房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制問(wèn)題探討

摘要：國(guó)有房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著平衡市場(chǎng)，協(xié)調(diào)私營(yíng)公司與政府關(guān)系，緩解社會(huì)矛盾等多方面的作用，加強(qiáng)內(nèi)部控制也是國(guó)有房地產(chǎn)公司的必然要求。但是，國(guó)有房地產(chǎn)公司當(dāng)前的內(nèi)部控制存在諸多問(wèn)題，與公司的經(jīng)營(yíng)管理需求存在較大差距，這就需要房地產(chǎn)公司根據(jù)自身實(shí)際情況，制定合理的內(nèi)部控制建設(shè)方案，采取合理措施，推進(jìn)內(nèi)部控制的有效實(shí)施，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制;房地產(chǎn)企業(yè);問(wèn)題;措施

一、實(shí)施內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)公司的意義

房地產(chǎn)公司強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)可以促進(jìn)公司相關(guān)制度不斷完善，優(yōu)化公司經(jīng)營(yíng)管理工作流程，促使公司的經(jīng)營(yíng)管理工作走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的道路。同時(shí)，內(nèi)部控制實(shí)施過(guò)程中需要風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的配合，將內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理有效地結(jié)合在一起，可以提升公司的風(fēng)險(xiǎn)防范與管控能力。此外，國(guó)有房地產(chǎn)公司加強(qiáng)內(nèi)部控制，還有助于保證國(guó)有資產(chǎn)的安全性與完整性，保證國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值的最大限度發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)公司當(dāng)前內(nèi)部控制相關(guān)問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境有待改善

房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益飽和，公司之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，部分房地產(chǎn)公司為了增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，卻忽視了內(nèi)部控制，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)管理水平也無(wú)法有效提升。同時(shí)，由于公司領(lǐng)導(dǎo)與管理層對(duì)內(nèi)部控制的重視不足，導(dǎo)致公司的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、制度不完善，阻礙了內(nèi)部控制活動(dòng)的順利開(kāi)展。部分國(guó)有房地產(chǎn)公司受到傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，財(cái)務(wù)管理制度與審批流程不完善，不能滿(mǎn)足內(nèi)部控制與現(xiàn)代企業(yè)管理的需求。

（二）信息溝通效率較低

信息的溝通與傳遞是影響房地產(chǎn)公司實(shí)施內(nèi)部控制的重要因素，但是，房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立完善的信息溝通渠道，公司經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的信息無(wú)法及時(shí)反饋到相關(guān)部門(mén)，也無(wú)法及時(shí)采取管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的合理措施，導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很可能不斷擴(kuò)大，進(jìn)而引起其他風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司的整體發(fā)展產(chǎn)生不利影響。部分國(guó)有房地產(chǎn)公司改革不到位，公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置還存在很多問(wèn)題，內(nèi)部框架煩瑣，導(dǎo)致各部門(mén)之間的信息傳遞速度下降，公司的內(nèi)部控制工作效率也會(huì)受到影響。

（三）風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)淡薄

當(dāng)前部分房地產(chǎn)公司對(duì)自身經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)防范與管控意識(shí)淡薄，部分工作人員認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)管理只與財(cái)務(wù)部門(mén)有關(guān)，在自身的日常工作中，沒(méi)有積極的防范風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理工作無(wú)法有效開(kāi)展。同時(shí)，公司的管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不足，沒(méi)有投入較多的精力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制文化建設(shè)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制環(huán)境不完善。

（四）內(nèi)部監(jiān)督不到位

部分房地產(chǎn)公司對(duì)內(nèi)部監(jiān)督重視不足，導(dǎo)致公司內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)建設(shè)不健全，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置不科學(xué)，也沒(méi)有明確監(jiān)管人員的職責(zé)，監(jiān)管人員的素質(zhì)也參差不齊，這對(duì)監(jiān)督管理工作產(chǎn)生了非常不利的影響。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)是開(kāi)展內(nèi)部監(jiān)管的重要機(jī)構(gòu)，但是，很多房地產(chǎn)公司的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)設(shè)置缺乏獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)工作經(jīng)常受到領(lǐng)導(dǎo)層、管理層與其他部門(mén)的干預(yù)與影響，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行，內(nèi)部審計(jì)的有效性也無(wú)法發(fā)揮，內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督管理作用無(wú)法落實(shí)。

