基于增值稅條件下的不動產(chǎn)構(gòu)建思考

摘 要：當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整與優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，為推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展我國在2012年開啟了營改增試點(diǎn)工作，近年來，隨著營改增工作的深入與發(fā)展，對不動產(chǎn)的構(gòu)建也產(chǎn)生了較大的影響，文章以營改增后不動產(chǎn)的構(gòu)建作為研究對象，將其在新的稅收政策下機(jī)制的調(diào)整作為研究的基準(zhǔn)，闡述對不動產(chǎn)構(gòu)建的影響，并有針對性的提出不動產(chǎn)構(gòu)建的策略及路徑。

關(guān)鍵詞：增值稅條件；不動產(chǎn)；構(gòu)建路徑思考

一、引言

在增值稅條件下，對不動產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平有了更高的要求，特別是對于稅收籌劃的相關(guān)改善，如何將不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的稅收在保證合理合法的情況下，降到最低點(diǎn)成為了企業(yè)的焦點(diǎn)問題，企業(yè)在稅收的管理上的水平與財務(wù)的管理有直接的關(guān)系，是財務(wù)管理的基石，影響著企業(yè)的資金流，進(jìn)而對企業(yè)的綜合管理水平也產(chǎn)生了較大影響，同時我國的稅收政策依然在不斷的發(fā)展變化著，市場環(huán)境也在發(fā)生變化，這就使得不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)納稅思路與框架的建立更加重要，因此對增值稅條件下的不動產(chǎn)構(gòu)建進(jìn)行了相關(guān)研究，以期提高不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)在營改增后的籌劃與管理水平，進(jìn)而提升企業(yè)財務(wù)的管理水平，保證不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行及可持續(xù)的發(fā)展。

二、增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建的變化情況

（1）增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建與企業(yè)稅制

2016年，在不動產(chǎn)的全行業(yè)推行了營改增，原來營業(yè)稅的納稅人轉(zhuǎn)為增值稅的納稅人，營改增改的政策之后，相比于之前3%的營業(yè)稅，一般納稅人及小規(guī)模納稅人分別開始適用于11%和5%的稅率，在增值稅的條件下，短期來看，由于稅率在一定程度上的上漲，增加了企業(yè)的部分負(fù)擔(dān)，讓過渡期的企業(yè)有了煩惱，尤其是對于不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)，受房地產(chǎn)行業(yè)及建筑施工行業(yè)的雙重影響，不過長期來看，在增值稅條件下，可以促使企業(yè)進(jìn)行自身的稅制改革，對提升企業(yè)自身的綜合管理水平具有積極的意義，對實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行搜集與總結(jié)，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的薄弱點(diǎn)與不合理的方面，總結(jié)出相應(yīng)的稅收改進(jìn)機(jī)制，進(jìn)而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（2）增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建與企業(yè)成本

不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的成本主要來自于建筑安裝的成本，在不動產(chǎn)的構(gòu)建上，多以施工企業(yè)為主，這些企業(yè)的稅率變化較為明顯，原來所繳納的是百分之三的營業(yè)稅，而在增值稅條件下，企業(yè)所承擔(dān)的是百分之十一的增值稅，這樣以來，

不動產(chǎn)構(gòu)建的施工企業(yè)必然會將所增加的成本開支轉(zhuǎn)嫁到下游產(chǎn)業(yè)，也就是通過房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)鏈的末端。施工企業(yè)采購的供應(yīng)商眾多，涉及到水泥、沙等主要的材料，也包括許多零散的附件，在采購的程序中，主要材料的采購發(fā)票都能順利開具，不過零散附件的供應(yīng)商一般都是小規(guī)模的主體，因而較難以得到增值稅發(fā)票，這就無法進(jìn)行相應(yīng)的抵扣，使得企業(yè)的稅負(fù)相應(yīng)的增加，另外，不動產(chǎn)構(gòu)建的主要主體人工成本高達(dá)百分之三十，這些人工的成本主要是沒有正規(guī)的企業(yè)掛靠的工人及流動的農(nóng)民工，其勞務(wù)費(fèi)也無法進(jìn)行抵扣，在一定程度上又增加了企業(yè)的稅負(fù)，從而使得企業(yè)的成本上升。

（3）增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建與企業(yè)稅負(fù)

一方面，對于小規(guī)模的納稅主體來說，增值稅在改革之初就充分考慮了其實(shí)際情況和發(fā)展的局限性，實(shí)行了簡易的征收辦法，這樣小規(guī)模的納稅主體整體的稅負(fù)會有大幅的下滑，利于小規(guī)模的納稅主體的發(fā)展，具體分析如下：VAT是價外稅，在對增值稅進(jìn)行計算時，收入及支出額都不能有增值稅，借由相關(guān)模型，假設(shè)小規(guī)模的納稅主體支出或者收入為Z，曾根據(jù)Z/（1+5%）*5%0.05，明顯可以看出小規(guī)模的納稅主體在稅負(fù)上是有所降低的，總的來看，無論是在短期還是在長期，增值稅條件下小規(guī)模不動產(chǎn)企業(yè)是較為有利的。另一方面，對于一般的納稅主體來說，不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的稅率上升到了百分之十一，盡管增值稅條件下也去除了重復(fù)納稅的問題及瓶頸，但稅率的增加在短期內(nèi)仍會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，當(dāng)然也不能單一通過稅率去評判稅制，因?yàn)樵鲋刀愂强梢赃M(jìn)行抵扣的，因而不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)納稅額度的大小是由抵扣的額度來決定的，因此要尋求到抵扣的平衡點(diǎn)，進(jìn)而降低一般納稅主體的稅收負(fù)擔(dān)。

