發(fā)生變化，建立在土地公有制條件下的房地產(chǎn)稅收制度將會(huì)實(shí)施。財(cái)政部已經(jīng)起草房產(chǎn)稅法，決定對(duì)住房征收房產(chǎn)稅。如果老年人將自己的住房抵押，用于領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金，那么，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，各方如何分配利益呢？

根據(jù)各國(guó)破產(chǎn)法，稅收具有優(yōu)先權(quán)。如果破產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先繳納稅收，然后滿足擔(dān)保債權(quán)。保險(xiǎn)公司在老年人的住房設(shè)置抵押權(quán)，目的是為了獲取住房的最后處置權(quán)利，如果老年人無(wú)法支付房產(chǎn)稅，那么，保險(xiǎn)公司的權(quán)利就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。如果老年人拖欠房產(chǎn)稅，那么，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依照法律規(guī)定優(yōu)先處置房產(chǎn)，保險(xiǎn)公司的抵押權(quán)和處置權(quán)就會(huì)落空。

保險(xiǎn)公司必須充分意識(shí)到，如果征收房產(chǎn)稅，那么，老年人住房抵押可能會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)慎重從事，萬(wàn)萬(wàn)不可在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策變化過(guò)程中，無(wú)視現(xiàn)有的政策法規(guī)，盲目推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)政策。

“易碎品”帶來(lái)兩難境遇

再次，中國(guó)的住房和其他國(guó)家的住房不同，中國(guó)的住房屬于“易碎品”。按照中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，中國(guó)住房的平均壽命只有25年。如果老年人住房自然壽命到期，或者繼續(xù)使用需要修繕，那么，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)呢？

在法國(guó)等一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度頗為盛行，這是因?yàn)檫@些國(guó)家的住宅使用壽命相對(duì)較長(zhǎng)，住房產(chǎn)權(quán)明晰，通常不會(huì)出現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題。而中國(guó)住宅小區(qū)非常特殊，區(qū)分建筑物所有權(quán)非常普遍，如果在房屋修繕、物業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)處置等方面發(fā)生糾紛，其他業(yè)主反對(duì)老年人處置自己的房產(chǎn)，那么，很可能會(huì)引發(fā)一系列的訴訟，保險(xiǎn)公司很可能會(huì)因?yàn)闊o(wú)法實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利而陷入進(jìn)退維谷兩難境地。全面推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)政策，應(yīng)當(dāng)充分征求社會(huì)各界的意見(jiàn)，盡可能地考慮到其中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，因?yàn)橹挥羞@樣，才能防患于未然。

任何改革政策都不可能有百利而無(wú)一害。銀保監(jiān)會(huì)推廣這項(xiàng)改革政策的目的是為了解決老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)問(wèn)題，但是，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在劇烈變化過(guò)程中，國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)翻天覆地的變化，在這種情況下銀保監(jiān)會(huì)推廣老年人住房反向抵押保險(xiǎn)政策，應(yīng)當(dāng)充分考慮到可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，只有這樣，才能確保政策的實(shí)施不會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。