房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

王曉嬙

摘 要：我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了2014年的寒冬期，在2016年開始房地產(chǎn)行業(yè)又快速升溫，一線城市房價(jià)上漲50%，房價(jià)上漲過快，利潤比其他行業(yè)較高，許多企業(yè)家關(guān)注到房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，紛紛投入到房地產(chǎn)大潮中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨著房價(jià)上漲顯現(xiàn)出來。我國政府為此出臺多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來住的不是用來炒”的定位，防范房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。本文就房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制做了簡要闡述，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

我國房地產(chǎn)行業(yè)80年代初期起步，從最初無競爭、價(jià)格競爭發(fā)展到今天品牌、形象的競爭，在競爭的同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。風(fēng)險(xiǎn)是指特定情況下某種不確性可能發(fā)生的不利結(jié)果；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中所遇到的財(cái)務(wù)不確定性可能發(fā)生的不利結(jié)果。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要分有：投資風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)等，如果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控不到位就會(huì)演變成財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至可能給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)損失，更嚴(yán)重情況導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)之路。所以只有提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控及應(yīng)對能力，才能提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定性，給企業(yè)帶來良好的財(cái)務(wù)環(huán)境和為企業(yè)發(fā)展做好基礎(chǔ)。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性

（1）我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

我國房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，也是我國經(jīng)濟(jì)重要的增長點(diǎn)，2018年房地產(chǎn)業(yè)對全國GDP增長貢獻(xiàn)率3.8%，絕對額59846億元。我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有較大的復(fù)雜性，企業(yè)從征用土地、建設(shè)房屋都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)。經(jīng)濟(jì)往來的對象也很多，因工程發(fā)包和招標(biāo)與設(shè)計(jì)、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，也會(huì)受代建開發(fā)項(xiàng)目與委托方發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來，經(jīng)營業(yè)務(wù)從征地、拆遷、勘測、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)囊括全過程。

（2）我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性

因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有較大的復(fù)雜性，所以風(fēng)險(xiǎn)也比一般企業(yè)要大。在我國各行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)屬于高收入、高回報(bào)的行業(yè)，雖然回報(bào)率非常高，但它的負(fù)債經(jīng)營高、有許多不確定的因素，政策把控難度大、成本未能得到有效控制、資本結(jié)構(gòu)不合理、外部資金需求大、資金鏈斷裂等都是引起房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。為了更好的使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制在企業(yè)日常工作管理中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，把一切在萌芽狀態(tài)下的不利因素消滅，給企業(yè)帶來良好的財(cái)務(wù)環(huán)境和為企業(yè)發(fā)展做好基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，只看重經(jīng)濟(jì)利益，對項(xiàng)目本身缺少風(fēng)險(xiǎn)控制意識，前期沒有做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)變得手足無措。

（1）外部資金借款大，利息費(fèi)用大

因房地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，資金需求量較大，資金來源主要有：自有資金、金融貸款、預(yù)售款。2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，其中，國內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長13.8%。外部貸款大，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率高，有的企業(yè)資金負(fù)債率達(dá)到80%，適量的負(fù)債可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益，但負(fù)債越高，預(yù)示企業(yè)要支出的資金成本越大，杠桿效益沒有發(fā)揮到最大化。資金需求越大，外部借款越多，資金鏈越來越緊，惡性循環(huán)，企業(yè)背負(fù)高額的利息支出，最終利息本金無法歸還，資金鏈斷裂，走向企業(yè)破產(chǎn)之路。

（2）無可靠數(shù)據(jù)盲目投資

房地產(chǎn)行業(yè)利潤蛋糕吸引著許多饑餓者的目光，在沒有對國家法律及政策做全方位分析，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行可行性敏感分析，目光只停留在房地產(chǎn)豐厚利潤的外表，華麗的外表后面總是掩藏著危險(xiǎn)，許多投資者輕視了豐厚利潤背后的風(fēng)險(xiǎn)，先投錢拿地開發(fā)，但項(xiàng)目定位預(yù)期現(xiàn)金流及利潤沒有做前期測算，待項(xiàng)目開發(fā)一半資金無法支持，項(xiàng)目定位偏離市場需求。利潤與風(fēng)險(xiǎn)成正比，高利潤預(yù)示著將帶來高風(fēng)險(xiǎn)，一味追求高額利潤，盲目跟風(fēng)投資，決策缺少了可靠的數(shù)據(jù)支持，增加企業(yè)未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）成本控制意識淡薄