三、增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建的路徑思考

（1）提高不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)相關(guān)人員專業(yè)水平

在增值稅條件下，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)及社會效益的目標(biāo)，首先企業(yè)的相關(guān)財務(wù)管理人員要對當(dāng)前稅收政策變化及企業(yè)自身的發(fā)展情況有深入的了解，讓不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)的員工對前沿的信息及時進(jìn)行了解和判斷，在企業(yè)內(nèi)部加大對增值稅條件下稅收的籌劃重要性進(jìn)行宣傳；其次，對人才的招聘渠道進(jìn)行拓寬，充分利用多種招聘形式，擇優(yōu)錄取理論功底扎實(shí)及業(yè)務(wù)技能熟練的優(yōu)秀人才，對于企業(yè)的老員工，要加大相關(guān)工作的資金投入，定期組織對財務(wù)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，在內(nèi)部也要加強(qiáng)交流，切實(shí)提高不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)員工在增值稅條件下的專業(yè)知識水平；最后要在不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)內(nèi)部營造全員重視稅收籌劃的氛圍，畢竟意識上的支持與重視能夠?yàn)槎愂盏幕I劃工作及稅制的改革打下牢固的思想根基，不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)要適時調(diào)整稅收的相關(guān)觀念，讓運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制的更新常態(tài)化。

（2）完善不動產(chǎn)構(gòu)建中的財務(wù)管理制度

為更好地應(yīng)對營改增政策的改革，不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)要提高財務(wù)會計人員的專業(yè)能力，完善相應(yīng)的財務(wù)管理制度，一方面，對不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的財務(wù)管理制度的完善，能夠保證在營改增的條件下對不動產(chǎn)構(gòu)建進(jìn)行相應(yīng)的管制與約束，企業(yè)的高層管理者應(yīng)將對財務(wù)管理制度的建立與實(shí)施納入到企業(yè)的長期戰(zhàn)略調(diào)整與規(guī)劃的核心，建立健全的發(fā)票管理機(jī)制，科學(xué)合理的且得到有力落實(shí)的制度是企業(yè)進(jìn)行全方位的稅收籌劃與調(diào)整的重要保障，也是營改增條件下進(jìn)行稅收籌劃與調(diào)整的前提與基礎(chǔ)；另一方面，營改增條件下，企業(yè)的會計核算難度加大，因此相關(guān)的會計人員需要具備較高的會計核算的能力，保證各項數(shù)據(jù)信息的完整性與準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況去對相關(guān)制度進(jìn)行靈活調(diào)整與補(bǔ)充，對潛在的風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避，提高財務(wù)工作的高效性。

（3）由多環(huán)節(jié)入手，降低不動產(chǎn)構(gòu)建稅負(fù)

在采購環(huán)節(jié)對企業(yè)稅收進(jìn)行管控時，首先要在采購原材料時盡最大可能去獲得所開具的增值稅進(jìn)項稅的抵扣發(fā)票，并善保管，在日后進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣時得到合法的使用，其次，在對零散的物資材料進(jìn)行采購時，可通過將采購活動外包于第三方公司的形式，進(jìn)而去獲得發(fā)票，以便日后進(jìn)行相應(yīng)的抵扣，將零散材料的采購?fù)獍诜?wù)公司，還可以降低采購的價格，降低不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的成本，另外，基于在上文中一般納稅主體所確定的平衡點(diǎn)去確定采購活動的供應(yīng)商的選擇，進(jìn)而去確定價格，針對不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)較大的人力成本支出，可以通過引進(jìn)先進(jìn)的機(jī)器與設(shè)備，去代替一部分人工成本的之處，在最大可能獲得進(jìn)項稅額的基礎(chǔ)上降低人力成本，全方位去降低不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。在銷售環(huán)節(jié)對企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行管控，就要不斷加強(qiáng)企業(yè)自身財務(wù)管理的力度，加大對新設(shè)備的投入，用購買新設(shè)備所繳納的進(jìn)項稅額進(jìn)行一定的抵扣，設(shè)備的更新與稅額的抵扣充分發(fā)揮了雙重正向的機(jī)制所帶來的積極作用，促進(jìn)不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的長足發(fā)展。

四、結(jié)語

營改增政策的實(shí)施，對我國的經(jīng)濟(jì)與社會效益的發(fā)展與平衡有著重要的意義，作為國家的一項重要經(jīng)濟(jì)改革的舉措，能夠充分調(diào)動市場去發(fā)揮作用，對于不動產(chǎn)構(gòu)建的財務(wù)會計處理和納稅的申報，既是改革的重點(diǎn)亦是難點(diǎn)，企業(yè)的會計人員應(yīng)及時了解營改增之后的相關(guān)處理規(guī)范，推動營改增政策持續(xù)的改進(jìn)及平穩(wěn)的過渡。文章在總結(jié)了營改增條件下不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)相關(guān)的變化情況下，提出了不動產(chǎn)構(gòu)建發(fā)展的路徑，以期對政府政策的制定及不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的發(fā)展提供一定的參考。

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作者簡介：吳璋麗（1983.09-），女，漢族，安徽池州人。中國注冊會計師。合肥萬科企業(yè)有限公司財務(wù)經(jīng)理。畢業(yè)于合肥工業(yè)大學(xué)會計學(xué)專業(yè)本科，大學(xué)文化，學(xué)士學(xué)位。研究方向?yàn)槠髽I(yè)財務(wù)及不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)財務(wù)管理。