三、房地產(chǎn)公司加強(qiáng)內(nèi)部控制的有效措施

（一）改善內(nèi)部控制環(huán)境

完善的內(nèi)部控制環(huán)境是內(nèi)部控制活動(dòng)有效實(shí)施的基礎(chǔ)保障，要想建立完善的內(nèi)部控制環(huán)境，首先，房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)與管理層需要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的全面認(rèn)識(shí)，了解其在公司經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用。其次，公司需要通過(guò)宣傳教育，增強(qiáng)全體工作人員的內(nèi)部控制意識(shí)，使其在實(shí)際工作中積極落實(shí)內(nèi)部控制方案。同時(shí)，房地產(chǎn)公司需要設(shè)置完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，科學(xué)設(shè)置工作崗位，實(shí)現(xiàn)不相容崗位分離，并由專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員負(fù)責(zé)具體的崗位工作，使其各司其職、互相監(jiān)督，確保財(cái)務(wù)管理工作順利開(kāi)展。此外，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí)際情況制定《公司財(cái)務(wù)管理制度》《費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)管理辦法》等制度，為財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展提供規(guī)范指導(dǎo)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)過(guò)程中，公司還需要考慮不同子公司之間以及分公司與總公司之間的區(qū)別，盡可能考慮不同的財(cái)務(wù)管理需求，建立適應(yīng)于不同公司財(cái)務(wù)管理需求的制度。以H國(guó)有房地產(chǎn)公司為例，公司下轄5個(gè)全資子公司1個(gè)控股子公司及部分參股公司，由于涉及多處行業(yè)，核算方法有所差異，會(huì)計(jì)處理各有特點(diǎn)，H公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)情況，在深入了解公司財(cái)務(wù)狀況的基礎(chǔ)上，從審批程序、資金運(yùn)作、會(huì)計(jì)核算、內(nèi)部控制等幾個(gè)方面入手，完善了全資子公司、控股公司、參股公司的相關(guān)制度建設(shè)，制訂了《財(cái)務(wù)報(bào)銷(xiāo)及付款流程的有關(guān)規(guī)定》《公務(wù)接待費(fèi)用管理暫行辦法》等制度，規(guī)范了子公司的財(cái)務(wù)行為，有效防范了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）完善信息溝通機(jī)制

信息的高效溝通與傳遞是房地產(chǎn)公司實(shí)施內(nèi)部控制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要方式。因此，房地產(chǎn)公司必須通過(guò)文化建設(shè)等手段，促進(jìn)各部門(mén)與員工之間的溝通與交流，使各部門(mén)之間互相了解，以便促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理工作效率的提升。同時(shí)，房地產(chǎn)公司需要積極運(yùn)用信息化手段，建立完善的信息系統(tǒng)，為信息管理與共享提供支持。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)公司建立了信息集成共享平臺(tái)，將ERP系統(tǒng)與OA辦公系統(tǒng)、審計(jì)系統(tǒng)、流程管理系統(tǒng)、績(jī)效考核系統(tǒng)等有效銜接在一起，加強(qiáng)了信息溝通渠道，構(gòu)建了共享平臺(tái)，公司經(jīng)營(yíng)管理人員可以通過(guò)該平臺(tái)了解各方面信息，促進(jìn)了公司經(jīng)營(yíng)管理決策水平的提升。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估與管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容，因此，公司應(yīng)在全面分析各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)信息管理系統(tǒng)反饋的信息，建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估機(jī)制，通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，確定風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度。其次，房地產(chǎn)公司要在有效識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)控制流程，制定各種合理有效的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，可以及時(shí)有效地應(yīng)對(duì)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司還可以利用社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等機(jī)構(gòu)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警中的積極作用。例如，H國(guó)有房地產(chǎn)公司在并購(gòu)活動(dòng)中，請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)相關(guān)公司價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過(guò)多次磋商，與其簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，完成股權(quán)并購(gòu)，通過(guò)對(duì)“僵尸”公司的債務(wù)重組、股權(quán)并購(gòu)為公司注人了新鮮血液，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源的重新組合。此外，國(guó)有房地產(chǎn)公司還需要加強(qiáng)資產(chǎn)管理，確保國(guó)有資產(chǎn)安全完整，保證公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)暢通。為了確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值的任務(wù)，避免國(guó)有資產(chǎn)流失，財(cái)務(wù)部門(mén)需牽頭核對(duì)公司歷史賬務(wù)資料，梳理經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，促進(jìn)公司資產(chǎn)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。公司還應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，加大催收力度，采用電話(huà)、上門(mén)、發(fā)函的形式加大收款力度，對(duì)于長(zhǎng)期收不回來(lái)的，采用法律手段進(jìn)行催收。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督

房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制活動(dòng)的開(kāi)展還需要監(jiān)督機(jī)制的有效監(jiān)督，只有不斷加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，內(nèi)部控制方案才能得到有效執(zhí)行，公司的內(nèi)部控制活動(dòng)才能真正地發(fā)揮效果。房地產(chǎn)公司要想加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，就必須建立健全內(nèi)部監(jiān)督與管理機(jī)構(gòu)，制定規(guī)范的內(nèi)部監(jiān)管制度，建立完善的內(nèi)部監(jiān)管體系，這樣才能保證內(nèi)部監(jiān)督工作正常進(jìn)行。同時(shí)，公司還要建立獨(dú)立的審計(jì)部門(mén)，由公司的高級(jí)管理者直接管理審計(jì)部門(mén)，并保證審計(jì)部門(mén)具有較高的地位，防止其他部門(mén)或管理者干預(yù)審計(jì)工作，保證審計(jì)工作在比較獨(dú)立的狀態(tài)下，科學(xué)有效的開(kāi)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，國(guó)有房地產(chǎn)公司必須積極開(kāi)展內(nèi)部控制活動(dòng)。在內(nèi)部控制過(guò)程中，房地產(chǎn)公司還應(yīng)該通過(guò)完善的監(jiān)督管理機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部控制工作的監(jiān)管。公司還應(yīng)該建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，進(jìn)行及時(shí)預(yù)警，方面公司采取有效的應(yīng)對(duì)措施，防止風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，為公司造成重大損失。只有從多方面入手，建立健全內(nèi)部控制機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，才能為房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

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作者簡(jiǎn)介：

徐浩，淮北盛大建設(shè)投資有限公司，安徽淮北。