淺談估價機構(gòu)面臨的新形勢與發(fā)展路徑

摘要：受全球經(jīng)濟和新時代發(fā)展的影響，房地產(chǎn)估價機構(gòu)逐步面臨傳統(tǒng)銀行抵押業(yè)務(wù)量價齊降，新市場份額的爭奪日益激烈，在城市更新機遇下所帶來的新發(fā)展模式又需要探索新的評估發(fā)展路徑，對機構(gòu)內(nèi)部而言，人力資源管理同時也逐步占據(jù)了重要環(huán)節(jié)，筆者對于估價機構(gòu)面臨的新形勢和新發(fā)展路徑做了簡單論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價;城市更新;抵押業(yè)務(wù);建議對策

我國自1994年頒布城市房地產(chǎn)管理法后，將房地產(chǎn)評估賦予了法定地位。隨著千禧年后估價行業(yè)實行“脫鉤改制”，估價行業(yè)便隨著房地產(chǎn)業(yè)一同蓬勃發(fā)展了20多年，現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場逐步進入下半場白銀時代，也是存量時代，這是從豪邁壯闊發(fā)展到精雕細琢?xí)r代發(fā)展的邁進。作為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)配套行業(yè)的估價機構(gòu)，同樣也隨之面臨著新時代下半場的新機遇與新挑戰(zhàn)。

一、估價機構(gòu)面臨的新形勢

（一）抵押業(yè)務(wù)在宏觀經(jīng)濟下的新態(tài)勢

全球經(jīng)濟下行的風(fēng)險日趨增顯，雖然中國人民銀行近期再一次降準和定向調(diào)整普惠金融利率，其目的也是想引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟，重振市場信心與活力，但根據(jù)目前銀行SHIBOR數(shù)據(jù)顯示，銀根依然較緊，央行流入各商業(yè)銀行的資金量是增強了，但銀行間卻依然無法直接將大量增量資金流轉(zhuǎn)至實體企業(yè)，再加上當(dāng)下對房地產(chǎn)開發(fā)貸政策的收緊，銀行下放開發(fā)貸款的難度更為凸顯，直接影響的便是銀行對抵押物的審查篩選越加嚴格，下放貸款的乘數(shù)也逐漸減少，控制貸款額度。由此對于估價機構(gòu)而言，不僅在抵押業(yè)務(wù)量上有著直接影響，而且對抵押物的估值精確度要求也變得需要更加嚴格。

（二）城市更新發(fā)展的新機遇

隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”精確定位日益深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)也很明顯的從快速發(fā)展模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)化增量資產(chǎn)新方式，以城市更新為機遇點的時代大幕已經(jīng)悄然開啟。

1、從全國范圍看，各中小城市大規(guī)模的棚改如火如荼的進行著，而今年伊始，一線城市的舊改征收工程也明顯加大了步伐，僅上半年，上海市黃浦區(qū)便已經(jīng)完成了全年計劃征收的體量。很多估價機構(gòu)重新組建了征收業(yè)務(wù)部門，抽調(diào)了很多精兵強將來對應(yīng)舊改這項時間緊、任務(wù)重、技術(shù)難度大的工作任務(wù)。隨著"拆改留、貼擴建、拆落地"等新型舊改模式的誕生，推動了估價機構(gòu)在新領(lǐng)域的發(fā)展探索，特別是在人走房留的石庫門租賃價值探索中，為百姓、為物管企業(yè)等多方面出謀劃策進行價值平衡。

2、2019年新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展綱要頒布后，城市更新就不再限于居民舊改工程，一線城市的大宗商辦物業(yè)的重塑更受到資本家的青睞，以賦予老舊商辦物業(yè)全新的顏值面貌和更加新穎的零售業(yè)態(tài)來服務(wù)某一片區(qū)或者成為商圈新地標(biāo)。作為第三方的估價機構(gòu)而言，更要打造出一條準確可靠的估值路徑已成為新形勢下的關(guān)鍵任務(wù)。

