房地產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)金融的運(yùn)營模式分析

劉莉娜　李立威

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為高成本行業(yè)，對資金流動(dòng)的需求量大，互聯(lián)網(wǎng)金融有利于提高房地產(chǎn)資金的使用效率，改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)營模式。本文總結(jié)了互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境下房地產(chǎn)的三種創(chuàng)新運(yùn)營模式，對每種模式分別從參與主體、運(yùn)營流程和主要特點(diǎn)三方面進(jìn)行了分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)金融手段進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)金融;房地產(chǎn);運(yùn)營模式

引言

2015年是房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)元年，我國房地產(chǎn)業(yè)開始依托互聯(lián)網(wǎng)金融，積極探索和培育新的運(yùn)營模式。在萬科、綠地、萬達(dá)、當(dāng)代置業(yè)等大型房地產(chǎn)企業(yè)的推動(dòng)下，房企積極探索“互聯(lián)網(wǎng)金融+”下的各種轉(zhuǎn)型。本文總結(jié)了互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境下房地產(chǎn)的三種創(chuàng)新運(yùn)營模式，對每種模式分別從參與主體、運(yùn)營流程和主要特點(diǎn)三方面進(jìn)行了分析。

1、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展概況

目前，中國前五十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中已有近半數(shù)通過各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。萬科、萬達(dá)、碧桂園和保利地產(chǎn)等幾家知名房地產(chǎn)開發(fā)商，都將其視為自身轉(zhuǎn)型或業(yè)務(wù)延伸的方向。隨著互聯(lián)網(wǎng)金融房地產(chǎn)的興起，企業(yè)可以利用在線平臺收集人流量和客戶需求等大數(shù)據(jù)，使商業(yè)地產(chǎn)能夠在管理過程中優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加實(shí)力。2015年，平安好房聯(lián)合數(shù)十家知名房企共同成立中國房地產(chǎn)聯(lián)盟。2016年，綠地集團(tuán)成立綠地金融，設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部，參股東方證券、廣發(fā)證券、上海農(nóng)商行，控股盤錦銀行。2017年，世聯(lián)行發(fā)布“祥云戰(zhàn)略”，上線房地產(chǎn)金融APP“世聯(lián)集”。

互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)，通過開發(fā)多元化的創(chuàng)新產(chǎn)品對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，催生出三種新房地產(chǎn)運(yùn)營模式：互聯(lián)網(wǎng)金融平臺主導(dǎo)模式、開發(fā)商主導(dǎo)模式和商業(yè)銀行主導(dǎo)模式。

2、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺主導(dǎo)的模式

2.1?參與主體

參與主體包括互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、合作房地產(chǎn)企業(yè)、資本監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資者?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺從開發(fā)切入，連通線上和線下資源，打造房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通平臺。在房屋開發(fā)與建設(shè)環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺可提供個(gè)性化房屋定制服務(wù)，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)家居設(shè)備統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)解決房源問題，投資者可以參與房屋設(shè)計(jì)。在房屋銷售環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺為買家提供折扣和貸款，通過開發(fā)金融產(chǎn)品從中獲益，并委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)托管資金。而房企則達(dá)到促進(jìn)銷售和快速去庫存的目的，得到意向客戶。投資人可以用較少的錢投資房地產(chǎn)，獲得投資回報(bào)。

2.2?運(yùn)營流程

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房企提前鎖定購房群體，讓大眾投資人進(jìn)行認(rèn)購，或?qū)①徺I條款中加入有關(guān)金融產(chǎn)品的信息，許可購買一定數(shù)量的產(chǎn)品，投資人可選擇行使優(yōu)惠購房權(quán)進(jìn)行認(rèn)購、委托、包銷或放棄行使權(quán)。其最大優(yōu)勢在于挖掘潛在客戶，可完成提前蓄客，并且拿客戶購房資金作為開發(fā)資金，用眾籌的方式直接在線上賣房，降低中間融資、營銷端的成本。該模式可滿足客戶對資金和住房的雙重需求，以及互聯(lián)網(wǎng)金融市場對于高質(zhì)量資產(chǎn)的需要，是互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合。

該模式的典型代表案例是無憂我房網(wǎng)聯(lián)手當(dāng)代置業(yè)和北辰打造的“當(dāng)代北辰COCOMOMA”項(xiàng)目。以北京當(dāng)代北辰的商業(yè)公寓做標(biāo)的，有三檔認(rèn)籌款供客戶認(rèn)購，每位客戶可認(rèn)購多份并享受優(yōu)先購房權(quán)，定制自己的戶型和朝向。該項(xiàng)目上線后在短期內(nèi)售罄，累計(jì)2440萬元。

2.3?主要特點(diǎn)，

這種模式適用于融資難、成本高的房地產(chǎn)企業(yè)，通過在項(xiàng)目建設(shè)階段搜尋低成本資金，達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也有利于提前鎖定一批購房意向人群?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺在線上為用戶提供成本價(jià)購房的渠道，并且讓用戶參與產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，使得開發(fā)出的產(chǎn)品更加個(gè)性化。線下依托實(shí)體為用戶提供全面的住宅產(chǎn)品體驗(yàn)。此模式將投資者分為兩類，即理財(cái)型和購房型，投資者既可參與投資，也可以投資并購房，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融的迅速發(fā)展正在進(jìn)一步改變房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。

