物業(yè)管理存在的問題及對策探討

段金躍 施繼余

摘?要：物業(yè)管理水平體現(xiàn)著一個城市文明建設(shè)水平，它是建設(shè)社會主義和諧社會戰(zhàn)略總要求中的重要組成部分。但是，我國現(xiàn)代物業(yè)管理和運營中出現(xiàn)了一系列的問題，對于業(yè)主和物業(yè)公司來說是雙面的傷害。

關(guān)鍵詞：思想政治工作;物業(yè)管理

對小區(qū)來說，物業(yè)管理是維護小區(qū)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)工作，對住戶的生活質(zhì)量及生活水平產(chǎn)生著重要的影響。換言之，提高物業(yè)管理平、加強物業(yè)管理的思想政治工作，對促進小區(qū)可持續(xù)發(fā)展有著積極的作用。不過，由于受到各種內(nèi)外因素的影響，物業(yè)管理中思想政治工作一直沒有落實到位。

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

實際上，物業(yè)管理這一理念在我國興起的時間比較晚，其最早是在我國深圳這一沿海城市中逐漸普及起來的。在城市中許多小區(qū)的建設(shè)過程中，物業(yè)管理這一理念的運用，主要具備幾下特點：高水平的物業(yè)服務(wù)、先進的服務(wù)認(rèn)知、特殊的物業(yè)管理條例。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理本身就是一種服務(wù)形式，其服務(wù)對象為小區(qū)住戶，服務(wù)范圍主要包括水、電、電梯、中央空調(diào)及保潔綠化等方面的業(yè)務(wù)。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國基團職工小區(qū)的建設(shè)規(guī)模不斷擴大、集團職工小區(qū)數(shù)量不斷增多，對促進物業(yè)管理的發(fā)展起到了重要的作用?，F(xiàn)如今，幾乎我國所有小區(qū)都加大了對物業(yè)管理的執(zhí)行力度，并通過優(yōu)化小區(qū)內(nèi)資源配置、改善小區(qū)綠化環(huán)境、加強回訪工作等途徑，不斷提高居民的生活質(zhì)量，提升其對小區(qū)的滿意度。

二、物業(yè)管理和運營中存在的問題

（一）物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，收益水平較低

物業(yè)企業(yè)的發(fā)展依托于其管轄的小區(qū)，小區(qū)的規(guī)模限制了物業(yè)企業(yè)的規(guī)?；?。很多無資質(zhì)或者微小的房地產(chǎn)公司都建立了屬于自己的物業(yè)公司。但是這些物業(yè)公司都存在規(guī)模比較小，提供的服務(wù)質(zhì)量不夠標(biāo)準(zhǔn)化等問題。但是很多這樣的項目又會造成資源的浪費，并不能集中力量干大事。小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)不利于規(guī)?；\作，也無法形成高的收益。

（二）物業(yè)管理過程中監(jiān)管不足

物業(yè)管理是一項復(fù)雜的工作，涉及小區(qū)生活的方方面面，物業(yè)管理工作需要各方面協(xié)調(diào)監(jiān)管才能取得比較好的成效。但是，現(xiàn)在的物業(yè)公司都存在著監(jiān)管不力的問題。首先，政府部門對于物業(yè)這樣的新興行業(yè)的工作內(nèi)容和工作規(guī)范了解并不全面，所制定的法律和現(xiàn)實工作還存在一定的差距。其次，物業(yè)工作中的各方主體之間還存在著矛盾和沖突。最后，物業(yè)公司和其他相關(guān)的外部公司和部門之間也無法形成協(xié)調(diào)一致的觀點和意見，對于暖氣、供水、自來水管修理等工作的處理準(zhǔn)確度和響應(yīng)速度也存在問題，最終導(dǎo)致業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。

（三）物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)落后于管理實踐

政府在其制定的法律法規(guī)中有規(guī)定物業(yè)公司對普通的住宅收取物業(yè)費用的基本標(biāo)準(zhǔn)。但是，對于收費項目的明細(xì)并沒有明確列出來。很多物業(yè)公司在基本物業(yè)費用的基礎(chǔ)上設(shè)置了一些其他收費項目，其中某些項目還存在嚴(yán)重的超標(biāo)收費問題。業(yè)主和物業(yè)管理層在這些問題上找不到相關(guān)法律的保護和支撐，只能各執(zhí)一詞，最終導(dǎo)致大的糾紛產(chǎn)生。司法部門接收的物業(yè)管理案件的數(shù)量也日漸增多，這些都是因為法律法規(guī)的不明確和不完善造成的。

（四）物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)的物業(yè)管理人才

物業(yè)管理漸漸走向了智能化和智慧化的階段，在新時代下，物業(yè)管理行業(yè)需要新的人才。員工在日常生活中花費大量的時間處理一些瑣碎的事情。智慧物業(yè)的思維使得物業(yè)公司可以采取網(wǎng)絡(luò)平臺或者App的方式對于住宅小區(qū)的用戶進行高效管理。但是，因為很多物業(yè)公司吸引不到具有網(wǎng)絡(luò)運營能力或者高端網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的管理人員，使得手機的App在線服務(wù)、在線繳費、在線保修等好的管理設(shè)想石沉大海。

三、物業(yè)管理措施

（一）加強物業(yè)公司政工隊伍的建設(shè)