（三）人工智能與大數(shù)據(jù)引領(lǐng)智能云估價

1、房地產(chǎn)估價行業(yè)一直以來都是一個勞動密集型與知識密集型相結(jié)合的行業(yè)，無論從現(xiàn)場勘查和制作估值報告，都需要人工親力親為，現(xiàn)今5G甚至未來6G網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展已然指日可待，智能云估價也越趨成熟，互聯(lián)網(wǎng)工業(yè)信息革命將大大縮減人工效用，不但大幅提升工作效率及估值精確度，更能做到統(tǒng)一化公開化。

2、在土地市場上，無論是增量用地還是存量用地，在入市前都可以在5G終端還原出地塊原貌以及所有詳細經(jīng)濟指標(biāo)，更大化做好集約節(jié)約用地，使得估價機構(gòu)能夠更好的在相應(yīng)規(guī)劃參數(shù)指標(biāo)下做出價值判斷;在房地產(chǎn)市場上，可以使得房源更透明化，人員信息更互聯(lián)互通，將所有已知的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況錄入大數(shù)據(jù)中心，由人工智能做出價值判斷，減少人為價值傾向，更公開潛在的風(fēng)險和問題，更好服務(wù)于常規(guī)房地產(chǎn)交易、銀行抵押貸款風(fēng)險控制亦或者法院處置業(yè)務(wù);在城市更新范圍里，智能化場景更能全面向估價機構(gòu)展現(xiàn)項目的前世今生，把控好成本以及未來項目發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點，更出色的做好估值服務(wù)。

二、估價機構(gòu)面臨的困境

（一）傳統(tǒng)抵押業(yè)務(wù)受沖擊

1、量降價低是現(xiàn)在傳統(tǒng)抵押業(yè)務(wù)所呈現(xiàn)出的一種趨勢。政策導(dǎo)向?qū)﹂_發(fā)貸的收緊以及市場上優(yōu)質(zhì)抵押物的稀缺不僅使得銀行業(yè)之間競爭十分激烈，估價機構(gòu)之間在報價環(huán)節(jié)同樣面臨著同行多家比對。部分銀行也逐步轉(zhuǎn)型向工業(yè)園區(qū)等另類物業(yè)進行布局，對非常規(guī)抵押物估值，受估價師的判斷及測算方式不同，各估價機構(gòu)的報價差異也比較明顯，對各銀行而言，授信能力和方式也同樣存在差異，所以估價機構(gòu)最終完成業(yè)務(wù)也依托著多方面因素，存在很多的不確定性。

2、在收費情況上，由于現(xiàn)在銀行與第三方估價機構(gòu)之間合作業(yè)務(wù)受銀監(jiān)會嚴格管控，從原先貸款方客戶付費逐步調(diào)整為由銀行作為委托方集中采購服務(wù)商并統(tǒng)一付費，集采后各銀行制定的付費標(biāo)準大多都較低，且沒有統(tǒng)一的制定標(biāo)準，各行按照各行實際情況分別制定，那么對于估價機構(gòu)而言，為了還能爭取更多的銀行業(yè)務(wù)來源，為了生存發(fā)展下去，大多只能選擇被動接受。

（二）估價市場的不公平競爭

1、我國大多數(shù)的城市地區(qū)以及政府部門都曾有專屬的部門來進行房地產(chǎn)估價這項工作。90年代初期脫鉤改制后，產(chǎn)生了第一批房地產(chǎn)估價機構(gòu)，將行政主管部門改革成為自負盈虧的企業(yè)，這種情況就導(dǎo)致了我國現(xiàn)在從機關(guān)內(nèi)脫離出來的房地產(chǎn)估價機構(gòu)依舊還帶有以往的行政色彩，盡管整個行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了二十多年，但就當(dāng)前的社會發(fā)展現(xiàn)狀來說，大多房地產(chǎn)估價機構(gòu)依舊具有很濃厚的“背景”優(yōu)勢，在經(jīng)營時存在官僚主義，與原有的部門還有著密不可分的聯(lián)系，這種現(xiàn)象嚴重的阻礙了市場競爭的公平性，限制了房地產(chǎn)估價行業(yè)有序的發(fā)展與進步。

