一線城市經(jīng)適房政策效果研究
——基于斷點(diǎn)回歸設(shè)計(jì)

朱賦斌

（上海海事大學(xué) 經(jīng)管學(xué)院，上海 201306）

一、引言

21世紀(jì)以來(lái)，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)越來(lái)越重要的份額，并逐步成為助推我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。但是伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步泡沫化，一系列民生、社會(huì)問(wèn)題也隨之而來(lái)。根據(jù)各大機(jī)構(gòu)普遍的民調(diào)顯示，住房問(wèn)題在城市居民最為關(guān)心的若干民生議題中位居首位。一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，在各種內(nèi)、外部因素共同作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中抽身轉(zhuǎn)而涌入利潤(rùn)率高昂的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致其大有偏離正常發(fā)展軌道的趨勢(shì)。尤其是在諸多一線大城市中，居民住房剛性需求與住房市場(chǎng)有效供給間存在嚴(yán)重不匹配現(xiàn)象，房?jī)r(jià)居高不下甚至屢創(chuàng)新高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出許多工薪階層家庭的可承受范圍。在城市內(nèi)部，買(mǎi)不起房、“蝸居”、非法群租等現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，住房環(huán)境長(zhǎng)期惡化下去勢(shì)必會(huì)對(duì)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，當(dāng)市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)自身實(shí)現(xiàn)資源有效配置，即存在市場(chǎng)失靈時(shí)，政府部門(mén)勢(shì)必要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行行政指導(dǎo)與干預(yù)。因此，針對(duì)城市居民住房問(wèn)題，我國(guó)中央及地方政府從20世紀(jì)末開(kāi)始著手制定并逐步落實(shí)住房保障體系，建造面向城市中住房困難家庭的保障性住房。通過(guò)分析國(guó)外已有的保障性住房模式，總結(jié)出一般而言，政府部門(mén)大致有兩種建造保障性住房的模式：一種是直接由政府動(dòng)用財(cái)政支出興建房?jī)r(jià)或租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的廉價(jià)房或廉租房；另一種則是政府通過(guò)招投標(biāo)方式召集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行保障性住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)給予其在稅收、土地出讓金等方面的補(bǔ)貼、減免等優(yōu)惠政策。其中，由政府直接出資興建保障房的第一類(lèi)方式由于存在著諸多如尋租、財(cái)政支出過(guò)于龐大等弊端，因而在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家保障房項(xiàng)目中所占比重正逐步下降，與之相比較第二類(lèi)方式則越發(fā)受到各國(guó)政府的青睞。

我國(guó)保障房建設(shè)計(jì)劃幾乎與住房市場(chǎng)化改革同時(shí)起步，均始于20世紀(jì)90年代末期。起初，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化率水平較低，城市居民剛性住房需求偏小，加之與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各關(guān)聯(lián)性行業(yè)如物流運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、建材業(yè)等尚處于成長(zhǎng)階段，因此當(dāng)時(shí)我國(guó)各地保障房建設(shè)規(guī)模偏小，且多限于一線大城市。但從21世紀(jì)伊始，城市化進(jìn)程加快、城鎮(zhèn)人口快速聚集與增長(zhǎng)、房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展等一系列因素帶來(lái)了愈發(fā)突出的住房問(wèn)題。在這樣的大背景之下，為了遏制過(guò)快上漲的城市房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、平穩(wěn)運(yùn)行，緩解城市里中低收入家庭住房壓力，中央及各地方政府紛紛著手研究并制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與住房保障政策。國(guó)務(wù)院在數(shù)年內(nèi)相繼頒布“國(guó)八條”“國(guó)十五條”以及“新國(guó)十條”等政策性指導(dǎo)文件，明確提出在城市內(nèi)大規(guī)模保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，即在一定程度上，實(shí)現(xiàn)以政府供給替代市場(chǎng)供給，以低價(jià)格的保障性住房替代高價(jià)格商品住房。其中，“國(guó)十五條”更是明確了要將普通商品住房、經(jīng)適房和廉租住房共同建設(shè)的目標(biāo)，納入國(guó)家“十一五”發(fā)展整體規(guī)劃中。整體來(lái)看，通過(guò)十余年的探索與努力，我國(guó)已初步建立起多層次且面向不同中低收入群體的住房保障體系，主要由三類(lèi)房屋構(gòu)成：經(jīng)適房、廉租房與公租房。按照相關(guān)政策，該三類(lèi)保障房的供給分別面向城市的中低收入家庭、低收入家庭及最低收入家庭。其中，經(jīng)適房占目前我國(guó)保障性住房的比重最大，是由政府通過(guò)招投標(biāo)方式召集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)、興建的保障房，除了單獨(dú)建造項(xiàng)目外也往往配套附屬于商品住房項(xiàng)目。此外，經(jīng)適房在房屋產(chǎn)權(quán)所有上采取個(gè)人與政府部門(mén)共有產(chǎn)權(quán)的銷(xiāo)售模式。與之相比，廉租房與公租房則采取只租不售模式，僅由政府部門(mén)按月對(duì)居住家庭收取少量租金。長(zhǎng)期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)經(jīng)表明，由政府提供保障性住房，不僅可以在一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，平抑過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也為中低收入家庭提供了實(shí)在的住房保障福利，在相當(dāng)程度上滿(mǎn)足了基本住房需求。因此，結(jié)合上述分析，文章選取經(jīng)適房作為研究對(duì)象。

