新就業(yè)大學(xué)生過(guò)渡性租住公租房問(wèn)題研究

劉玉昌，宋欣蔚，王 蕊，潘英欣，仝延品

（遼寧工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院,遼寧 錦州 121001）

2014年，全國(guó)高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)為727萬(wàn)人，且今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期將保持在700萬(wàn)人的水平上，這些高校畢業(yè)生將有絕大部分在城市就業(yè)。相當(dāng)多的畢業(yè)生不是在原居住地就業(yè)，而是到其他城市就業(yè)，有相當(dāng)大比例的大學(xué)生就業(yè)是不穩(wěn)定的，由此產(chǎn)生了巨大的短期住房需求。本文認(rèn)為滿足這部分需求的優(yōu)先方式就是由政府提供公租房。大學(xué)生的住房問(wèn)題不僅僅是其個(gè)人問(wèn)題，更是一個(gè)重大的社會(huì)問(wèn)題，它對(duì)社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展都有重要意義。本文通過(guò)對(duì)新就業(yè)大學(xué)生的住房供求、公租房保障的必要性與可行性、公租房運(yùn)的營(yíng)方式等進(jìn)行探討，以期對(duì)解決新就業(yè)大學(xué)生的住房問(wèn)題有所幫助。

1 新就業(yè)大學(xué)生住房需求特點(diǎn)及供給現(xiàn)狀

1.1 需求特點(diǎn)

1.1.1 過(guò)渡性

新就業(yè)的大學(xué)生是最有活力、最具創(chuàng)造力的群體，他們?cè)诠ぷ鲉挝恢g、在各城市之間大量頻繁流動(dòng)，正是通過(guò)這種流動(dòng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)勞動(dòng)資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)各自的人生理想。他們需要的主要是暫時(shí)性的安身之所，經(jīng)過(guò)幾年的拼搏后，當(dāng)其工作穩(wěn)定、收入提高、結(jié)婚成家之時(shí)，其對(duì)住房的需求將會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。

1.1.2 實(shí)用性與廉價(jià)性

絕大多數(shù)家庭在子女接受高等教育后，已經(jīng)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力再為其提供優(yōu)越的生活條件，并且子女也急于回報(bào)父母而不愿再讓其承擔(dān)經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)，新就業(yè)的大學(xué)生普遍薪資較低，除出必須的吃穿用信費(fèi)用所剩無(wú)幾，因此居住功能簡(jiǎn)單、面積較小、價(jià)格便宜的房子是他們的自然選擇。再有，婚戀及精神生活的渴求是他們的突出特征，集中式居住為滿足其需求提供了便利條件。

1.1.3 需求量大

每年近700萬(wàn)的畢業(yè)生，即使剔除由家庭和工作單位提供住房的畢業(yè)生，還有很大比例的畢業(yè)生需要租房，并且由于畢業(yè)生有較大的流動(dòng)性，因此必須有較大的房屋空置率來(lái)滿足他們的流動(dòng)需要。

1.1.4 住房需求附屬于工作需求

工作是新就業(yè)大學(xué)生的第一要?jiǎng)?wù)，雖然現(xiàn)代交通便捷通暢，但是距離依然是一道高高的門檻。

1.2 新就業(yè)大學(xué)生住房供給現(xiàn)狀

1.2.1 社會(huì)保障不足，為新就業(yè)大學(xué)生提供的公租房數(shù)量有限

我國(guó)對(duì)中低收入家庭的住房保障能力不斷加強(qiáng)，住房困難家庭不斷減少。但用于新就業(yè)大學(xué)生的保障性住房很少，保障力度和范圍不夠，能夠住上公租房的寥寥無(wú)幾。

1.2.2 城市擁有閑置住房的家庭成為大學(xué)生租賃住房的主要提供者

該種租賃住房一般居住面積過(guò)小、蝸居、地段偏遠(yuǎn)、環(huán)境不佳、散居、缺乏適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理、人員混雜，甚至存在“黃、賭、毒”現(xiàn)象。雖然其租金相對(duì)便宜，但是對(duì)于收入較低的大學(xué)畢業(yè)生仍顯得負(fù)擔(dān)沉重，同時(shí)該種住房對(duì)大學(xué)生身心健康和事業(yè)發(fā)展都會(huì)造成不利影響。

1.2.3 工作單位提供住所

一些國(guó)企和有實(shí)力的民企及事業(yè)單位，能夠?yàn)樾戮蜆I(yè)大學(xué)生提供住所，但是該種住所大都停留在單身宿舍層次上，面積較小、設(shè)施不全、缺乏管理，很難滿足年輕人的現(xiàn)代生活及工作需要。

