房地產(chǎn)市場特征和影響房價(jià)的相關(guān)因素分析

王強(qiáng)

摘要：文章主要針對(duì)房地產(chǎn)市場特征情況進(jìn)行全面分析，并對(duì)當(dāng)前影響房價(jià)的因素進(jìn)行有效研究，從而為我國房地產(chǎn)市場的良好調(diào)整提供有利依據(jù)。也為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場特征;影響房價(jià);相關(guān)因素

一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r以及結(jié)構(gòu)特征分析

在近十幾年的時(shí)間里，我國不同類型的商品房在成交均價(jià)上呈現(xiàn)的足年攀升的趨勢。而且針對(duì)不同的類型進(jìn)行分析，其別墅以及高檔公寓的價(jià)格升幅的趨勢是最大的，而住宅商品房緊跟其后，而對(duì)于其他類型的商品房在漲幅上呈現(xiàn)3倍以下的態(tài)勢。針對(duì)近幾年的變化趨勢進(jìn)行分析，我國房價(jià)格局發(fā)生了五次大規(guī)模的上漲。針對(duì)商品住宅房進(jìn)行有效分析，在03年我國房價(jià)的增幅呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，其漲幅一般在5%。而隨后直到05年，就發(fā)生了首次加速上升的趨勢，其漲幅率達(dá)到了18.7%左右。但在之后的一年里其漲幅都回落到6.2%。但時(shí)間并未維持很久，在下一年住宅的均價(jià)有發(fā)生了第二次的暴漲現(xiàn)象，其漲幅在16.86%以上。但受國際金融危機(jī)問題的影響，其房產(chǎn)的成交均價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢，甚至達(dá)到1.9%。經(jīng)過金融危機(jī)的挑戰(zhàn)后，又受到量化寬松貨幣政策以及財(cái)政政策的進(jìn)一步刺激，在09年有發(fā)生了第三次漲幅現(xiàn)象，這一次漲幅最高達(dá)到24.69%以上，是近幾年漲幅最高的時(shí)期。雖然在隨后的三年里發(fā)生了回落現(xiàn)象，但在13年房地產(chǎn)的價(jià)格又出現(xiàn)了第四次漲幅，其平均的住宅價(jià)格在8.75%-7.74%左右，直到16年房產(chǎn)的價(jià)格又再次提上到9.1%-16.6%以上，而17年至18年其房價(jià)的漲幅分布為5.8%-10.6%，從以上可以看出10年至16年上漲趨勢最大的一次漲幅就是在16年。

雖然近幾年我國國民人均支配收入已經(jīng)與00年相比高出5倍以上，但其房價(jià)也是隨之呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，對(duì)于該收入與房價(jià)增長的情況變化來看，城市居民的可支配收入和房價(jià)的每平方米價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，16年要比00年高出1.45個(gè)百分比。如果不計(jì)地段以及住房質(zhì)量等差異性，在購買相同大小住房的情況下，可以說16年比00年更容易買房。

針對(duì)地區(qū)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，在全國中小城市中的房價(jià)絕對(duì)值與增幅要比大城市相對(duì)偏低。由于城市房地產(chǎn)的開發(fā)是從中心城區(qū)向外圍逐漸延伸的，一些新建商品住宅很多都分布在郊區(qū)為主，而中心城區(qū)中的基礎(chǔ)配套設(shè)施相對(duì)比較齊全，因此房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)受到這些因素的影響，因此國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布新建一手住宅和以往一手住宅進(jìn)行對(duì)比，其質(zhì)量和價(jià)格等的可比性并不高，一般是同地段二手房的價(jià)格才有可比性。可以針對(duì)當(dāng)前官方公布二手房的價(jià)格數(shù)據(jù)來看，還是會(huì)受到中心城區(qū)的影響，并為對(duì)地理位置對(duì)房價(jià)核心影響因素進(jìn)行控制。

二、房地產(chǎn)市場特征與影響房價(jià)的因素分析

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)市場特征分析

所有國家中的房地產(chǎn)都涉及到民生的關(guān)鍵部分。從實(shí)際角度來看，房地產(chǎn)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：當(dāng)前商品住宅屬于耐用消費(fèi)品，具有消費(fèi)品以及投資品兩屬性特點(diǎn)。房地產(chǎn)的居住與投資需求是與房地產(chǎn)的信貸有極大關(guān)聯(lián)的;房地產(chǎn)屬于政府稅收關(guān)鍵來源，房價(jià)與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是有很大關(guān)聯(lián)的。而且房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)涉及的行業(yè)非常多。以上都是房地產(chǎn)行業(yè)中的一般特點(diǎn)，其特殊性表現(xiàn)包括我國土地市場是以政府獨(dú)家壟斷市場環(huán)境為主;中國人堅(jiān)定地思想就是要有屬于自己的一套住房;以中國文化為基礎(chǔ)來推測我國家庭在購買力，與西方文化為基礎(chǔ)的西方國家家庭購買力間存在較大的差距。

