新個人所得稅對房地產市場的影響分析

朱明

摘要：近年來，我國經濟建設的快速發(fā)展，人們生活水平和生活質量不斷提高，在經濟發(fā)展過程中，2018年第十三屆全國人民代表大會第五次會議當中確定了個人所得稅法的第七次修正，本次修正新增六項非常重要的內容，并且在國務院關于印發(fā)個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知當中，進行了明確，包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人六個方面的抵扣標準。

關鍵詞：新個人所得稅;房地產市場

我國房地產行業(yè)隨著我國整體經濟建設的快速發(fā)展而發(fā)展迅速，推動我國其它行業(yè)快速發(fā)展。隨著經濟體制改革的推進，我國的稅收制度有了較大的進步，體現(xiàn)在稅種的多樣化、稅率的合理化等方面上。個人所得稅作為稅收的重要組成部分，在增加政府財政收入、調節(jié)居民收入分配、優(yōu)化資源配置方面發(fā)揮著不可替代的作用。

一、新個稅改革的變化要點

（一）綜合計征與征管方式的改革，新個所稅修訂的所得分類由分類計征方式變更為分類與綜合相結合的管理模式，將工資薪金所得、勞務報酬、稿酬、特許權使用費所得定為綜合課稅。在綜合計征模式下，征管方式也進行相應調整，使用統(tǒng)一的超額累進稅率。新稅法引入納稅人識別號管理模式，納稅人識別號為中國公民第二代身份證號;完善納稅人自行申報制度，納稅人將個人所得和稅款信息向扣繳義務人準確無誤的提供;對綜合所得采用月度預繳與次年匯繳相結合的管理模式;納稅人自行匯算清繳與扣繳義務人集中匯算清繳相結合的模式，次年對上一年的稅款繳納情況多退少補;引入離境清稅管理制度。2.費用扣除及優(yōu)化稅率結構，將綜合所得的費用減除標準核定為5000元每個月。同時，增加了對子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療費用、贍養(yǎng)老人支出、住房貸款利息和住房租金支出六方面的專項附加扣除，這表明量能課稅原則開始作用于我國的稅制改革。但是，個人的綜合信息成為解決專項扣除執(zhí)行的重點，這就需要相關部門準確掌握納稅人的個人及家庭情況。因為個稅專項扣除項目與基本扣除標準不同，需要根據每個納稅人的不同情況進行計算核定，不是千篇一律的。同時，個人所得稅的稅率結構分布進行調整和優(yōu)化，縮小25%稅率的級距，擴大3%、10%、20%低稅率的級距，繼續(xù)保持30%、35%、45%高稅率級距不變。3.主體確定與反避稅條款，此次修改對確定納稅主體更加合理，明確了非居民和居民的身份認定。新個人所得稅法明確了針對個人的反避稅規(guī)定，為反避稅條款提供了法律依據。如，新個稅規(guī)定，關聯(lián)方與個人間的業(yè)務往來不符合獨立交易規(guī)定，減少其關聯(lián)方或本人應納稅額的，稅務機關有權按合理的方法進行納稅調整，需要補繳稅款的，應當補足稅款，并依法加收相應的利息。

