對房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的方式分析及建議

摘 要：我國房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈，而且加上土地資源獲取難度不斷提升，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購逐漸成為項(xiàng)目資源獲取的重要途徑。而房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展一直受到社會的關(guān)注，而本文正是基于此背景下，通過典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購案例分析，總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的方式以及相關(guān)的建議，同時(shí)對房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式選擇的影響因素進(jìn)行分析。最后針對房地產(chǎn)并購實(shí)踐操作面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的思考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目并購；分析建議

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購案例背景

該房地產(chǎn)項(xiàng)目位于深圳市某區(qū)中心，主要是為舊城改造項(xiàng)目，通過兩期分期建設(shè)完成，其中第1期銷售業(yè)務(wù)已經(jīng)全部結(jié)束，該項(xiàng)目原始股東介紹相關(guān)清算已經(jīng)完成，目前只有2期項(xiàng)目待開發(fā)。這也是本文房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的重要項(xiàng)目內(nèi)容。整個(gè)2期項(xiàng)目的土地面積約為1.5萬平米，容積率為4.5，計(jì)容面積5.5萬平米，土地性質(zhì)為住宅用地。該項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)較為簡單，只有甲乙兩個(gè)股東，其中甲作為大股東占據(jù)65%，而以作為小股東僅占據(jù)35%。整個(gè)項(xiàng)目主要是由甲股東主導(dǎo)開發(fā)，由小股東輔導(dǎo)。但是由于甲乙兩股東在二期項(xiàng)目運(yùn)營決策上存在較大的差異，導(dǎo)致2期項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)下該項(xiàng)目公司甲乙股東準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓2期項(xiàng)目。剛好丙公司規(guī)劃在深圳市該區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的城市開發(fā)，但是公開市場上土地資源已經(jīng)沒有出讓的。甲乙股東的2期項(xiàng)目正好與丙公司的土地資源需求十分吻合，因此雙方就2期房地產(chǎn)項(xiàng)目并購展開相應(yīng)的工作。

（2）并購意向階段

丙公司首先對甲乙股東的2期房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步調(diào)研了解后，并且與甲乙兩位股東進(jìn)行初步交流后，對整個(gè)二期項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為15億元。同時(shí)丙公司就此房地產(chǎn)并購項(xiàng)目成立專項(xiàng)部門，主要是針對二期房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資發(fā)展、財(cái)務(wù)法律、市場分析以及設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合性評估，同時(shí)與甲乙項(xiàng)目公司逐漸形成意向收購協(xié)議。

1.交易形式選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方式通常有股權(quán)并購與資產(chǎn)并購兩種構(gòu)成，其中資產(chǎn)并購交易所標(biāo)的資產(chǎn)所有權(quán)，買方能夠獲得購買價(jià)款的全額發(fā)票，同時(shí)不會存在股權(quán)溢價(jià)等問題，相應(yīng)的稅負(fù)都會低于股權(quán)并購形式，因此多數(shù)房地產(chǎn)并購項(xiàng)目的交易方式選擇主要是資產(chǎn)并購。

2.并購意向金與排他協(xié)議的簽訂。當(dāng)丙公司與甲乙項(xiàng)目公司達(dá)成初步協(xié)議后，由丙公司向甲乙項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)入1億元意向金。同時(shí)與甲乙項(xiàng)目公司簽訂排他性協(xié)議，當(dāng)意向金進(jìn)入收款賬戶后，90天內(nèi)若雙方仍沒有就該2期房地產(chǎn)并購項(xiàng)目達(dá)成實(shí)質(zhì)性交易協(xié)議，得解除公管狀態(tài)，并且將意向金退還。整個(gè)排他周期內(nèi)，甲乙項(xiàng)目公司不能夠?qū)?期房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大范圍的運(yùn)營管理與操作。同時(shí)丙公司的房地產(chǎn)并購也不能隨意放棄，否則由甲乙兩位股東的項(xiàng)目公司沒收意

向金。同樣項(xiàng)目公司也不能夠在排他協(xié)議生效期間內(nèi)與其它收購方進(jìn)行洽談，否則就意向金進(jìn)行雙倍賠償。

（3）丙公司盡職調(diào)查階段

當(dāng)丙公司簽訂了意向協(xié)議之后，丙公司需要馬上召集會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所完成2期房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡職調(diào)查，對其中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。首先是對甲乙股東項(xiàng)目在2期房地產(chǎn)項(xiàng)目上的股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析調(diào)查，經(jīng)過分析后發(fā)現(xiàn)甲乙兩股東的股權(quán)結(jié)構(gòu)與形式十分簡單，并且雙方都想將2期房地產(chǎn)項(xiàng)目套現(xiàn)。其次則是2期房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，對于甲乙兩位股東來說，其主要就是土地使用權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)十分清晰，并沒有抵押土地的情況發(fā)生，最后就是2期房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，整個(gè)2期房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有開始，也不會影響到丙公司對其進(jìn)行開發(fā)。整個(gè)盡職調(diào)查環(huán)節(jié)結(jié)束后對2期房地產(chǎn)項(xiàng)目出具合適收購的意見。

