“租售并舉”下的租房市場(chǎng) 國(guó)有資本應(yīng)做好“穩(wěn)定器”

鄭凱平

近兩年來(lái)，一二線城市住房租金價(jià)格快速上漲，引發(fā)社會(huì)公眾廣泛關(guān)注。

實(shí)際上，幾乎每年都有住房租金快速上漲的消息傳出。最近兩年尤其熱，是因?yàn)槌艘酝馐郾热蕴幱谳^低水平租金仍有上漲空間、大學(xué)生進(jìn)入畢業(yè)季需求增加、城中村改造和違建拆除推動(dòng)部分人群進(jìn)入正規(guī)租賃市場(chǎng)等“常規(guī)”因素以外，出現(xiàn)了一個(gè)新動(dòng)向，就是資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，住房租賃企業(yè)依靠資本的力量參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以高價(jià)搶占房源，導(dǎo)致租金價(jià)格非理性快速抬升?！百Y本兇猛”、“資本嗜血”、“資本是推高房租的罪魁禍?zhǔn)住薄粫r(shí)間，“資本”二字被推上風(fēng)口浪尖。

資本逐利，無(wú)可厚非。過(guò)去十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到不可替代的促進(jìn)作用，但也造成產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴和結(jié)構(gòu)失衡，積累起巨大金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)引發(fā)較大民生問(wèn)題。黨的十九大報(bào)告提出“租售并舉”的住房制度改革，原因正在于此。“租售并舉”，特別是“租”在前，“售”在后，包括“租售同權(quán)”，都預(yù)示著重大的制度轉(zhuǎn)向。一方面，眼見(jiàn)中央進(jìn)一步明確“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，房產(chǎn)稅似乎也箭在弦上，樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊，住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)難復(fù)往日投資熱土;另一方面，一二線城市房?jī)r(jià)高企，人口繼續(xù)流入，住房需求有增無(wú)減。這樣的大背景下，無(wú)處安放的資本，勢(shì)必繼續(xù)緊貼房地產(chǎn)，只是從住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向住房租賃市場(chǎng)。

去年以來(lái)，自如、蛋殼、相寓等長(zhǎng)租公寓平臺(tái)相繼宣布完成新一輪融資，顯示出資本力量與傳統(tǒng)中介行業(yè)的整合進(jìn)入新階段。在北京、上海、深圳這樣的一線城市，存量出租房源遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，通過(guò)高價(jià)簽訂長(zhǎng)期承租合同的方式拿房，不僅能夠快速形成規(guī)模，更關(guān)鍵是可以鎖定資源，讓“長(zhǎng)租公寓平臺(tái)”建立所謂的資源“護(hù)城河”。正是在這樣的背景下，才演繹出“資本推高房租”的新現(xiàn)象。

長(zhǎng)租公寓模式，從理念上講，是對(duì)傳統(tǒng)租房市場(chǎng)的重要?jiǎng)?chuàng)新，是住房租賃領(lǐng)域的消費(fèi)升級(jí)，算得上是一次供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。但說(shuō)到底，住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，有著顯著的“民生”標(biāo)簽，任何模式都必須以提升租房市場(chǎng)整體服務(wù)水平為目的，要不斷增加租房市場(chǎng)透明度、提升公眾住房體驗(yàn)，同時(shí)保持房租價(jià)格處于合理水平，絕不能成為房租上漲的推手，破壞住房領(lǐng)域的生態(tài)平衡。

資本蜂擁進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)固然能促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)的快速發(fā)展，但潛在危險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。此輪房租上漲過(guò)程中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”之一、我愛(ài)我家公司原副總裁胡景暉的話一針見(jiàn)血。他指出，目前租金暴漲，是平臺(tái)資本在操控，表面看，對(duì)房東有好處，但實(shí)際上是一場(chǎng)資本游戲，完全依靠資金鏈在支撐。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)以高價(jià)拿到房源，要不斷給房東支付高額租金，并轉(zhuǎn)身向租客收錢(qián)，一旦資金鏈斷裂，比P2P爆雷更厲害，因?yàn)榉繓|收不到錢(qián)，只能趕走租客，這些人將面臨流離失所。

胡景暉在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》專訪時(shí)表示：期待國(guó)家隊(duì)趕快來(lái)吧，并開(kāi)出“藥方”：讓國(guó)有企業(yè)接盤(pán)。他表示，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和長(zhǎng)租公寓這樣關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，長(zhǎng)年以來(lái)被玩壞了，現(xiàn)在光靠約談和承諾解決不了問(wèn)題，必須國(guó)企接盤(pán)”、“中介市場(chǎng)上份額最大的前三或前五的房產(chǎn)中介，必須由國(guó)資控股”。

