南寧居民住宅發(fā)展特點(diǎn)研究

尹麗娟

摘? 要：當(dāng)前，世界住房發(fā)展目標(biāo)、住房支持人群及住房支持條件分別呈現(xiàn)出由單一向多元、由低端到高端、由直接到間接轉(zhuǎn)變的趨勢，為了實(shí)現(xiàn)與住房發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場發(fā)展路徑的更好適應(yīng)，文章圍繞南寧當(dāng)前具有的綠色生態(tài)優(yōu)勢及“一環(huán)三射”式、小戶型發(fā)展特征，就其今后的居民住宅發(fā)展進(jìn)行探討，追求居住綠色化、社區(qū)規(guī)?；?、生活舒適化、戶型合理化、設(shè)計(jì)多元化的新發(fā)展。

關(guān)鍵詞：南寧;居民住宅; 世界住房發(fā)展

21世紀(jì)的第二個十年，基于歷史性突破居民住宅分配制度改革的新契機(jī)，我國居民住宅制度與住宅建設(shè)進(jìn)入兩個關(guān)鍵時期：一是構(gòu)建與社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求相適應(yīng)的居民住宅新體制;二是全面提高居民居住水平，加速國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)形成與發(fā)展。目前，我國已將住宅產(chǎn)業(yè)視為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，給予居民住宅發(fā)展高度的關(guān)注。保障國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康與快速發(fā)展，既是我國實(shí)現(xiàn)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵，又是經(jīng)濟(jì)增長理論研究的新課題，毋庸置疑，居民住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在這一環(huán)節(jié)起著不容忽視的重要作用。文章以南寧市為例，揭示其近年來居民住宅的發(fā)展特點(diǎn)，并就其適應(yīng)世界住房發(fā)展趨勢的今后努力方向進(jìn)行分析。

一、世界住房的發(fā)展背景

（1）與住房發(fā)展階段相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展目標(biāo)由單一向多元的轉(zhuǎn)變。從國際經(jīng)驗(yàn)層面分析，住房發(fā)展大致經(jīng)歷了由重?cái)?shù)量到重質(zhì)量的階段性轉(zhuǎn)變，由套戶比直觀體現(xiàn)，是對國家或地區(qū)住房總供求狀況及基本住房需求滿足程度的反映。目前，各國的住房發(fā)展目標(biāo)開始走向多元化，側(cè)重點(diǎn)亦存在差異，但通常都涉及住房可支付與居住融合等內(nèi)容。例如，美國除將擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)住房供給視作其住房政策目標(biāo)外，還對提高居民種族與收入分布多樣性、積累家庭財(cái)富、維護(hù)家庭穩(wěn)定、提供基本配套服務(wù)設(shè)施、平衡大城市發(fā)展等予以涉及。

（2）與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房支持人群由低端到中高端的轉(zhuǎn)變。國際住房保障經(jīng)歷了由最低收入家庭向低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭發(fā)展，并長期關(guān)注“夾心層”家庭的過程。目前，國際居民住宅條件已得到較大程度的改善，住房供求基本矛盾大致解決，關(guān)注重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到居住質(zhì)量的提高上，中低收入家庭已成為多數(shù)國家與地區(qū)的保障對象。與此同時，那些既無法享受原有保障制度，又無力進(jìn)行商品住房購買的“夾心層”家庭亦得到部分國家與地區(qū)的關(guān)注，目前，已有相關(guān)政策用于高收入、青年、專業(yè)技術(shù)員等多種類型家庭的住房問題解決上。作為社會發(fā)展的重要動力，高收入、青年、專業(yè)技術(shù)員等家庭為社會穩(wěn)定提供基礎(chǔ)。政府在進(jìn)行低價住房建設(shè)與出售、向開發(fā)商建設(shè)可負(fù)擔(dān)住房提供支持的同時，更加傾向利用住房金融政策的支持?jǐn)U大中等收入家庭“自置住房”規(guī)模，提高住房自有率。

（3）與市場發(fā)展路徑相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房支持方式由直接到間接的轉(zhuǎn)變。多元化政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)加速了住房支持方式由提供實(shí)物住房到以金融稅收支持為主的轉(zhuǎn)變。很多國家與地區(qū)在住房支持初期會提供公共住房實(shí)物，解決最低收入群體的住房問題。不同國家此類住房在總房源中的占比差異比較明顯，由5%到30%不等?；诮?jīng)營成本高、維修資金少等問題，很多國家在一段時間后都開始減少或停建公共租賃住房，住房政策的重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谂c稅收支持，加速了住房保障與住房金融體系完善的逐步結(jié)合。

二、南寧居民住宅當(dāng)前發(fā)展的基本特征

（1）具有建設(shè)綠色生態(tài)居民住宅的優(yōu)勢條件。作為廣西壯族自治區(qū)的首府，南寧市以生態(tài)性與環(huán)保性特征而著稱，在我國被冠以“綠城”之名。進(jìn)入21世紀(jì)以來，南寧先后榮獲“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例”、“中國人居環(huán)境獎”、“全國綠化模范城市”、“聯(lián)合國人居獎”、“中國特色魅力城市”、“中國特色休閑城市——養(yǎng)生休閑之都”、“中國十大活力休閑城市”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號。當(dāng)前，南寧在建設(shè)綠色生態(tài)居民住宅，強(qiáng)化人居意識、拓展綠城生態(tài)內(nèi)涵等方面已具有一定的優(yōu)勢。