（4）可行性研究

經(jīng)過丙公司專項(xiàng)小組對2期房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)市場進(jìn)行調(diào)研、產(chǎn)品定位以及成本收益測算之后，倘若直接進(jìn)行股權(quán)交易。會形成2期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)大幅度提升，其實(shí)際稅負(fù)率接近50%，同時(shí)銷售凈利率僅為10%，只能夠承受市場下行20%的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)盈利空間十分有限。然而公司從市場分析發(fā)現(xiàn)市場下行的概率極為低下，同時(shí)還存在極大的上升概率，因此丙公司收購部門認(rèn)為是可以進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目并購談判

丙公司前期的項(xiàng)目調(diào)研工作具體落實(shí)后。雙方就2期房地產(chǎn)項(xiàng)目并購進(jìn)行最后的細(xì)節(jié)談判，由于雙方在主要資產(chǎn)上并沒有太多的差異意見，因此雙方很快簽訂收購協(xié)議，直接將剩余的并購收購資金直接打到甲乙項(xiàng)目公司賬戶上，從而由財(cái)務(wù)部門完成后續(xù)的財(cái)務(wù)工作，整個(gè)收購流程結(jié)束。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購動因分析

（1）充分資本獲取稀缺的土地資源

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說土地是資源是其發(fā)展的重要競爭力，也是能夠開展項(xiàng)目的重要基礎(chǔ)。但是加上國家對于土地限制拍賣更加嚴(yán)格，企業(yè)獲取土地的門檻大幅度提升，在該背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目并購成為了土地資源獲取的重要途徑。

（2）應(yīng)對巨大競爭壓力，消除同業(yè)競爭

通過房地產(chǎn)項(xiàng)目并購能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的競爭狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鳡顟B(tài)，降低競爭壓力。同時(shí)逐漸從管理品牌效應(yīng)以及產(chǎn)業(yè)模式來提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，通過并購實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中與短板互補(bǔ)。

（3）緩解資本緊張的需求

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購不只是對收購方有好處，同時(shí)對被收購方也有好處，對于被收購方企業(yè)來說，能夠?qū)⒆陨頍o法開發(fā)的土地項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行變賣，將資本得以快速的變現(xiàn)，緩解自身企業(yè)的運(yùn)營資金壓力，減輕企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，或者通過土地資源資產(chǎn)入股的方式，能夠形成雙方共同開發(fā)的局面，最終達(dá)到雙贏的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目并購階段不可或缺的對于和房地產(chǎn)項(xiàng)目雙方來說，都會形成一定的資金損失，整個(gè)過程必須要重視對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。首先是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)并購項(xiàng)目通常牽涉到大量資金，容易占據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金鏈，對企業(yè)現(xiàn)金流形成巨大的壓力，造成經(jīng)營影響。同時(shí)估值風(fēng)險(xiǎn)估值主要是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評估的過程中，如果無法準(zhǔn)確的評估房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，將會使得房地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到收購方的要求，收購方預(yù)期收益將會大打折扣。

（2）法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在并購前或者是并購環(huán)節(jié)，應(yīng)用違反法律法規(guī)的行為使得房地產(chǎn)收購項(xiàng)目完成的所造成的風(fēng)險(xiǎn)。某些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠低價(jià)收購房地產(chǎn)并購項(xiàng)目，會使用非法的手段完成收購，從而為房地產(chǎn)企業(yè)埋下法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦纏上法律關(guān)系，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及運(yùn)營來說都是極為不利的。

（3）政策性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展多數(shù)會受到我國市場經(jīng)濟(jì)的影響。我國對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，而且為了控制持續(xù)火熱的房價(jià)，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目更是進(jìn)行嚴(yán)格的管控，自然對收購企業(yè)，來經(jīng)濟(jì)效益能否變現(xiàn)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的對策與建議。

（1）明確收購戰(zhàn)略目標(biāo)以及收購形式

房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目并購時(shí)，必須要從自身戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，同時(shí)與未來開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行契合。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目并購的主要目的就是為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，必須要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況以及政府環(huán)境對房地產(chǎn)并購項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研，同時(shí)要十分清楚自身的運(yùn)營以及資金管理情況，選擇合適的收購方式完成收購，避免收購方式的失誤，從而給收購造成極大的成本。

（2）選擇合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購

在收購目標(biāo)的選擇上，直接決定了并購后房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，因此要結(jié)合市場房地產(chǎn)環(huán)境結(jié)合自身并購戰(zhàn)略確定大致的收購范圍，然后逐步的進(jìn)行篩選調(diào)研，同時(shí)與自身的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流動比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行匹配，確保所選的目標(biāo)是公司的最優(yōu)選擇。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行并購流程預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

并購對于主動方來說需要面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將會占據(jù)極大的現(xiàn)金流資金，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購時(shí)，一定要將各個(gè)并購環(huán)節(jié)的作用進(jìn)行充分的發(fā)揮，盡可能的降低收購方的風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，為收購方企業(yè)帶來極大的損失。

（4）積極拓寬融資渠道，確保資金流健康。

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購所涉及的資金十分龐大，對于收購的融資能力也是有著較高的要求，而且隨著房地產(chǎn)市場競爭的愈加激烈，市場往往會產(chǎn)生較多的波動，對于資金有著更高的要求。在收購階段收購方企業(yè)更應(yīng)該強(qiáng)化內(nèi)部控制管理，避免內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購流程，確保自身資金流的健康。

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作者簡介：李海，1976年，男，漢族，安徽省明光市，會計(jì)師，大專，東莞名流置業(yè)有限公司，財(cái)務(wù)會計(jì)。