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    個(gè)人住房貸款貸后管理淺析

    2019-08-27 01:38李陽華
    消費(fèi)導(dǎo)刊 2019年10期
    關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

    李陽華

    摘要:隨著住房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng),雖然以住房為抵押可大大降低個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn),但并未從根本上化解風(fēng)險(xiǎn),目前商業(yè)銀行多存在“重貸輕管”的思想,貸后管理往往是應(yīng)付檢查、流于形式。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期,黨中央將防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)作為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一,這對(duì)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求,本文通過分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸后管理現(xiàn)狀和問題,研究探討了完善貸后管理、有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的具體舉措。

    關(guān)鍵詞:住房貸款 貸后管理 風(fēng)險(xiǎn)管理 貸后檢查 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

    一、個(gè)人住房貸款概述

    個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行(或住房公積金管理中心)向自然人發(fā)放的,用于購買、建造、翻建和大修住房的貸款。按照資金來源,個(gè)人住房貸款分為自營(yíng)性住房貸款、住房公積金貸款和組合貸款。

    由于個(gè)人住房貸款一般有住房作為抵押擔(dān)保,其貸款風(fēng)險(xiǎn)較小,對(duì)世界各國(guó)來說,都是商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中最主要的產(chǎn)品。在我國(guó),個(gè)人住房貸款也是商業(yè)銀行最早推出的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。20世紀(jì)80年代中期,煙臺(tái)、蚌埠作為住房體制改革試點(diǎn)城市,最早發(fā)放了個(gè)人住房貸款,隨后國(guó)有商業(yè)銀行業(yè)陸續(xù)成立住房貸款部。隨著1998年住房制度改革和《個(gè)人住房貸款管理辦法》出臺(tái),我國(guó)個(gè)人住房貸款進(jìn)入快速發(fā)展階段。2008年至2017年,全國(guó)個(gè)人住房貸款余額由3.0萬億元增至21.9萬億元,增長(zhǎng)了630%,個(gè)人住房貸款余額占個(gè)人貸款余額的比例基本保持在45%-54%。

    與其他個(gè)人貸款相比,個(gè)人住房貸款具有以下特點(diǎn):一是分期償付,由于住宅具有較高價(jià)值,對(duì)普通家庭來說,支付壓力較大,大部分采用分期還本付息的還款方式;二是貸款期限較長(zhǎng),通常貸款期限為10-30年;三是需要提供擔(dān)保,住房貸款一般金額高、期限長(zhǎng),為防范風(fēng)險(xiǎn),銀行往往要求借款人提供抵押或質(zhì)押擔(dān)保:四是貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中,對(duì)銀行來說,個(gè)人住房貸款需要借款人支付一定的首付款比例,大多有房產(chǎn)作為抵押物,相比其他貸款,不良貸款率較低,但受宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大,容易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

    二、個(gè)人住房貸款貸后管理的主要現(xiàn)狀及存在的問題

    貸后管理是指住房貸款資金發(fā)放后,銀行通過一定方式對(duì)貸款資金用途、借款人還款能力和還款意愿、開發(fā)商項(xiàng)目進(jìn)度、擔(dān)保情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤和分析,以確保貸款資產(chǎn)安全的過程。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng),貸款對(duì)象較分散,其風(fēng)險(xiǎn)暴露期較長(zhǎng),科學(xué)有效的貸后管理是貸款資金能夠按時(shí)收回的重要手段,是銀行實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的保障。

    個(gè)人住房貸款的貸后管理主要包括對(duì)開發(fā)商、項(xiàng)目、借款人、抵(質(zhì))押物、保證擔(dān)保人的貸后檢查,貸款回收,不良貸款催收、處置,合同變更以及檔案保管等環(huán)節(jié),其中涉及的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多。由于我國(guó)對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例一直嚴(yán)格控制,我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防御能力較高,不良率一直處于較低水平,2017年年末,我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良率為0.3%。雖然不良貸款率較低,但目前商業(yè)銀行更加重視擴(kuò)張貸款規(guī)模,疏于貸后管理,其中的問題日益凸顯:一是存在“重貸輕管”的思想。由于銀行獲得收益的主要來源是存貸利差,大部分銀行會(huì)花更多的精力放在貸款營(yíng)銷上,而貸后管理不會(huì)產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)利益,同時(shí)因?yàn)橘J款期限較長(zhǎng),需要花費(fèi)較多的時(shí)間和人力成本,所以銀行普遍不夠重視貸后管理。同時(shí)由于個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較高,認(rèn)為發(fā)生貸款違約的概率較低,對(duì)其貸后管理更加放松,即便發(fā)生違約,處置抵押品也能彌補(bǔ)損失。二是貸后管理流于形式。雖然各家銀行都對(duì)貸后管理做出了制度規(guī)定,但在實(shí)際執(zhí)行中,貸后檢查、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等流于形式,應(yīng)付檢查的現(xiàn)象較為普遍。比如貸后檢查報(bào)告簡(jiǎn)單復(fù)制早期報(bào)告,只是相應(yīng)修改日期、數(shù)據(jù)等內(nèi)容,并未深入實(shí)地考察開發(fā)商和項(xiàng)目情況:貸款資產(chǎn)機(jī)械地按照定量標(biāo)準(zhǔn)加以分類,缺少定性分析,信用等級(jí)評(píng)估方式不健全,評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)實(shí)際應(yīng)用的參考價(jià)值不大。三是貸后管理考核不到位。目前銀行對(duì)貸后管理的考核指標(biāo)主要有貸款回收率、逾期率、不良貸款率等量化指標(biāo),但房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的波動(dòng)性,在市場(chǎng)預(yù)期向好的情形下,好看的數(shù)字表面往往掩蓋了真實(shí)的貸后管理質(zhì)量。四是貸后管理隊(duì)伍薄弱,缺少有效的激勵(lì)機(jī)制。目前銀行對(duì)職工的績(jī)效評(píng)估主要是依據(jù)貸款發(fā)放額度,不夠重視對(duì)貸后管理人員的激勵(lì),貸后管理人員缺少工作積極性。同時(shí)銀行貸后管理人員配備相對(duì)薄弱,與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別防范的專業(yè)性要求有一定差距。