二、文獻(xiàn)綜述

在現(xiàn)有國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)中，武妍捷、牛淵（2018）指出我國(guó)住房保障政策由于制度與技術(shù)層面原因致使其在保障對(duì)象篩選與覆蓋范圍上存在漏洞與不足之處，所以應(yīng)總結(jié)不同保障方式所覆蓋的保障對(duì)象范圍，切實(shí)做到全部住房對(duì)真實(shí)困難群眾的保障[1]。王斌、高戈（2011）通過(guò)構(gòu)建SVAR模型就住房保障對(duì)房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)沖擊效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)適房的推出可有效抑制房?jī)r(jià)上漲[2]。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)促使政府加大對(duì)經(jīng)濟(jì)房的投資力度與建設(shè)規(guī)模。此外，王波、蔣和勝（2016）基于價(jià)格均衡理論,通過(guò)保障房對(duì)商品房需求的替代效應(yīng)和供給的擠出效應(yīng)兩方面分析，指出保障房建設(shè)應(yīng)做到因地制宜。即在中心城市重在發(fā)揮其保障功能，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重地區(qū)重在發(fā)揮其調(diào)控功能[3]。

在現(xiàn)有國(guó)外文獻(xiàn)中，Richard Arnott和Elizaveta Shevyakhova（2014）采用最優(yōu)控制理論及中心模型，認(rèn)為在美國(guó)房租管制對(duì)當(dāng)?shù)刈》烤S護(hù)計(jì)劃會(huì)產(chǎn)生不利影響，房主會(huì)降低維護(hù)住房質(zhì)量所需費(fèi)用[4]。Stuart S.Rosenthal（2014）采用1985—2009年美國(guó)住房面板數(shù)據(jù)通過(guò)建立“重復(fù)收入”模型指出租住房屋的平均實(shí)際年利率下降2%，業(yè)主住房的過(guò)濾速度較慢，而且與房?jī)r(jià)通脹呈反比[5]。對(duì)于大多數(shù)地區(qū)，調(diào)查結(jié)果支持以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的住房券計(jì)劃，而不是由政府進(jìn)行補(bǔ)貼建設(shè)。David H.Autor等（2010）則分析了1995年馬薩諸塞州劍橋市突然結(jié)束的租金管制，發(fā)現(xiàn)取消租金控制對(duì)不受控制地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大價(jià)格影響的證據(jù)[6]。此外，在租金管制時(shí)期，租金管制物業(yè)相對(duì)于非管制物業(yè)的折扣約為13%～35%，但一旦解除租金管制，這些物業(yè)的售價(jià)會(huì)增加約6%～11%。

三、理論分析與研究假說(shuō)

