公租房物業(yè)管理新市場觀察

張華

摘?要：住房是人類賴以生存的場所，近年來，我國通過不斷完善住房保障體系來滿足低收入群體的住房需求，大量公租房不斷涌現(xiàn)。但公租房的物業(yè)管理是一個持續(xù)工作，關系租住居民生活的品質，所以后期公租房的運營管理更為重要。本文從公租房物業(yè)服務特點入手，分析了公租房物業(yè)管理中存在的問題，并從市場觀察的角度提出了有效策略。

關鍵詞：公租房;物業(yè)管理;市場;問題;策略

隨著經濟的不斷發(fā)展，我國的住房保障制度日益完善，不斷增加的公租房滿足了低收入群體的住房需求。但公租房的物業(yè)管理是一項持續(xù)性的工作，其管理水平關系著租戶生活的質量，本文從市場化的角度分析了提升公租房物業(yè)管理水平的有效策略。

一、公租房物業(yè)服務的屬性和特點

（一）公租房物業(yè)服務的屬性。公租房物業(yè)服務指的是對公租房的公共部位、共用設施設備等進行維護和管理的服務，通過創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境、打造良好的秩序、提供功能良好的設施設備來為廣大業(yè)主打造舒適的服務。物業(yè)服務具有非排他性、非競爭性的特癥，公共物品的屬性較為明顯，所以物業(yè)管理中也常存在搭便車、收費難問題。

（二）公租房物業(yè)服務的特點。一是產權形式多元化。當前公租房產權主要為政府或公共機構，但隨著公租房建設規(guī)模和數(shù)量的不斷擴大，資金融資渠道越來越多樣，社會資本參與公租房開發(fā)、建設和運營的比例越來越大，產權的形式也變得多元化。有些地方的公租房管理制度規(guī)定只要住戶租住一定年限就可以購買公租房的不完全產權，公租房產權就成了購買人與政府共同擁有，因此復雜的產權形式也更容易出現(xiàn)物業(yè)管理上的糾紛。二是公租房居住情況復雜。公租房通常采取集中規(guī)劃和建設的方式，由于是低收入群體居住，為了增加建設數(shù)量和降低后期費用，通常以小戶型為主。申請保障房的對象除了低收入群體外，還有一些新畢業(yè)的大學生、外來務工人員等。由于這些人員的工作流動性大，所以退租、轉租也較為頻繁，造成了物業(yè)運營管理上的困難。三是公租房租戶多屬于需要特殊照顧群體，收入低，市場消費意愿低，再加上人文行為習慣和素養(yǎng)參差不齊，造成消費需求不一致。特別是一些低收入群體對市場化物業(yè)服務需求弱，在繳納物業(yè)管理費上和配合物業(yè)管理工作上不積極。四是公租房物業(yè)日常維修頻率高。因為公租房多為過渡性住房，租戶租住期間對物業(yè)不愛惜，特別是對公共物業(yè)設備不懂得保護，使物業(yè)設施更容易損壞。另外，公租房往往建設質量不高，增加了后期使用中的維護成本。五是公租房存在較多遺留問題。公租房建設屬于投資規(guī)模大、建設周期長、參與主體多的隱蔽性工程，建設利潤不高，很容易因為偷工減料出現(xiàn)質量問題，在入住后使用過程中開始顯現(xiàn)，導致租戶和物業(yè)間的矛盾糾紛。

二、公租房物業(yè)管理中物業(yè)服務企業(yè)選擇方式和方法分析

（一）以公開競標形式選擇物業(yè)服務企業(yè)。公租房作為保障房，在不降低房屋質量和物業(yè)管理水平的前提下，延長使用壽命、增加重復使用頻次是最終根本。公租房物業(yè)管理中選擇服務企業(yè)最好采用公開招投標方式進行選擇，在很大程度上要優(yōu)于政府組建物業(yè)隊伍。一方面是因為市場化企業(yè)通常有一定規(guī)模，有健全的管理制度和較高的服務質量有保障，在整體運作上有著資金成本上優(yōu)勢。另一方面市場化招投標公開、公正、透明，業(yè)主選擇的范圍大，當對物業(yè)服務質量不滿意時可以重新招標進行替換。

