當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方式與目標(biāo)探究

郝鵬輝

摘要：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景之下居民的住房條件得到了極大改善，房地產(chǎn)業(yè)也扮演著關(guān)鍵的角色。但我國大部分的房屋價(jià)格也處于快速增長的趨勢，超出了普通居民的承受能力，也隨之帶來了不同類型的社會問題。在這一社會形勢下，政府部門的調(diào)控手段也無法完全發(fā)揮作用，我們也應(yīng)該對于當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與未來的經(jīng)營管理方式進(jìn)行針對性探究分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)營管理;方式與目標(biāo)

基于市場發(fā)展的角度而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從根本上帶動了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)也加速了我國的城鎮(zhèn)化速度。我國房地產(chǎn)也的繁榮發(fā)展也說明了住房體制改革對于解決廣大人民群眾住房問題的必要性。但是如何在國家宏觀調(diào)控的前提下實(shí)現(xiàn)房價(jià)的理性變化，就需要對現(xiàn)有的經(jīng)營管理方式作出調(diào)整，推動產(chǎn)業(yè)的集約型發(fā)展。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方式與現(xiàn)狀

（一）大規(guī)模投資下的金融風(fēng)險(xiǎn)較高

一般情況下出現(xiàn)類似行為的主要云因在于房地產(chǎn)上過度地看待行業(yè)發(fā)展的前景和發(fā)展預(yù)期，往往會實(shí)現(xiàn)對于國家政策形勢的誤判斷，甚至不正確認(rèn)識金融危機(jī)帶來的教訓(xùn)等，從而進(jìn)行大規(guī)模的投資，甚至將一些還在建造的漏判作為抵押貸款，以便于獲取下一步的運(yùn)作資金。早在我國的房地產(chǎn)泡沫開始出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場并沒有伴隨著銀行利率的變化而改變資金的需求現(xiàn)狀，使得信貸供給范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。此時(shí)，如果房地產(chǎn)經(jīng)營管理出現(xiàn)資金斷裂問題，首先受到影響的機(jī)構(gòu)就是銀行，甚至有次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。在特殊的經(jīng)濟(jì)形勢與國情之下，房地產(chǎn)和國家商業(yè)銀行之間有著共同的利益追求，人們對于金融機(jī)構(gòu)的信任程度越高，房地產(chǎn)就能順應(yīng)時(shí)代發(fā)展作出更加合理的調(diào)整，否則當(dāng)房地產(chǎn)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，其經(jīng)營管理方面的問題必然會導(dǎo)致商業(yè)銀行的運(yùn)作出現(xiàn)阻礙。

（二）經(jīng)濟(jì)體制調(diào)整下的經(jīng)營現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)發(fā)展與住宅保障體系中仍然存在著一定的問題，無法完全地適應(yīng)社會群體的需求現(xiàn)狀。要從根本上去解決類似的問題，我們就應(yīng)該考慮到調(diào)控政策方面存在的問題，包括其與預(yù)期結(jié)果之間的差距情況。我國的房地產(chǎn)運(yùn)營模式在一段時(shí)間的調(diào)控下呈現(xiàn)出了較好的結(jié)果，不過我國經(jīng)濟(jì)逐漸地偏向于出口導(dǎo)向型趨勢，所以在國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到問題時(shí)，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會受到影響，使得國家出臺了不同類型的調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為了多數(shù)城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，社會也因此產(chǎn)生了收入分配不均的狀況，證實(shí)了調(diào)控政策在連續(xù)性方面的矛盾問題。例如非主營房地產(chǎn)的企業(yè)開始放棄某些項(xiàng)目，一些大型企業(yè)則利用資金收購一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，籠統(tǒng)的管理機(jī)制下讓市場現(xiàn)狀變得更加混亂。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的嚴(yán)峻形勢

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺時(shí)，就需要通過融資手段來支持現(xiàn)有的項(xiàng)目開發(fā)，但由于一些不穩(wěn)定性的風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在，銀行信貸系統(tǒng)會因?yàn)橐呀?jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)而收緊房貸力度，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局限性進(jìn)一步體現(xiàn)，過度依賴銀行融資渠道。正是因?yàn)榇祟惽闆r的產(chǎn)生也讓一些看似“非法渠道”的民間融資模式開始出現(xiàn)，在一定程度上豐富了融資市場，也說明我國房地產(chǎn)的經(jīng)營管理應(yīng)進(jìn)一步拓寬融資渠道的來源。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的后續(xù)目標(biāo)分析