總體來(lái)看，新就業(yè)大學(xué)生住房供給現(xiàn)狀不佳，不能滿足大學(xué)生個(gè)人工作生活的發(fā)展和需要，不能有力促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，不能使大學(xué)生享受到同期社會(huì)的發(fā)展水平。

2 新就業(yè)大學(xué)生租住公租房的必要性與可行性

2.1 公租房保障的必要性

2.1.1 保障人才合理流動(dòng)，優(yōu)化社會(huì)人力資源配置，促進(jìn)社會(huì)快速發(fā)展

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)，人才競(jìng)爭(zhēng)是最根本的競(jìng)爭(zhēng)，只有確保社會(huì)人才能夠充分合理地流動(dòng)，人才競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。要想讓大學(xué)生學(xué)以致用，興趣、愛(ài)好、專長(zhǎng)與工作合一，人才流動(dòng)必不可少，保障大學(xué)生能夠有適當(dāng)?shù)木铀瞧浜侠砹鲃?dòng)的重要條件。保障大學(xué)生住所無(wú)憂，既是對(duì)大學(xué)生本人的幫助，也是對(duì)用人單位的支持，更有利于整個(gè)社會(huì)優(yōu)化人力資源配置。同時(shí)，國(guó)家及家庭培養(yǎng)一名高校畢業(yè)生投入巨大，如果學(xué)生因居所問(wèn)題不能進(jìn)行合理的人才流動(dòng)而導(dǎo)致學(xué)非所用，那么將會(huì)造成巨大的社會(huì)浪費(fèi)，所以社會(huì)有必要、有責(zé)任向新就業(yè)大學(xué)生提供住房保障。

2.1.2 減輕住房負(fù)擔(dān)，共享社會(huì)發(fā)展成果

目前，中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速期，城市住房依然偏緊，住房?jī)r(jià)格偏高，新就業(yè)大學(xué)生無(wú)力購(gòu)房。社會(huì)發(fā)展了，然而還有許多新就業(yè)大學(xué)生蝸居在十幾平米甚至幾平米的住所里，這與社會(huì)的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，因此社會(huì)有條件、有義務(wù)為他們提供保障性住房。

2.1.3 青年廉租公寓式公租房是最合適的供給方式

新就業(yè)大學(xué)生住房需求具有過(guò)渡性、工作導(dǎo)向性、廉價(jià)性、精神生活豐富性、集中性、大量性等特點(diǎn)。要滿足上述需求，只能由具有一定社會(huì)資源分配功能的國(guó)家政府提供相應(yīng)供給，其他單位難當(dāng)此任，而個(gè)人出租房屋一般不會(huì)是專為新就業(yè)大學(xué)生而建，用人單位提供的住所也往往比較簡(jiǎn)陋。政府部門可以通過(guò)城市規(guī)劃合理布局公租房的位置及容量，通過(guò)財(cái)政提供合理規(guī)模的建設(shè)資金，通過(guò)政策傾斜合理運(yùn)營(yíng)公租房項(xiàng)目等。

2.1.4 利用適當(dāng)融資運(yùn)營(yíng)模式，動(dòng)員有能力的用人單位共同投資運(yùn)營(yíng)公租房項(xiàng)目

住房社會(huì)化是住房制度改革的方向，企業(yè)專業(yè)化避免辦社會(huì)是企業(yè)改革的要求之一。各用人單位應(yīng)該將新就業(yè)大學(xué)生的住房問(wèn)題交由社會(huì)解決，但是由于國(guó)家財(cái)政資金有限，有能力的用人單位應(yīng)該通過(guò)參股、買斷、保供應(yīng)、協(xié)議等多種方式參與到公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中來(lái)，從而為這些單位減少不必要的管理工作，確保留住人才、促進(jìn)人才發(fā)展。

2.1.5 政府主導(dǎo)的公租房建設(shè)便于管理科學(xué)化，有利于大學(xué)生身心健康

公租房項(xiàng)目不同于具有分散、雜亂、管理不規(guī)范、功能不適等特征的個(gè)人及單位提供的住所，公租房項(xiàng)目完全是為滿足新就業(yè)大學(xué)生住所需求而建設(shè)的，政府部門有能力、有條件將公租房項(xiàng)目建設(shè)成具有功能齊全合理、位置適當(dāng)、管理規(guī)范、社區(qū)設(shè)施文化適宜、有利于大學(xué)生身心健康、有利于社會(huì)發(fā)展的居住區(qū)。公租房住區(qū)將成為一個(gè)人才供需的信息港，公租房住區(qū)將會(huì)大大降低人才供需雙方各自的交易費(fèi)用。男大當(dāng)婚、女大當(dāng)嫁，新就業(yè)大學(xué)生正是婚戀的最佳時(shí)期，龐大的公租房住區(qū)為年輕人提供了一個(gè)溫馨的戀愛(ài)天地，愛(ài)情定會(huì)在這里生根發(fā)芽，如此就可以在很大程度上解決了長(zhǎng)期以來(lái)，城市普遍存在的大齡青年婚戀問(wèn)題。再有，規(guī)范化的物業(yè)管理、規(guī)?；木幼⌒^(qū)能大幅提高只身異地打拼的女大學(xué)生的人身安全系數(shù)，為其就業(yè)提供便利，減少其父母的擔(dān)心程度。