長(zhǎng)期以來(lái)，由于經(jīng)適房被認(rèn)為兼具商品房與保障性住房雙重屬性。因而，在我國(guó)經(jīng)適房的定位始終處于較為模糊狀態(tài)。而經(jīng)適房與普通商品房房?jī)r(jià)是否具有影響效應(yīng)，以及如果產(chǎn)生影響，其影響、傳導(dǎo)機(jī)制是怎樣的，則產(chǎn)生了截然相反的兩派觀點(diǎn)。第一類(lèi)觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)適房的推出能夠平抑商品房住宅價(jià)格，而另一類(lèi)觀點(diǎn)則認(rèn)為經(jīng)適房不僅無(wú)助于穩(wěn)定住商品房市場(chǎng)，反而會(huì)通過(guò)一系列傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)。其中，劉廣平等（2015）采用2003—2010年我國(guó)29個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的省際面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用層級(jí)回歸方法探討經(jīng)適房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系，其研究結(jié)果表明，經(jīng)適房與商品房?jī)r(jià)格之間存在著正向關(guān)系，同時(shí)經(jīng)適房供給量正向調(diào)節(jié)經(jīng)適房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系[7]。劉斌（2014）利用1999—2010年我國(guó)35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)適房是否存在擠出效應(yīng)進(jìn)行了考察，以商品房市場(chǎng)為對(duì)象的研究結(jié)果表明經(jīng)適房對(duì)私人商品房存在近乎完全的擠出效應(yīng)，并且對(duì)私人商品房的擠出效應(yīng)主要是通過(guò)對(duì)普通商品房的完全擠出效應(yīng)而表現(xiàn)出來(lái)[8]。此外，潘愛(ài)民與韓正龍（2013）則采用省級(jí)面板數(shù)據(jù)，研究經(jīng)適房與住宅價(jià)格及土地價(jià)格三者間的關(guān)系，其研究發(fā)現(xiàn)在短期內(nèi)，經(jīng)適房替代效應(yīng)大于收入效應(yīng)，其供給有利于平抑商品房?jī)r(jià)格；而在長(zhǎng)期內(nèi)，經(jīng)適房收入效應(yīng)大于替代效應(yīng)，其供給會(huì)推高房?jī)r(jià)[9]。

對(duì)比而言，在美國(guó)，類(lèi)似于中國(guó)經(jīng)適房的保障房一般被稱(chēng)為公共住宅。起初，美國(guó)政府采取給予開(kāi)發(fā)商住房項(xiàng)目補(bǔ)貼的模式，要求開(kāi)發(fā)商以低于市場(chǎng)均價(jià)的房?jī)r(jià)或租金將保障房出售或租給低收入者。但由于這種模式下開(kāi)發(fā)商可盈利空間較小，往住導(dǎo)致住房質(zhì)量很差。同時(shí)，由于公共住宅社區(qū)造成的群體間隔離，較易淪為貧民窟，致使居民生存環(huán)境惡劣。到了20世紀(jì)80年代，美國(guó)開(kāi)始變革住房保障政策。在受益群體上，租金的設(shè)定并不直接與某個(gè)家庭的收入相關(guān)，而是與所在城市平均收入水平掛鉤，從而擴(kuò)大了受益群體。同時(shí)，政府對(duì)公共住宅的補(bǔ)貼通過(guò)租金優(yōu)惠券與開(kāi)發(fā)商稅收抵免政策由單純面向供給方向供需雙方兼顧轉(zhuǎn)移。這些舉措不僅有效保證了房屋質(zhì)量，同時(shí)改善了居民居住環(huán)境。

在中國(guó)，由于多地保障房建設(shè)尚處于起步、成長(zhǎng)階段，因此在規(guī)劃與建造之時(shí)也曾令社會(huì)大眾擔(dān)憂(yōu)是否會(huì)出現(xiàn)如房屋質(zhì)量低下、形成貧民窟、大量被廢棄等問(wèn)題。為此，通過(guò)收集相關(guān)經(jīng)適房小區(qū)及周邊商品房小區(qū)數(shù)據(jù)，文章發(fā)現(xiàn)經(jīng)適房與其周邊普通商品房相比，其在物業(yè)管理、小區(qū)綠化率、容積率等反映小區(qū)居住舒適度水平的指標(biāo)上并無(wú)顯著差距（見(jiàn)表1），現(xiàn)行保障房政策有效保障了房屋質(zhì)量。