成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末，時(shí)間跨度較長。受許多不可預(yù)見性因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本控制存在風(fēng)險(xiǎn)。在日常財(cái)務(wù)管理工作中，成本管理環(huán)節(jié)薄弱，導(dǎo)致成本未來不確定性不良因素出現(xiàn)，給企業(yè)發(fā)展帶來不良影響。成本管理風(fēng)險(xiǎn)主要有招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、工程施工風(fēng)險(xiǎn)等。在招標(biāo)環(huán)節(jié)沒有對投標(biāo)者信息全方位審查，進(jìn)而影響招標(biāo)工作有序進(jìn)行，影響后期施工進(jìn)度和質(zhì)量；從項(xiàng)目開發(fā)初期沒有對市場未來前景預(yù)測、政府政策解讀，項(xiàng)目定位有偏差，影響后期銷售風(fēng)險(xiǎn)，銷售緩慢或停滯都回給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)對項(xiàng)目質(zhì)量沒有及時(shí)監(jiān)督檢查，工程質(zhì)量得不到保證，重新翻工又使得工期拖延，工期延長造成交付時(shí)間拖后，給企業(yè)帶來延期交付風(fēng)險(xiǎn)。

（4）應(yīng)收賬款不及時(shí)收回

銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源之一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款方式多樣性，主要分為一次性付款、分期付款、銀行按揭等，因付款方式不同，產(chǎn)生許多應(yīng)收賬款，因應(yīng)收賬款催收不及時(shí)，應(yīng)收賬款資金占用時(shí)間較長，導(dǎo)致企業(yè)資金短缺，無法滿足企業(yè)資金需求。銷售時(shí)對客戶征信不了解，有些客戶信用等級較低，征信級別差，這些客戶造成應(yīng)收款長期無法收回，形成企業(yè)大量壞賬，影響企業(yè)資金流動(dòng)及利潤總額。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對策

（1）多渠道融資模式，日常資金計(jì)劃執(zhí)行

現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，單一的融資渠道只會(huì)增加企業(yè)融資成本，開發(fā)多渠融資途徑，如貸款、股票、債券、基金等，減少融資成本，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理制定融資方案，合理制定長期借款和短期借款配比方案，適量減少短期借款，增加長期借款，因短期借款償還期限短，償還壓力，資金風(fēng)險(xiǎn)大，長期借款周期長，可以有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理控制減少融資成本是規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。

建立資金計(jì)劃制度，每月初期各部門上報(bào)本月資金計(jì)劃支出，經(jīng)管理層審核通過下發(fā)，財(cái)務(wù)部按資金支出計(jì)劃嚴(yán)格控制，加強(qiáng)稽核，規(guī)范報(bào)銷流程，將實(shí)際支出與計(jì)劃支出差異減至最低。大額資金支出需制定個(gè)別審批流程。

（2）解析國家政策、評估市場風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目投入前期自行或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目做可行性研究，項(xiàng)目可行性分析時(shí)要符合市場需求趨勢政府未來政策，利潤能滿足企業(yè)需求，結(jié)合國家政策及市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)做出測評，對項(xiàng)目未來收益狀況做出正確預(yù)測，給管理者決策提供可靠信息，剔除風(fēng)險(xiǎn)較高收益不好的投資方案。項(xiàng)目建設(shè)中建立建全的風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)，利用系統(tǒng)提前預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)，不斷加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理專業(yè)知識，借鑒優(yōu)秀企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估辦法，建立符合企業(yè)自身特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評估管理辦法。

（3）引入項(xiàng)目預(yù)算成本控制

在項(xiàng)目投入開發(fā)初期做好成本規(guī)劃，嚴(yán)格按招標(biāo)制度把控每一個(gè)投標(biāo)人信息真實(shí)性。建立項(xiàng)目成本全面預(yù)算，在開發(fā)過程中有效監(jiān)控成本，對執(zhí)行過程中與預(yù)算數(shù)據(jù)的差異進(jìn)行分析，查找原因。使真實(shí)發(fā)生的成本與預(yù)算成本更接近，將成本切實(shí)控制在項(xiàng)目成本預(yù)算合理的范圍之內(nèi)，加大成本控制范圍，將風(fēng)險(xiǎn)降為最小，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

（4）建立應(yīng)收賬款臺賬，及時(shí)催收應(yīng)收賬款

加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理，客戶信用管理，對那些信用記錄極差及黑名單客戶不予銷售。在日常工作中應(yīng)收賬款跟蹤管理，建立應(yīng)收賬款臺賬，制定應(yīng)收賬款催收計(jì)劃，及時(shí)催收到期應(yīng)收賬款，不同的客戶，不同性質(zhì)欠款原因，編制不同策略。嚴(yán)格控制應(yīng)收賬款率，將應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)能承受的范圍之內(nèi)。

（5）加強(qiáng)管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識

經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境變化為企業(yè)發(fā)展帶來許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，提高償債能力，規(guī)范應(yīng)收賬款制度，加大成本控制，研究國家未來宏觀政策，提升企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

風(fēng)險(xiǎn)與利潤并存，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中會(huì)迎來各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)，這就要求管理者提高風(fēng)險(xiǎn)意識，從根本上認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)對于企業(yè)發(fā)展帶來的影響，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，提高管理效率。企業(yè)內(nèi)部建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，重視財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員技術(shù)能力。建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評估體系，可以準(zhǔn)確識別不良影響因素，提早識別出風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)接受范圍，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，曾企業(yè)爭取更大的利益，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的健康之路。

參考文獻(xiàn)

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