3 新就業(yè)大學(xué)生公租房項(xiàng)目的運(yùn)作方式

3.1 新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生公租房項(xiàng)目的融資及運(yùn)營(yíng)模式

公共租賃住房是租賃給符合條件的，城市中等偏下收入的住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及創(chuàng)業(yè)人員的保障性住房。顯然，城市中等偏下收入的住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，及其對(duì)住房需求特點(diǎn)是極不相同的，因此政府為他們提供的公租房不能采取同樣的運(yùn)作模式。政府向大學(xué)生提供的公租房應(yīng)是青年廉租公寓，青年廉租公寓應(yīng)主要采取政府投資或政府與用人單位聯(lián)合投資，投資主體不能要求投資回報(bào)，只擁有產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目建成后要交由社會(huì)化的物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理，物業(yè)公司除按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金及提供規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)外，可以開展其他社會(huì)化服務(wù)。相應(yīng)的，公租房租金不是房產(chǎn)的投資收益，只是標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理及服務(wù)的取費(fèi)，是確保公租房物業(yè)管理正常運(yùn)行的資金來(lái)源。

3.2 新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生公租房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

3.2.1 項(xiàng)目總體規(guī)劃層面

依據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對(duì)于公租房的需求條件滿足先后順序?yàn)椋煌ū憷?、周邊配套齊全、租金便宜和戶型好。交通便利主要是為了利于工作，按工作與居住相鄰的布局為首選，或者選擇交通迅達(dá)之地，而有別于以獲得舒適安靜生活的，以居住與工作分別布局的其他類住房；周邊配套齊全主要是為了滿足年輕人的個(gè)性化需求，豐富文化生活，如銀行、商場(chǎng)、超市、市場(chǎng)、飯店及小區(qū)內(nèi)公共食堂、影劇院等商業(yè)服務(wù)要齊全。公租房應(yīng)形成規(guī)模，在全市應(yīng)重點(diǎn)配置幾處公租房項(xiàng)目，全市的公租房規(guī)模應(yīng)以本市吸納的新就業(yè)大學(xué)生的流動(dòng)就業(yè)人口為限，每個(gè)項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)當(dāng)以輻射附近就業(yè)單位的需求為限，以居住小區(qū)規(guī)模為參照，一般不應(yīng)低于3000人。

3.2.2 單體建筑規(guī)劃層面

高層建筑是公租房的首選單體類型。標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共廊道要布置公共交流空間、公共廚房、公共洗衣間、公共存儲(chǔ)空間，利用建筑設(shè)計(jì)手段避免視線干擾、噪音污染，應(yīng)合理充分地利用公共空間。按規(guī)定公共租賃住房單套建筑面積應(yīng)嚴(yán)格控制在50平方米以下，但是50平方米已經(jīng)超過(guò)32.91平方米的城市人均住宅建筑面積，對(duì)于保障性質(zhì)的公租房人均居住面積應(yīng)低于全國(guó)平均水平，人均25平方米為上限是適宜的，下限應(yīng)控制在20平方米。單套建筑面積50平方米的應(yīng)由兩人合租，單套住宅內(nèi)應(yīng)具備完完善的現(xiàn)代通訊設(shè)施及必要的生活設(shè)施，以確保租住者能正常生活。

3.3 新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生公租房項(xiàng)目物業(yè)管理

新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生公租房項(xiàng)目物業(yè)管理，應(yīng)與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理有重大區(qū)別：①在入住與退出條件方面要嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)法規(guī)；②要完成相關(guān)政府部門制定的，符合新就業(yè)大學(xué)生需求的標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)；③以“互聯(lián)網(wǎng)＋物業(yè)服務(wù)”平臺(tái)的現(xiàn)代化手段，為大學(xué)畢業(yè)生提供安全管理、招工信息、婚戀信息等各種服務(wù)。

［1］ 王媛，金昊.我國(guó)主要城市大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀［J］.合作經(jīng)濟(jì)與科技，2013（19）.

［2］ 盧嘉，董征.我國(guó)保障性住房政策演變與構(gòu)建［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2012（1）.