表1 上海市部分經(jīng)適房小區(qū)及周邊商品房小區(qū)比較

同時(shí)，由于經(jīng)適房建設(shè)過(guò)程中多采取商品房配套經(jīng)適房模式，因此不僅在住房周邊交通便利性、教育入學(xué)、生活消費(fèi)與娛樂(lè)實(shí)施等公共服務(wù)方面經(jīng)適房與相鄰商品房較為同質(zhì)，而且在小區(qū)物業(yè)管理、安保上均由同一公司負(fù)擔(dān)，有效保障了經(jīng)適房小區(qū)的配套服務(wù)質(zhì)量。此外，地方政府持續(xù)放寬經(jīng)適房在收入、戶(hù)籍等方面的申請(qǐng)準(zhǔn)入門(mén)檻，將經(jīng)適房受益范圍逐步擴(kuò)大至中低收入家庭。因此，可以認(rèn)為部分商品房需求會(huì)由此分流至經(jīng)適房市場(chǎng)，使得商品房市場(chǎng)中房?jī)r(jià)受到影響。

四、模型構(gòu)建

關(guān)于斷點(diǎn)回歸設(shè)計(jì)，其主要思想在于：依據(jù)可觀測(cè)變量的選擇，某個(gè)處理變量Di完全由某個(gè)連續(xù)變量Xi是否超過(guò)某特定值來(lái)決定，而總體趨勢(shì)會(huì)在該特定值附件位置實(shí)現(xiàn)跳躍，即呈現(xiàn)出與之前截然不同的趨勢(shì)。其中，將Xi稱(chēng)之為分組變量，而將該特定值稱(chēng)之為斷點(diǎn)，斷點(diǎn)回歸即考察在斷點(diǎn)附近的局部平均處理效應(yīng)。文章選取上海市閔行區(qū)與北京市房山區(qū)兩個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目作為實(shí)證檢驗(yàn)對(duì)象，上海市為2016年12月所公示位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)魯匯06—01地塊經(jīng)適房項(xiàng)目；北京市則為2016年11月所公示位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)長(zhǎng)龍家園分項(xiàng)目。在文章斷點(diǎn)回歸模型設(shè)計(jì)中，將月份時(shí)間t視為連續(xù)變量，特定值即斷點(diǎn)分別為：上海市2016年12月，北京市2016年11月，時(shí)間跨度分別為2015年12月至2017年12月，2015年11月至2017年11月。而處理變量則為是否將經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目工程予以官方公示，是則取1，反之則取0。

由于斷點(diǎn)回歸設(shè)計(jì)將政策視作一個(gè)突然改變的影響因素，因此可彌補(bǔ)模型在政策識(shí)別上的不足；同時(shí)其本身對(duì)于變量數(shù)據(jù)外生性要求較弱，可有效避免變量數(shù)據(jù)內(nèi)生性問(wèn)題，準(zhǔn)確反映出變量與因變量之間因果關(guān)系。據(jù)此，文章構(gòu)建如下斷點(diǎn)回歸模型：

其中，下標(biāo) i代表某住宅小區(qū)，t代表記錄房?jī)r(jià)的時(shí)間，εi代表隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

五、變量定義與描述性統(tǒng)計(jì)