2、雖然估價行業(yè)發(fā)展了也有二十多年歷程，但相比世界發(fā)達國家的評估體系而言，我們的起步還是比較晚的，缺乏信用體系的建設(shè)，估價行業(yè)間各公司爭取市場份額也日益激烈，惡意低價競爭的現(xiàn)象在當(dāng)下依然嚴重。低價引發(fā)的服務(wù)質(zhì)量下降，成本壓縮，估價報告以流水線形式作業(yè)，而并不是具有專業(yè)性對口服務(wù)。在行政法規(guī)上雖然有相關(guān)法律規(guī)范，但還是缺乏直接行之有效的條文約束，行業(yè)內(nèi)自治也很缺乏監(jiān)管和處理措施，這便直接導(dǎo)致以低價競標(biāo)最終中標(biāo)的情況不在少數(shù)，使得估價行業(yè)呈現(xiàn)無序競爭狀態(tài)，為搶奪蛋糕池中的一角往往不擇手段。7B1B4D2F-4742-44A3-867B-49E49332911A

（三）估價技術(shù)方法的指導(dǎo)規(guī)范缺失

1、對于估價機構(gòu)而言，土地市場上的業(yè)務(wù)一直以來都是重點難點環(huán)節(jié)，然后上海市基準地價2013版技術(shù)規(guī)范沿用至今，標(biāo)準規(guī)范制定的嚴重滯后使得整個估價市場亂象層出不窮，阻礙行業(yè)健康發(fā)展。而跨越了這么多年時間，未來一旦發(fā)布新規(guī)，那么對新規(guī)前后的土地項目估值勢必會造成一定落差，平衡好時間節(jié)點上以及價值上的問題又將是一大難點。特別是當(dāng)下很多老舊劃撥存量商辦土地資產(chǎn)亟需轉(zhuǎn)型開發(fā)，對于補地價時涉及到劃撥用地地價評估的技術(shù)指導(dǎo)規(guī)范缺失明顯。

2、在租售同權(quán)的大背景下，對于城市居民舊改的路徑而言，又多了一種可操作性的方案。石庫門舊里租賃補償評估（以租代征）試點工作已經(jīng)展開，大致流程是由物管公司將片區(qū)內(nèi)的房屋以長期租金補償?shù)姆绞绞召徬聛恚匦鲁商赘脑旌?，再對外出租服?wù)于周邊工作的白領(lǐng)群體。那么對估價機構(gòu)而言，對于補償給居民的租金水平以何種技術(shù)規(guī)范進行評估，對物管公司而言，未來改造后對外出租資金水平能否平衡好長期補償?shù)慕痤~。

三、對估價機構(gòu)未來發(fā)展的建議

（一）適度轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展

1、估價機構(gòu)基于本身核心競爭力，在繼續(xù)做好做強傳統(tǒng)銀行抵押業(yè)務(wù)的同時，也應(yīng)該順應(yīng)時代發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)業(yè)從增量發(fā)展到現(xiàn)在注重存量優(yōu)化，對于配套的估價機構(gòu)而言，應(yīng)該及時捕捉到市場的新信號，向房地產(chǎn)業(yè)的縱深土地市場進行多元化發(fā)展，估價機構(gòu)可以針對各家公司自身情況酌情考慮，向前可追溯到拿地前期咨詢環(huán)節(jié)，中期可提供動態(tài)開發(fā)過程中的政策或投融資路徑咨詢等，向后可延伸到全生命周期管理咨詢等服務(wù)。筆者認為，估價機構(gòu)還應(yīng)該密切配合未來新政策的引導(dǎo)做好評估基礎(chǔ)工作的支撐，如對農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市做價值支撐、國有資產(chǎn)存量房屋租賃市場的規(guī)范化評估等。