3、房地產(chǎn)商主導(dǎo)的模式

3.1?參與主體

參與主體包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)、中小型房企、大眾投資者、互聯(lián)網(wǎng)金融公司和保險(xiǎn)公司等。這種模式是以開發(fā)商為首，利用互聯(lián)網(wǎng)金融開發(fā)自己的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。通常是針對企業(yè)轉(zhuǎn)型，包括把重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)運(yùn)作、設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、探索資產(chǎn)證券化等，還有一個(gè)目的是協(xié)助自身公司的營銷領(lǐng)域，并滿足自有地產(chǎn)項(xiàng)目的日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)，將社會閑散資金、機(jī)構(gòu)資金與地產(chǎn)項(xiàng)目有效對接。

3.2?運(yùn)營流程

投資者通過第三方互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)險(xiǎn)渠道購買房地產(chǎn)商所開發(fā)的產(chǎn)品，收益由保險(xiǎn)公司提供本息保證。房地產(chǎn)企業(yè)在獲得資金后，一方面投入到自有項(xiàng)目中建設(shè)，另一方面作為中小型房企的融資平臺，在識別項(xiàng)目質(zhì)量后開放給投資者，解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)困難。這種模式依賴于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌背書、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別能力和均衡的風(fēng)險(xiǎn)收益。

該模式的典型代表案例是綠地集團(tuán)攜手螞蟻金服和平安陸金所打造的“綠地地產(chǎn)寶”。上線第一期是綠地自有的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，認(rèn)購資金從2萬元起，在上線半小時(shí)內(nèi)即告售罄。

3.3?主要特點(diǎn)

大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)這種運(yùn)營模式的項(xiàng)目不僅是為了解決房屋銷售的問題，更主要的是展開在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的布局，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)作。在互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新大潮下，房地產(chǎn)金融完全存在被改造、被顛覆的可能性，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域占據(jù)一席之地，仍需要自己搭建平臺，在這個(gè)過程中借助網(wǎng)絡(luò)平臺建構(gòu)一個(gè)生態(tài)圈，為房地產(chǎn)行業(yè)找到新模式和新方向。

4、商業(yè)銀行主導(dǎo)的模式

4.1?參與主體

參與者主要包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融資產(chǎn)端、合作伙伴房地產(chǎn)公司以及大眾購房者。該模式是以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，即銀行利用自身的行業(yè)化金融優(yōu)勢，與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房地產(chǎn)商融合優(yōu)質(zhì)資源，對資金實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管。通過互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售終端，提供一站式定制化的房地產(chǎn)金融服務(wù)。

4.2?運(yùn)營流程

精通地產(chǎn)金融的銀行機(jī)構(gòu)在整個(gè)運(yùn)營流程中不僅負(fù)責(zé)提供行業(yè)和專業(yè)支持，還通過出資注冊旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供產(chǎn)品和信息服務(wù)的支持。房地產(chǎn)企業(yè)則提供具體的地產(chǎn)項(xiàng)目支撐，投入工程款開發(fā)建設(shè)，使購房者順利置業(yè)。目前，互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)入房地產(chǎn)市場存在一定的亂象，一些平臺自身的資質(zhì)和能力無法兌現(xiàn)對消費(fèi)者的承諾，從而導(dǎo)致消費(fèi)者遭受重大的損失。而商業(yè)銀行則有能力在整個(gè)過程中實(shí)施嚴(yán)格的多層次、全方位的監(jiān)管，以確保購房者的利益。

該模式的典型代表案例是“民生e房-萬民寶”，是由中國民生銀行的地產(chǎn)事業(yè)部和民生易貸聯(lián)合萬科集團(tuán)推出的項(xiàng)目，以購買產(chǎn)品的方式對接廣州天河智慧城的萬科米酷樓盤。該項(xiàng)目充分發(fā)揮了商業(yè)銀行的優(yōu)勢，縮短貸款周期，從而降低成本，取得了實(shí)現(xiàn)自住和投資屬性上的統(tǒng)一。

4.3?主要特點(diǎn)

該模式與傳統(tǒng)銀行金融模式相比，審批流程更加簡單，提高了資金的使用率和周轉(zhuǎn)率，提升了貨幣的流動(dòng)性，縮短整個(gè)交易過程鏈，為工程建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金流，使商業(yè)銀行、購房者和住房建設(shè)者都獲得最佳化收益。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)金融大環(huán)境下，許多地產(chǎn)項(xiàng)目背后都存在著無法回避的市場風(fēng)險(xiǎn)。

而這種模式可以通過商業(yè)銀行對整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為發(fā)起者和投資者雙方搭建起信任的橋梁，有利于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

5、結(jié)論

互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)提供了從售前到售后服務(wù)的深度解決方案，創(chuàng)新出三種各具優(yōu)勢的運(yùn)營模式。對于開發(fā)商而言，房屋以投資產(chǎn)品的形式出現(xiàn)，得到了大規(guī)模的資金解決方案和最終的銷售金融解決方案，能借助互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺則利用房地產(chǎn)金融做理財(cái)投資的思路給了買家購房優(yōu)惠，也為公眾提供了一個(gè)更加穩(wěn)定的投資渠道。對于商業(yè)銀行來說，則是以房產(chǎn)為橋梁影響房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的運(yùn)作。

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