文章因變量選取上海市閔行區(qū)與北京市房山區(qū)在各自時(shí)間跨度內(nèi)區(qū)域板塊商品房住宅的月度成交均價(jià)，采用每日商品房住宅成交價(jià)格的算術(shù)平均值。協(xié)變量有住房戶(hù)型、房齡、房齡平方項(xiàng)、教育評(píng)級(jí)、物業(yè)評(píng)級(jí)、交通出行便利程度、小區(qū)綠化率與容積率。其中，教育評(píng)級(jí)將小區(qū)劃分為學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房；物業(yè)評(píng)級(jí)將小區(qū)區(qū)分為優(yōu)質(zhì)物業(yè)與一般物業(yè)；交通出行便利程度依據(jù)離最近地鐵站直線距離，將小區(qū)劃分為地鐵房（0～500米）、次地鐵房（500～800米）、概念地鐵房（800～1 000米）與非地鐵房（1 000米之外）。同時(shí)由于房齡對(duì)于房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)已被有關(guān)文獻(xiàn)實(shí)證檢驗(yàn)為呈現(xiàn)非線性關(guān)系，因此，文章模型中也引入房齡平方項(xiàng)作為影響房?jī)r(jià)協(xié)變量。以上數(shù)據(jù)均來(lái)源于房天下、安居客等房產(chǎn)中介網(wǎng)站及上海市、北京市兩市得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站。具體變量描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

表2 變量描述性統(tǒng)計(jì)

六、實(shí)證結(jié)果與分析

文章使用Imbens和Kalyanaraman（2009）所測(cè)得斷點(diǎn)回歸最優(yōu)帶寬值及其0.5倍、2倍，與默認(rèn)三角核分別對(duì)上海市及北京市有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行精確斷點(diǎn)回歸估計(jì)，得到初步回歸結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 上海市基礎(chǔ)回歸結(jié)果

由上述回歸結(jié)果可知，無(wú)論是在上海市還是北京市，在三種給定帶寬之下，局部沃爾德估計(jì)值（lwald）均為負(fù)值，即經(jīng)適房項(xiàng)目官方公示后，對(duì)當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)產(chǎn)生了負(fù)向影響。與此同時(shí)，局部沃爾德估計(jì)值對(duì)于帶寬依賴(lài)程度較大。其中，對(duì)于上海市，在最優(yōu)帶寬（100）下，局部沃爾德估計(jì)值在1%統(tǒng)計(jì)性水平上顯著，平均處理效應(yīng)為-3 853，表明在經(jīng)適房項(xiàng)目公示后，該板塊區(qū)域內(nèi)住房平均成交價(jià)格下降約3 853元/平方米；而在帶寬（50）及帶寬（200）情況下局部沃爾德估計(jì)值在任何統(tǒng)計(jì)性水平上均不顯著。對(duì)于北京市，在最優(yōu)帶寬（100）情況下，局部沃爾德估計(jì)值在5%的統(tǒng)計(jì)性水平上顯著，平均處理效應(yīng)為-7 085，表明在經(jīng)適房項(xiàng)目公示后，該板塊區(qū)域內(nèi)住房平均成交價(jià)格下降約7 085元/平方米；而在帶寬（50）及帶寬（200）情況下局部沃爾德估計(jì)值在任何統(tǒng)計(jì)性水平上均不顯著。

接著，文章加入其余影響房?jī)r(jià)的協(xié)變量并重復(fù)進(jìn)行上述回歸模型估計(jì)，通過(guò)加入?yún)f(xié)變量，可減少擾動(dòng)項(xiàng)方差，使得估計(jì)結(jié)果更為準(zhǔn)確。得到的新結(jié)果如表4和表5所示。

表4 上海市加入?yún)f(xié)變量回歸結(jié)果

從上述結(jié)果可知，相比于加入?yún)f(xié)變量之前，加入?yún)f(xié)變量后的實(shí)證結(jié)果未有顯著性改變。其中，對(duì)于上海市，在最優(yōu)帶寬（100）情況下，局部沃爾德估計(jì)值在1%統(tǒng)計(jì)性水平上顯著，平均處理效應(yīng)為-3 853；對(duì)于北京市，在最優(yōu)帶寬（100）情況下，局部沃爾德估計(jì)值在5%的統(tǒng)計(jì)性水平上顯著，平均處理效應(yīng)為-7 085。據(jù)此，文章可以認(rèn)定因變量住房月平均成交價(jià)在斷點(diǎn)處附近下降并非是由于其余影響房?jī)r(jià)的協(xié)變量發(fā)生突然性跳躍所致，其產(chǎn)生波動(dòng)源于經(jīng)適房項(xiàng)目的官方公示消息，即政府部門(mén)通過(guò)官方公示，向項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出明確的調(diào)控信號(hào)，從而影響了住房市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)期，使得住房市場(chǎng)在某段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)供需波動(dòng)。而相較于上海市，這種房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)在北京市顯得更為顯著。