（一）市場風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的構(gòu)建

我國房地產(chǎn)的經(jīng)營管理更多地依靠市場管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的積累，增加融資渠道的多樣化趨勢，建立完善信用體系可以保障其運(yùn)營的安全性，也是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。面對房屋價(jià)格持續(xù)上漲的情況，我們應(yīng)從實(shí)踐中不斷地探索今后的發(fā)展目標(biāo)，了解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與管理問題的根源在于控制風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃要求。具體來看，我們可以將房屋空置率、房地產(chǎn)價(jià)格變化等數(shù)據(jù)作為主要參考標(biāo)準(zhǔn)，了解某個(gè)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律之間是否出現(xiàn)矛盾，進(jìn)而分析房價(jià)在某段時(shí)間內(nèi)的變化趨勢是否合理，未來的長期發(fā)展目標(biāo)是否符合社會規(guī)律等。從最初的對象檢測再到后期的采取措施，都應(yīng)該采取多種措施來抑制房價(jià)在短期內(nèi)的快速上漲或大幅下跌，讓其變化趨勢在合理范圍內(nèi)，讓房價(jià)符合實(shí)際價(jià)值。

（二）投資策略模式的合理調(diào)整

房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)一步深入讓市場需求發(fā)生了變化，政府部門對于行業(yè)的支持與發(fā)展也提供了輔助手段。但我們需正視的問題在于后續(xù)的住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢并不樂觀，使得企業(yè)需要采取多元化投資組合模式，分散市場環(huán)境與政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的固定特點(diǎn)是與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在密切聯(lián)系，如果投資者將全部的資金集中投放在某一個(gè)區(qū)域當(dāng)中，一旦項(xiàng)目產(chǎn)生變化，所帶來的結(jié)果也將顯而易見。我國的部分地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢下，市場趨于飽和，投資機(jī)會降低，也讓政策更傾向于部分待開發(fā)地區(qū)，這可以成為未來利潤增長點(diǎn)的參考標(biāo)準(zhǔn)，以此為基礎(chǔ)研究不同開發(fā)周期下的項(xiàng)目組合模式，也讓部分項(xiàng)目有著更加廣闊的升值空間，降低了資金的外在風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)也能按照政策環(huán)境的變化來進(jìn)行不同周期下的項(xiàng)目開發(fā)體系。

（三）產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展與融資科學(xué)化

產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展最早出現(xiàn)于“十二五”時(shí)期，隨著“十三五”的進(jìn)一步重視，也讓中央高度重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也可以結(jié)合這一發(fā)展契機(jī)，轉(zhuǎn)向其它產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和運(yùn)作，保障產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)地進(jìn)行下去。當(dāng)然這也需要政府部門提供支持，制定管理計(jì)劃促進(jìn)企業(yè)融資的科學(xué)化與體系化。當(dāng)然，新興產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)必須要有相應(yīng)的科學(xué)政策，加強(qiáng)審核并注重系統(tǒng)的二次開發(fā)，結(jié)合運(yùn)營現(xiàn)狀來增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展的質(zhì)量。

（四）以房養(yǎng)老政策

這一制度是符合政策導(dǎo)向下的新型養(yǎng)老模式，同時(shí)也能在一定程度上控制社會壓力帶來的影響，合理地應(yīng)對社會老齡化這一根本性問題。但是傳統(tǒng)觀念的影響下，人們在觀念的轉(zhuǎn)變方面還需要政府部門的引導(dǎo)，通過各方面的努力來綜合分析符合市場需求的現(xiàn)實(shí)狀況，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)可以參與其中。政府部門需要建立規(guī)范化和制度化的發(fā)展政策，一方面規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場的秩序，防止因法律不健全引起的經(jīng)濟(jì)糾紛，另一方面需要保障消費(fèi)者的利益與基本保障。任何制度的改革都應(yīng)該有配套措施的支撐，防止因改革不全面而帶來的利益問題、秩序問題。政府部門的政策導(dǎo)向應(yīng)該基于土地管理或稅收平衡層面來綜合分析市場趨勢，讓房地產(chǎn)經(jīng)營更加常態(tài)化。

三、結(jié)語：

房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題來源于多個(gè)方面，特別是在金融危機(jī)之后，房屋價(jià)格一直呈現(xiàn)出高開低走的趨勢，使得開發(fā)商各地的樓盤銷售狀況不樂觀，也讓開發(fā)企業(yè)的融資管理面臨了較大的壓力。相關(guān)企業(yè)需要正確認(rèn)識到現(xiàn)階段的社會規(guī)律和發(fā)展趨勢，在調(diào)控政策的指導(dǎo)之下制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建科學(xué)合理的金融發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)行業(yè)未來的可持續(xù)與健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。

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