二、新個稅變化對房地產市場總體影響

個人所得稅在第七次的修正當中，進一步提高了個人所得稅的免征額，從之前實施了7年的3500元這個標準，提高到了5000元，也就是每年6萬。在修正當中新增了六個方面的附加抵扣內容，其中的住房貸款利息和住房租金兩個方面的抵扣對房地產市場的影響，則非常值得關注。實際上個稅影響樓市在上世紀90年代就有實際的案例可以借鑒，比如說1998年～2003年之間，上海針對在本市購買或者差價換購商品住宅并在本市繳納個人所得稅的個人，可以先征后退，抵扣稅基很廣，包括工資、個體戶、稿費、股息、紅利等。再比如天津在1998年出臺措施要求可以用住房公積金利息抵個稅，可抵稅基較小，平均可以節(jié)稅15%～25%。從個稅的角度來說，因為享受到了個稅優(yōu)惠政策，而使得收入增加，購房的壓力就有所降低，因而對于商品房的銷售有了很大的促進作用。從本次的個人所得稅法修正來說，可以從子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、贍養(yǎng)老人、住房貸款利息、住房租金六個方面來節(jié)稅，從其中的住房貸款利息和住房租金來看，在個人所得稅附加抵扣暫行辦法來看，住房租金抵扣最低的800元（市轄區(qū)戶籍人口100萬以內），最高的可以抵扣1500元（直轄市、省會、計劃單列市、國務院確定的其他城市）。房屋住房貸款利息可按照每月1000元的標準定額抵扣，抵扣期限最長240個月，只能享受一次。這對于房地產市場來說是一個利好，有媒體稱，這是國家在讓購房者買房，雖然可能夸張，但確實有一定的紅利在其中，很顯然可以轉向抵扣房貸利息和住房租金后，住房消費的成本會降低。假設個人扣除了“五險一金”后的收入是2萬元，購買一套房子的房貸在150萬～200萬元，月供水平大概在1萬元左右，按照此前的個稅征收標準，剔除個稅后的純收入為6880元，按現(xiàn)在新個稅標準則可以獲得純收入9255元，相當于增加了2375元的收入，換算成月供則相當于降低了23%，這可以促進租房和購房。但是因為租房和購房是一個特定群體的行為，直接抵扣稅費可能會造成一定的不公平現(xiàn)象。實際上在個人所得稅的修正過程當中，這就是一個比較受爭議的問題。為了保持公平，從暫行辦法來看是設定了抵扣金額上限的，而且也設定了以家庭為單位只可抵扣一套房源，而且是首套房源。當然這并不代表完善，因為對高收入人群來說，這個標準可有可無，對于低收入人群來說倒是很好，可是與房價相比，也是杯水車薪，起到的作用并不明顯，所以很有可能的是在后續(xù)會以定額的形式，實施差異化的標準。

三、政府對房產稅的改革措施

政府為了對房價進行調控，先后出臺一些政策，對房地產稅先后進行了一系列的改革措施。在2006年5月，根據個人購房居住時間有沒有超過五年對房屋交易進行稅收調整，即居住時間低于五年，房屋交易要征收全額營業(yè)稅，超過五年則不需要繳納。2008年12月，對土地增值稅進行了改革，對房地產開發(fā)單位做出了新的要求，在繳納土地增值稅時，必須嚴格按照相關規(guī)定進行核算。2010年4月，對個人購房進行了改革，購房交易環(huán)節(jié)的契稅繳納的依據統(tǒng)一調整為購房是否為第一套住房，對住房面積也有了新的要求。2011年5月，做出了新的調整，根據個人購房居住時間有沒有超過兩年對房屋交易進行稅收調整，個人住房居住超過兩年，在交易過程中不需要繳納營業(yè)稅，居住低于兩年的，則需要對交易全額征收營業(yè)稅。2013年2月，主要是對投機投資性購房做了改革，對這類購房行為，政策上是堅決抵制的，同時也將個人住房交易的房產稅實施范圍進一步擴大，并對商品住房限購制定了嚴格的措施。

四、簡化稅率結構，降低最高邊際稅率

我國個稅稅率調整方向為降低勞動所得適用稅率，提高資本利得稅率;同時降低工資、薪金最高邊際稅率，以保持我國在全球稅務競爭中的優(yōu)勢，更好吸引人才。建議降低綜合所得最高邊際稅率，考慮到個稅以后的調整空間以及與發(fā)達國家的差距，可由45%調整為43%。同時應提高利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得的適用比例稅率，可由20%調整為25%。

五、結語：

綜上所述，2018年確定了新個人所得稅修正案后，對房地產市場的影響會比較大，特別是確定了房貸利息抵扣標準和住房租金抵扣標準后，對房地產市場的影響就開始顯現(xiàn)了。在實際的房地產當中，重點是要維持穩(wěn)定，在這種背景下，樓市趨于理性，購房者也很理性，新個稅的實施可能會在一定程度上刺激剛需購房者的購房行為。

參考文獻：

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