（2）空間分布呈現(xiàn)出“一環(huán)三射”式發(fā)展走向。在用地與建筑規(guī)模上，近十年來南寧的居民住宅房產(chǎn)業(yè)始終保持高位運(yùn)行，今后的空間規(guī)模亦會保持一段時間的較高發(fā)展態(tài)勢。在空間趨勢上，今年南寧的居民住宅項(xiàng)目主要向快環(huán)邊緣與鳳嶺、江南等地區(qū)發(fā)展，基于土地成本與發(fā)展路徑依賴等因素的影響，鳳嶺、快環(huán)沿線及江南地區(qū)成為居民住宅發(fā)展重點(diǎn)已是客觀事實(shí)。在政策作用上，城市規(guī)劃中的空間發(fā)展取向?qū)用褡≌l(fā)展產(chǎn)生了很大的影響，距離市中心越遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)的環(huán)境與交通干路對居民住宅的發(fā)展影響越顯著，因此在五象新區(qū)、南湖隧道、五象嶺森林公園等因素中，居民住宅的投資與重點(diǎn)發(fā)展對象應(yīng)是江南五象新區(qū)。在單一樓盤規(guī)模上，南寧居民住宅呈現(xiàn)出大盤化特征，具體地，在城市邊緣表現(xiàn)為大用地與大建筑面積，在市中心表現(xiàn)為小用地與大建筑面積。

（3）分析不同戶型可知，南寧居民住宅市場上最為暢銷的模型為中小戶型，2016年統(tǒng)計(jì)資料顯示，南寧11月小于90平米戶型的成交量占比為34.81%，90-120平米戶型的成交量占比為38.75%。在價位上，主要成交價位在（6000，7000）區(qū)間內(nèi)，占比32.06%。按照由高到低排序法，典型區(qū)域的成交量與成交均價排列依次為五象新區(qū)、壯錦、邕武以及東盟商務(wù)區(qū)、鳳嶺北、鳳嶺南。

三、基于世界住房發(fā)展背景的南寧居民住宅發(fā)展新方向

（1）居住綠色化。21世紀(jì)，南寧居民住宅應(yīng)進(jìn)一步追求人與自然的和諧與統(tǒng)一，將居住環(huán)境、自然與人文景觀視作住宅區(qū)的大賣點(diǎn)。其一，堅(jiān)持“綠色即生態(tài)、生態(tài)即宜居、宜居即健康”的新理念，滿足城鄉(xiāng)居民對新時尚的追求;其二，將綠化、美化、凈化視作綠色生態(tài)居民住宅規(guī)劃建設(shè)與發(fā)展的永恒主題，在住宅區(qū)營造安靜無噪音的環(huán)境;其三，在技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上堅(jiān)持突出綠地率、綠化覆蓋率與綠視率，提高綠色生態(tài)住宅的綠化質(zhì)量。賞心悅目的居住環(huán)境與景觀設(shè)計(jì)、富于情趣的生態(tài)居住場所創(chuàng)造可加速南寧居民住宅走向園林式住宅，進(jìn)入生態(tài)住宅時代。

（2）社區(qū)規(guī)模化>在都市化住宅與郊區(qū)化住宅的分離中，

郊區(qū)化住宅會成為南寧居民生活的主要聚集地。在市場的作用下，當(dāng)?shù)鼐用駥紖^(qū)化住宅的規(guī)?；髸找鎳?yán)格，這要求南寧進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)品的生產(chǎn)，大幅節(jié)約配套成本，同時，向居民提供更加豐富的配套服務(wù)，將規(guī)?；≌a(chǎn)品視作21世紀(jì)南寧居民住宅的主導(dǎo)性產(chǎn)品。

（3）生活舒適化與戶型合理化。人們生活模式的日益多樣化要求南寧居民住宅向其提供適宜的居住空間，對居住者由量到質(zhì)的追求予以滿足。新時期，南寧居民住宅應(yīng)更符合人性的發(fā)展，與人們的生活與心理需求相適應(yīng)，保證居住生活上的方便與舒適，增加人居居住面積。其外，舒適的生活還應(yīng)在居民住宅采光、通風(fēng)、安全上有良好的體現(xiàn)，保障住戶私密性，提供戶外活動與交往空間。戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)不斷變化，以適應(yīng)南寧居民生活方式的改變與生活質(zhì)量的提高，功能房面積也要更加合理，方正實(shí)用，最小化戶與戶之間的相互影響，實(shí)現(xiàn)可變性與多樣化要求的最大滿足。

（4）設(shè)計(jì)多元化。南寧市在今后的發(fā)展中，家庭結(jié)構(gòu)必將越來越多元，出現(xiàn)老年人、離婚者、丁克家庭等更多形式。針對當(dāng)?shù)馗麟A層、文化背景、收入水平以及各種業(yè)余愛好者對居住模式提出的差異化要求，南寧居民住宅產(chǎn)品應(yīng)向多樣化消費(fèi)方向發(fā)展，對以往千家萬戶模式單一的狀況予以轉(zhuǎn)變。

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