2、進一步開發(fā)智能估價網(wǎng)聯(lián)系統(tǒng)，可以借機與電商平臺合作，將智能估價公開公正透明開來，就像淘寶司法平臺一樣，逐步走進普通人的視野，在讓更多人了解估價，方便估價的同時，也能將收費標(biāo)準更加透明化，公開化，減少市場因素對估價機構(gòu)收費的沖擊。

（二）規(guī)范市場監(jiān)督機制

想要我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展，就必須要成立一定的法律體系來對其進行保護，反觀發(fā)達國家的發(fā)展來說，他們都制定了相應(yīng)的法律體系來保護房地產(chǎn)相關(guān)的發(fā)展，對于估價行業(yè)來說更是有著較高的保障，這對整個行業(yè)的進步有著巨大的作用。他們通過制定法律來約束行業(yè)的違規(guī)行為。而我國也曾經(jīng)頒布過相應(yīng)的法律法規(guī)，但并不能與之直接對應(yīng)，這種現(xiàn)象也就導(dǎo)致了行業(yè)自律能力不足，再有從業(yè)人員的意識不足，就容易將整個行業(yè)陷入風(fēng)險當(dāng)中，這更加限制了房地產(chǎn)估價行業(yè)的進步與發(fā)展。所以如果行業(yè)協(xié)會能夠出重拳整治不良競爭秩序，制定嚴格的行業(yè)標(biāo)準，統(tǒng)一估價從業(yè)規(guī)范，大幅提升從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，筆者相信在新時代下，估價行業(yè)也一定能走出具有中國房地產(chǎn)估價特色的新發(fā)展路徑。

（三）完善估價技術(shù)路徑

評估行業(yè)發(fā)展至今，基礎(chǔ)評估方法的運用已經(jīng)逐步趨于穩(wěn)定，但在各類方法中，很多參數(shù)的選取或者測算的模型還有待進一步完善，尤其是研究收益法模型時，還原利率的求取、租賃期限的確定以及租轉(zhuǎn)售的價值考量在實踐中都還尚處于模糊邊界，根據(jù)不同項目情況，采取不同參數(shù)確定值還迎合項目的需求，缺乏客觀中立的價值參考。在很多估價機構(gòu)中，唯一的參數(shù)標(biāo)準限定性太強，直接導(dǎo)致估值常常不夠充分。在其他一些衍生估值路徑中，比如剩余法，以房地產(chǎn)的價值剝離建筑物價值后，求取相應(yīng)土地價值，這一類型在劃撥用地項目上，就遇到了技術(shù)瓶頸。筆者認為，未來可以考慮該類型土地可作為資產(chǎn)價值的一部分，將該劃撥用地上產(chǎn)生需上繳國家的收益部分作為該劃撥土地的收益價值，以低還原利率求取該劃撥性質(zhì)下的土地價值。

四、總結(jié)

對比世界發(fā)達國家，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然屬于新興行業(yè)，面臨著諸多問題和調(diào)整，提高從業(yè)門檻縮小行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者專業(yè)性差距，建立行業(yè)良好的市場競爭秩序，研究探索估值的技術(shù)體系與方法，突破和完善規(guī)范化的機制體制。但從作為我國支柱性房地產(chǎn)業(yè)的配套行業(yè)來看，他的服務(wù)對象和運用功能更加廣泛，發(fā)展前景還是可觀的，還是值得從事評估行業(yè)的從業(yè)人員去努力探索與奮斗的。相信未來，我們的估價行業(yè)也能做出一條具有符合中國特色的估價體系，在新時代改革開發(fā)再出發(fā)的浪潮下，將各估價機構(gòu)的初心擰成一股合力，切實推進發(fā)展，為評估事業(yè)做出新的貢獻。

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作者簡介：姓名：徐佳文，出生年月：1992年6月，性別：男，民族：漢，籍貫（精確到市）：上海市，當(dāng)前職務(wù)：注冊房地產(chǎn)估價師，當(dāng)前職稱：中級經(jīng)濟師，學(xué)歷：本科，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)，作者單位：上海信衡房地產(chǎn)估價有限公司7B1B4D2F-4742-44A3-867B-49E49332911A