（二）招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)注意事項。一是招投標時公租房和配建的經營性用房需要一同招標，招標人必須是公租房產權人，招標時要科學的確定物業(yè)費價格，可以對物業(yè)服務企業(yè)實行稅收優(yōu)惠;二是要根據當?shù)氐慕洕闆r和物業(yè)管理等級確定招投標價格的范圍，公租房招標服務企業(yè)資格不能定的太高而增加物業(yè)費價格，要嚴格考察投標企業(yè)的誠信和資質，招投標時可設立物業(yè)服務質量標準表格，作為對中標企業(yè)日常管理的考核;三是公租房產權人可根據當?shù)匚飿I(yè)管理實際，單獨招標有關專項服務，比如公共設施維修、植物草木管理等;四是招投標要公開公平公正，投標企業(yè)與招標人一切交易要在陽光下進行;五是“配建”“插建”公租房可單獨招標也可與其他商品房共同招標，對公租房物業(yè)費價格要給予補貼和優(yōu)惠，單位自建公租房由單位自行決定物業(yè)管理服務企業(yè)的選擇方式。

三、創(chuàng)新完善公租房物業(yè)管理的有效措施

（一）提升公租房管理服務水平。時代在進步，經濟在發(fā)展，公租房物業(yè)服務企業(yè)服務的范圍與服務的標準也需要進行調整和提升。公租房物業(yè)服務企業(yè)要解放思想，創(chuàng)新服務管理模式要，時刻堅持以服務為中心的根本宗旨，將優(yōu)質服務作為物業(yè)管理企業(yè)的立身之命、發(fā)展之本，作為物業(yè)管理工作的中心。物業(yè)服務質量要得到業(yè)主的滿意，滿足業(yè)主的多元化、個性化的需求。要重視公租房社區(qū)文化活動，豐富租戶的精神文化生活，增強租戶的幸福感和獲得感。

（二）創(chuàng)新公租房物業(yè)管理方法。隨著公租房申請條件的逐步放寬，社區(qū)的租戶也呈現(xiàn)日益多元化的特點，公租房社區(qū)管理要本著讓每一位住戶滿意的宗旨，不能只是一個標準、從一個角度來提供相同的服務，應該提供多元化的來滿足不同層次的居民。公租房社區(qū)服務還要本著降低服務費用、提高服務質量的原則，可以嘗試引入社工來參與物業(yè)服務。也就是說，公租房服務企業(yè)要針對社區(qū)不同需求層次的住戶提供個性化的服務來滿足每一位住戶的需求。比如針對退休老年人多要創(chuàng)辦托老所、增加健身場所;針對兒童多要創(chuàng)辦幼兒所提供幼兒教育;針對待業(yè)人員多要多安排技能培訓和志愿者進行工作推介等。

（三）引導居民參與公租房社區(qū)自治管理。因為公租房租戶多為低收入群體，其中有大量的城鎮(zhèn)無業(yè)人員和老齡化群體，還有一部分外來務工人員，如何妥善解決他們的工作和生活問題是公租房物業(yè)管理的重中之重。要建立公租房管理委員會，聘請有豐富管理經驗的有一定威信的人擔任管委會主任，提高對公租房社區(qū)的管理水平的重點;吸納有勞動能力的待業(yè)人員加入到物業(yè)管理人員隊伍，用其勞動所得換取薪酬;組織社區(qū)居民開展技能學習培訓，提高工作技能促進再就業(yè);組織志愿者托管照顧老年人，獲取一定報酬，還可以通過勞動來減免部分物業(yè)費或房租。

四、結語

公租房入住人口雜、管理復雜、維修頻繁，需要投入更多的人力物力和財力。統(tǒng)籌做好公租房的運營管理、社區(qū)管理等工作，公租房物業(yè)管理模式市場化成為大勢所趨。嘗試實行運營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式，通過市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提高物業(yè)管理水平，不僅能提升物業(yè)服務的質量，還能促進公租房的保值增值，實現(xiàn)政府和公租房承租人互惠雙贏的局面。

參考文獻：

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