表5 北京市加入?yún)f(xié)變量回歸結(jié)果

同時(shí)該檢驗(yàn)也能證明文章所建斷點(diǎn)回歸模型是否具有相應(yīng)穩(wěn)健性。由上述實(shí)證結(jié)果顯示，斷點(diǎn)回歸模型中所有協(xié)變量的條件密度函數(shù)在斷點(diǎn)處均連續(xù)，在任何統(tǒng)計(jì)水平上均不呈現(xiàn)出顯著性變化，即協(xié)變量在斷點(diǎn)處未發(fā)現(xiàn)顯著跳躍。據(jù)此可證明斷點(diǎn)回歸模型原假定成立，斷點(diǎn)回歸模型設(shè)計(jì)較為可靠，回歸模型本身具有相應(yīng)穩(wěn)健性。

七、結(jié)論與政策建議

通過(guò)以上對(duì)上海市與北京市經(jīng)適房與商品房市場(chǎng)住房月成交均價(jià)數(shù)據(jù)的實(shí)證分析，可以得出如下結(jié)論：在斷點(diǎn)回歸設(shè)計(jì)模型中，以某地經(jīng)適房項(xiàng)目公示期為斷點(diǎn)，在其后，地區(qū)板塊住房市場(chǎng)中住房月成交均價(jià)出現(xiàn)顯著性向下跳躍現(xiàn)象。以上實(shí)證結(jié)果表明：作為政府對(duì)外釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)，經(jīng)適房項(xiàng)目的公示通過(guò)影響市場(chǎng)中供需雙方心理預(yù)期起到了顯著降低當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)中商品房成交價(jià)格的作用。

針對(duì)上述結(jié)論，文章對(duì)我國(guó)政府部門(mén)進(jìn)一步調(diào)控大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善住房保障體系提出下列建議：

首先，要嚴(yán)格控制經(jīng)適房的建造規(guī)模。經(jīng)適房雖然滿(mǎn)足、緩解了部分中低收入家庭的住房需求壓力，但由于在我國(guó)一線城市中土地供給量固定有限，因此過(guò)多建設(shè)經(jīng)適房，放寬經(jīng)適房申請(qǐng)條件不僅無(wú)助于抑制過(guò)快上升的房?jī)r(jià)，反而有可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，影響商品房市場(chǎng)中對(duì)于商品房的正常需求。

其次，政府部門(mén)可通過(guò)如房產(chǎn)稅、限貸限購(gòu)政策等方式來(lái)平抑商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。前者是針對(duì)住房的一種稅收政策，后者則是通過(guò)限制購(gòu)房貸款額度以及購(gòu)房數(shù)量抑制商品房市場(chǎng)中過(guò)多的投資性需求。只有通過(guò)多管齊下方式，才能有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

最后，借鑒國(guó)外租金管制制度，政府部門(mén)可以更多的用廉租房與公租房對(duì)經(jīng)適房加以替代。相比于普通商品住房，經(jīng)適房?jī)r(jià)格已經(jīng)相當(dāng)?shù)土?，但?duì)于部分低收入家庭而言，依然無(wú)力承擔(dān)，并且其本身也常常存在著戶(hù)型過(guò)大，并不適用的情況。尤其是在外省籍常住人口及流動(dòng)人口規(guī)模龐大的我國(guó)一線城市中，對(duì)于住房的剛性需求也多體現(xiàn)在租房上，為此政府部門(mén)應(yīng)該建造更多廉租房與公租房，以廉租房與公租房來(lái)緩解眾多低收入家庭的住房需求；同時(shí)可以改革只租不售的模式，如居住滿(mǎn)一定時(shí)間后可以參考經(jīng)適房?jī)r(jià)格出售廉租房與公租房。