（二）對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格帶來影響的主要原因

首先，受一個(gè)增長預(yù)期的影響。對(duì)于實(shí)際中的增長預(yù)期就有實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及虛擬經(jīng)濟(jì)兩部分。針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行分析，政府堅(jiān)持兩個(gè)一百年的計(jì)劃，為更好地滿足中華民族偉大復(fù)興中國夢，希望在2020年就實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值以及城鄉(xiāng)居民收入要比10年翻一翻。針對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況來分析，其房地產(chǎn)接觸的行業(yè)較多，可以說房地產(chǎn)行業(yè)直接、間接地對(duì)很多行業(yè)有不同程度的影響;而且也可以說房地產(chǎn)行業(yè)在九大類37個(gè)大行業(yè)當(dāng)中都有一定的地位。針對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)角度來分析，針對(duì)歷史數(shù)據(jù)可以看出我國每年廣義貨幣的增長以及官方廣義貨幣的增長目標(biāo)一直都超過了實(shí)際的經(jīng)濟(jì)增長率，因此就會(huì)帶來通貨膨脹以及資產(chǎn)價(jià)格膨脹的現(xiàn)象，隨之也就會(huì)導(dǎo)致居民通貨膨脹以及資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，這一點(diǎn)也將必然會(huì)使得資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性的上漲。

其次，受到兩杠桿比率的影響。主要就是居民按揭貸款以及開發(fā)商債務(wù)兩部分，其兩者變化會(huì)對(duì)住房消費(fèi)能力帶來一定影響，甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)商土地的購買能力。因一次性購房所運(yùn)用的資金是相對(duì)較大的，很多居民在購房時(shí)其資金一般就是自有資金以及銀行貸款兩中形式，而對(duì)于貸款杠桿如果越高，其需求將會(huì)越大，那么房價(jià)也就會(huì)提升。針對(duì)開發(fā)商來說，其購買土地以及建安成本也是相對(duì)偏大的，要有大量的債務(wù)杠桿為支撐，其杠桿如果越高，那么其開發(fā)商針對(duì)土地的需求情況也將會(huì)更大，這就使得土地成本有所提升，由于傳導(dǎo)機(jī)制也將會(huì)使得房價(jià)變得越來越高。

第三，受三次壟斷定價(jià)的影響。對(duì)于這一點(diǎn)主要就是政府對(duì)于土地的壟斷、開發(fā)商對(duì)于新建商品房的壟斷、二手房市場壟斷等定價(jià)表現(xiàn)。可以說土地的供應(yīng)情況也會(huì)對(duì)土地價(jià)格帶來影響，土地價(jià)格提高也將會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的不斷提升。而對(duì)于所有的開發(fā)商，其對(duì)于房地產(chǎn)的銷售策略開展動(dòng)態(tài)壟斷定價(jià)的策略是非常重要的。

第四，受到四大成本的推動(dòng)影響。主要就包括土地的價(jià)格、勞動(dòng)力的成本、中間產(chǎn)品的價(jià)格以及資金價(jià)格等。這些因素都將會(huì)對(duì)房價(jià)大量一定的影響，也就是說投入的成本越大，那么其銷售的價(jià)格也將會(huì)越高，開發(fā)商也必然將會(huì)財(cái)務(wù)成本轉(zhuǎn)移至商品房的價(jià)格當(dāng)中去。

最后，受五個(gè)外溢效應(yīng)所影響。在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，對(duì)于地段的重視是非常高的，可以說地段的價(jià)值是決定房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。對(duì)于住房所處地段是受學(xué)校、醫(yī)院以及公園和商場還有公交所決定的。針對(duì)經(jīng)濟(jì)增長理論進(jìn)行分析，對(duì)于公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)于居民的消費(fèi)以及企業(yè)投資收益是有一定外溢效應(yīng)的，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受到這一點(diǎn)的影響，換言之，地段越好，房地產(chǎn)價(jià)格越高。

三、結(jié)語：

針對(duì)全國角度進(jìn)行分析，結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局所公布地?cái)?shù)據(jù)信息，其新建商品住宅的價(jià)格的增長率要偏低與居民收入增長率，但因現(xiàn)如今新建商品房地段以及過去新建商品房地段間差異，新建商品房的價(jià)格漲幅和人們主觀感受是不一致的，從地理位置角度以及時(shí)序角度來看欠缺一定的可比性。而且我國房地產(chǎn)的價(jià)格上漲屬于結(jié)構(gòu)性，受到多種因素的影響。而值得關(guān)注的一點(diǎn)就在于，因文化傳統(tǒng)以及前幾年的計(jì)劃生育因素的影響，一些家庭的住房購買力不能與西方國家的家庭購買力相對(duì)比。因此針對(duì)房價(jià)收入比以及租售比來衡量房地產(chǎn)的泡沫情況和判斷當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的走勢是不合理的方法。

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