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    房貸利率新政是更加市場化的體現(xiàn)

    2019-09-10 03:46:13余豐慧
    理財(cái)·市場版 2019年10期
    關(guān)鍵詞:房貸利率基準(zhǔn)利率套房

    余豐慧

    8月25日,央行發(fā)布公告:在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制過程中,確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

    這是房貸價(jià)格更加市場化的體現(xiàn)。

    過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個(gè)一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值,然后商業(yè)銀行參考定價(jià)自己的貸款利率。現(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶在平均利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)確定房貸利率。更加市場化了,商業(yè)銀行定價(jià)權(quán)提高,每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定,整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。隨著LPR定價(jià)機(jī)制進(jìn)一步成熟后,LPR最低利率權(quán)力也會(huì)下放給各家商業(yè)銀行,央行根據(jù)各家商業(yè)銀行的LPR給出一個(gè)平均的指導(dǎo)價(jià)格。

    借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。由于各家銀行加點(diǎn)幅度不同,就決定了利率不同,給借款人以價(jià)格為基礎(chǔ)提供了選擇余地。借款人議價(jià)能力大大增加。體現(xiàn)出央行公告“保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定,維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益”的要求。

    目前,在流動(dòng)性充裕情況下,首套房房貸利率市場化更應(yīng)該是下行趨勢。未來會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象:二套房執(zhí)行政策指導(dǎo)的利率,首套房或可能執(zhí)行最低LPR形成的利率。

    與現(xiàn)有房貸利率對比情況如何?目前的房貸基準(zhǔn)利率是4.9%,LPR是4.85%,LPR是低于基準(zhǔn)利率的。如果是首套房貸,執(zhí)行LPR利率是要比執(zhí)行基準(zhǔn)利率低一些。這個(gè)前提是商業(yè)銀行不加點(diǎn)。如果商業(yè)銀行加點(diǎn)的話,那就另當(dāng)別論了。

    新機(jī)制下,如果按照目前的LPR,首套房貸利率就不能低于4.85%。二套房貸利率則是加上60個(gè)基點(diǎn),不得低于5.45%。而現(xiàn)行央行5年期以上基準(zhǔn)利率為5.15%,即按照新LPR新定價(jià)機(jī)制,如果不加點(diǎn)的話,首套房利率低于30個(gè)基點(diǎn);二套房現(xiàn)行最低利率高于央行目前基準(zhǔn)利率30個(gè)基點(diǎn)。充分體現(xiàn)出房貸利率差異化的要求。

    而原先的定價(jià)機(jī)制下,各城市或各銀行對于發(fā)放的房貸利率水準(zhǔn)不一,比如首套房貸,有的是基準(zhǔn)利率,有的是上浮5%或10%,有的小商業(yè)銀行則還能有折扣。

    此后,根據(jù)LPR確定的房貸利率會(huì)產(chǎn)生衍生品的,更加有利于借款人以最低成本借貸。同時(shí),隨著利率互換衍生品市場的發(fā)展,給予存量個(gè)人住房貸款固定利率或者略高于新定價(jià)機(jī)制利率尋找了一個(gè)出路。比如,商業(yè)銀行可以收取一定費(fèi)用后,幫助客戶把過去存量房貸的固定利率通過利率互換轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率,也可以相反操作。達(dá)到互換雙方和銀行效益三贏的結(jié)果。

    總之,央行房貸利率新政是整個(gè)貸款利率向市場化推進(jìn)的組成部分。此前,LPR定價(jià)機(jī)制已經(jīng)推廣到其他所有貸款種類里。這次快速推廣到個(gè)人住房貸款里,是中國貸款利率徹底市場化定價(jià)的體現(xiàn)與標(biāo)志。

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