此話居然出自一位長(zhǎng)期擔(dān)任知名房產(chǎn)中介企業(yè)高管之口，市場(chǎng)一片嘩然?！皣?guó)家隊(duì)，趕緊來(lái)滅火”的直白吶喊，確是有趣談資，不過(guò)拋開(kāi)看熱鬧的心態(tài)，在“租購(gòu)并舉”的住房制度改革背景下，探究如何發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)中“穩(wěn)定器”作用，討論國(guó)有和非國(guó)有資本如何互動(dòng)，共同促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，此時(shí)的確很有必要。

改革開(kāi)放這40年，我們以建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為指引，取得矚目成就，但某些領(lǐng)域過(guò)度市場(chǎng)化的弊端也在顯現(xiàn)。特別是在涉及國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域，過(guò)度市場(chǎng)化已經(jīng)給社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面影響。比如醫(yī)療領(lǐng)域過(guò)度市場(chǎng)化帶來(lái)的看病難、看病貴問(wèn)題，比如教育領(lǐng)域過(guò)度市場(chǎng)化帶來(lái)的教育亂象和教育質(zhì)量下降問(wèn)題，再比如我們今天評(píng)論的主題——住房領(lǐng)域，房產(chǎn)中介企業(yè)和長(zhǎng)租公寓平臺(tái)利用信息不對(duì)稱或資本力量推高房?jī)r(jià)和房租導(dǎo)致的買(mǎi)不起、租不起的問(wèn)題等等，都需要引起我們足夠的警惕和反思。

國(guó)有企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)中“穩(wěn)定器”作用可以從以下幾個(gè)方面來(lái)看：第一，國(guó)有資本的進(jìn)入，有利于進(jìn)一步優(yōu)化租房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提供低、中、高不同檔次的租房產(chǎn)品，緩解城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工等群體的住房困難;第二，國(guó)有資本的進(jìn)入，可以在房租過(guò)快上漲的特殊時(shí)期，起到“調(diào)節(jié)器”的作用，平抑市場(chǎng)短期租金價(jià)格，規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)行為;第三，國(guó)有資本的進(jìn)入，有望進(jìn)一步的完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的交易市場(chǎng)保障房屋出租信息的透明，有利于維護(hù)租客的權(quán)益，避免住房租賃機(jī)構(gòu)依仗資本的力量開(kāi)展惡性競(jìng)爭(zhēng)，扭曲租金價(jià)格，損害租客利益，破壞社會(huì)穩(wěn)定和諧的正常秩序。

與此同時(shí)，國(guó)有資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，除了發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用外，或?qū)⑦€會(huì)帶來(lái)其他一些“彩蛋”。例如，利用國(guó)有資本入場(chǎng)的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步盤(pán)活國(guó)有存量資源?，F(xiàn)有的存量商品租賃住房供給彈性已經(jīng)很小、價(jià)格也已處于高位，為此，以增加市場(chǎng)供應(yīng)量應(yīng)成為下一步的努力方向，國(guó)有性質(zhì)的工業(yè)廠房、宿舍以及集體建設(shè)土地等都是可以開(kāi)發(fā)利用的對(duì)象。

一些地方政府已經(jīng)依托國(guó)有資本試水住房租賃市場(chǎng)。武漢市提出要發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè);成都市也將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)擺在重要位置，2017年7月就提出當(dāng)年底前要組建和改建3-4家國(guó)有住房租賃公司;上海市的表態(tài)非常明確，要“通過(guò)國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成該市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石”。北京市按照“1+N”模式建立住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)，建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)均獲得服務(wù)平臺(tái)資質(zhì)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，“租售并舉”的住房制度改革大背景下，住房租賃市場(chǎng)必將持續(xù)火熱，資本的介入只會(huì)增強(qiáng)不會(huì)減弱。促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，既有賴于監(jiān)管政策和配套措施的不斷完善，也需要國(guó)有資本切實(shí)負(fù)起“穩(wěn)定器”的作用?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，住房租賃事關(guān)千家萬(wàn)戶，事關(guān)國(guó)計(jì)民生，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定，希望這個(gè)市場(chǎng)在政府的統(tǒng)一指導(dǎo)下，各類資本、各方力量的廣泛參與下，實(shí)現(xiàn)有秩序的發(fā)展。

（本文為北京產(chǎn)權(quán)交易所推出的財(cái)經(jīng)時(shí)事評(píng)論系列之十）