加強思想政治工作的過程中，政工人員是工作主體，其自身的思想水平、管理能力及工作能力，決定了整個政工團隊的思想政治覺悟，影響著物業(yè)管理的整體水平。因此，物業(yè)管理部門應(yīng)加大對政工隊伍的培養(yǎng)力度，提高政工隊伍的建設(shè)水平，將現(xiàn)代的物業(yè)管理知識、管理方式、技術(shù)手段等，行定期的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，為政工人員提供更多的實踐機會，使其不斷積累經(jīng)驗，將理論與實踐相結(jié)合，提高思想政治工作的工作水平，保障工作質(zhì)量。

（二）注重創(chuàng)新精神的培育

目前，各領(lǐng)域建設(shè)中對創(chuàng)新人才的需求不斷增加，創(chuàng)新精神成為企業(yè)衡量人才的重要指標(biāo)。各行各業(yè)中的不同工作崗位，其在選擇人才的過程中，都越來越看重工作人員的創(chuàng)新精神，并采取各種方式對看企業(yè)員工的創(chuàng)新精神進行培養(yǎng)。那么，在培養(yǎng)創(chuàng)新精神的過程中，如何加強思想政治工作。首先，物業(yè)管理部門應(yīng)在開展各項工作的過程中始終以科學(xué)發(fā)展觀作為基本原則;其次，其開展的各項物業(yè)管理工作應(yīng)嚴(yán)格按照國家規(guī)定的法律、法案來進行，并將提高社會經(jīng)濟建設(shè)水平作為工作目標(biāo)，努力提升自身的管理能力及服務(wù)質(zhì)量。再者，應(yīng)注重對全民創(chuàng)新精神的培養(yǎng)，將各民族人民團結(jié)在一起，維護社會發(fā)展的穩(wěn)定性。

（三）建立健全物業(yè)管理方面的法律法規(guī)

法律法規(guī)是具有強制性執(zhí)行力的政策文件，一旦制定其影響范圍深遠(yuǎn)且長久。因此在制定各個地方物業(yè)法律法規(guī)的時候，需要真實考察當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題，而不僅僅是照搬其他地方的成功經(jīng)驗。在制定法律法規(guī)的過程中需要按照內(nèi)容公平完整、可操作性強、適合實際情況等原則執(zhí)行。在文件中明確規(guī)定規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)和相關(guān)部門的職責(zé)和分工，并且需要劃分企業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)之間的權(quán)利和業(yè)務(wù)。

（四）落實監(jiān)管工作

在加強思想政治工作的過程中，物業(yè)管理部門應(yīng)明確自己的工作職責(zé)，意識到其不僅是保障小區(qū)住戶的生活質(zhì)量，還要確保商鋪招商、網(wǎng)點出租、房屋租賃、中央空調(diào)維修及養(yǎng)護、小區(qū)綠地清潔等業(yè)務(wù)的有效進行。因此，物業(yè)管理人員必須按照國家相關(guān)法律條文，制定完善的物業(yè)管理條例，提升思想政治工作的重要性。在制定各項物業(yè)管理制度的過程中，也必須充分考慮當(dāng)前市場的實際需求情況，從業(yè)主的實際需求出發(fā)，制定行之有效的管理制度及各項條例。值得一提的是，一定要堅決禁止亂收費的現(xiàn)象，保證業(yè)務(wù)的基本權(quán)益，物業(yè)管理部門應(yīng)積極配合政府監(jiān)管部門及上級物業(yè)管理單位，落實物業(yè)管理中的監(jiān)督管理工作，維護業(yè)務(wù)管理的合理、合法性。

（五）在物業(yè)管理中融入以人為本的管理理念

在加強思想政治工作的過程中，應(yīng)始終堅持以人為本的管理理念，將人民利益放在工作的第一位，不做任何損害人民群眾利益的事情，保持正確的輿論導(dǎo)向，宣揚社會的正能量事件，使人民群眾擁有當(dāng)家做主的自覺性，積極、主動地維護社會發(fā)展的穩(wěn)定。在加強思想政治工作的過程中，應(yīng)充分發(fā)揮基層黨組織的作用，弘揚基層黨員的先進事跡，彰顯出其對基層群眾的模范作用，對基層職工產(chǎn)生積的影響。同時，在物業(yè)管理的日常工作中，應(yīng)要求員工之間互相尊重、相互關(guān)心，不論是在工作中，還是生活上，都將他人作為自己的親人一樣去對待。但同時，也要強調(diào)互補性，使工作人員能夠取長補短，在工作崗位上發(fā)揮自己的專長，提升服務(wù)質(zhì)量。此外，應(yīng)加強管理者的表率作用，端正自己的工作態(tài)度，規(guī)范自己的行為，使其在基層工作人員中具有積極、正面的作用。

對物業(yè)管理企業(yè)來說，加強思想政治工作具有非常重要的意義，是提高物業(yè)管理人員知識水平、工作能力的重要方式。同時，加強思想政治工作也是將工作人員凝聚到一起的有效途徑，對提高組織協(xié)調(diào)能力、提升物業(yè)管理水平具有重要的意義，對推動我國小區(qū)的建設(shè)與發(fā)展有著積極的影響，是保障我國經(jīng)濟社會健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]鄧成文.城市物業(yè)管理的問題與完善[J].法制博覽，2015（36）：88-89.

[2]連勇.淺析物業(yè)管理中存在的問題與改進措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（24）：60.

[3]張麗紅.淺議物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新[J].品牌，2014（09）：42.