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也有了新的變化,對(duì)銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求,盡快完善貸后管理、有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前的重要工作。

    三、國(guó)內(nèi)外銀行經(jīng)驗(yàn)借鑒

    目前,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸后管理比較成熟的做法主要有:建立完備的風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、信貸等各部門的合作,共同開展貸后管理工作,專門成立貸后風(fēng)險(xiǎn)管理人員隊(duì)伍,明確各自分工,完善信息溝通渠道,形成了比較科學(xué)完善的貸后管理體系。同時(shí)注重提升信貸管理人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,定期對(duì)其開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理能力,壯大貸后管理隊(duì)伍力量。

    相比我國(guó)商業(yè)銀行,國(guó)外銀行貸后管理能力較成熟,通過借鑒花旗銀行的經(jīng)驗(yàn),可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外銀行一般具有較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),他們認(rèn)為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)相比治理風(fēng)險(xiǎn)更加重要,其信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系比較健全,在發(fā)放貸款環(huán)節(jié)會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的信貸管控,實(shí)行嚴(yán)格的貸后管理程序,對(duì)貸款資產(chǎn)進(jìn)行精細(xì)化分類,在實(shí)際操作中能夠應(yīng)用多層次、先進(jìn)的信貸管理工具。

    四、加強(qiáng)貸后管理的幾點(diǎn)建議

    1.提高對(duì)貸后管理的高度重視

    雖然貸后管理不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益,科學(xué)有效的貸后管理可大大降低貸款違約風(fēng)險(xiǎn),間接增加銀行的收益。作為銀行的管理者,要高度重視個(gè)人住房貸款的貸后管理,將貸后管理融入到貸款全流程管理之中,在銀行內(nèi)部推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)文化建設(shè),提高信貸人員和貸后管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),將防范風(fēng)險(xiǎn)思想根植于心,外化于行。

    2.加強(qiáng)貸后人員隊(duì)伍建設(shè)

    完善獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制,摒棄以信貸業(yè)務(wù)量為核心的激勵(lì)制度,要貫穿貸前、貸中、貸后全流程,將有效化解貸款風(fēng)險(xiǎn)納入到考核體系,對(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、主動(dòng)采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)的人員給予鼓勵(lì),對(duì)應(yīng)付檢查、搞形式主義的人員進(jìn)行處罰,提高貸后人員防范風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性。拓寬貸后管理人員的晉升通道,吸引業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的貸后人員。加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和培養(yǎng),打造一支業(yè)務(wù)能力過硬的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。

    3.細(xì)化貸后管理崗位職責(zé),完善貸后管理制度

    加強(qiáng)銀行內(nèi)控管理,明確各崗位、各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范的職責(zé),將風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任具體到每一名貸后人員。明確各項(xiàng)貸款流程的標(biāo)準(zhǔn),把握住風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié),使各個(gè)環(huán)節(jié)有效銜接。貸后檢查要確保檢查的頻次和力度,充分了解借款人、貸后資金使用、樓盤項(xiàng)目進(jìn)展實(shí)際情況,關(guān)注可能影響還款的因素,包括宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、房地產(chǎn)調(diào)控政策等外部情況,以及借款人經(jīng)濟(jì)收入變化、信用狀況等自身因素,提前做好應(yīng)對(duì)措施,防止產(chǎn)生不良貸款。完善風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度,依據(jù)報(bào)告內(nèi)容劃分報(bào)告類別、頻次,提高風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告的參考性,加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)信息共享,打通信貸人員與貸后人員的信息通道。創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理手段,借用技術(shù)手段,建立信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,從不同維度分析預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和效率。對(duì)貸款資產(chǎn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)分類評(píng)價(jià),完善貸款催收制度,根據(jù)貸款逾期狀態(tài)采取差別化的催收方法。同時(shí),貸后管理考核指標(biāo)要廣泛征詢貸后管理一線職工的意見,與風(fēng)險(xiǎn)管理的具體實(shí)踐結(jié)合起來,真正發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。

    4.推進(jìn)信息共享,在行業(yè)內(nèi)筑起風(fēng)險(xiǎn)防范的強(qiáng)大合力

    通過人民銀行、公安、法院、工商等途徑廣泛收集借款人相關(guān)信息,對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行全方面了解,及時(shí)關(guān)注借款人還款能力變化,借助于大數(shù)據(jù)技術(shù),有效分析排查借款人違約風(fēng)險(xiǎn),提前做好針對(duì)性的處理措施。將出現(xiàn)逾期貸款的借款人信息報(bào)送人民銀行征信系統(tǒng),并在銀行之間共享互通,在貸款行業(yè)內(nèi)建立起強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

    5.強(qiáng)化貸后檔案管理

    借款合同、抵押合同等貸款資料是確保借款人履行還款義務(wù)的法律依據(jù),在貸后管理中確保檔案資料齊全、真實(shí),相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)整理歸檔貸款資料,按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)登記保管,并建立電子檔案,避免紙質(zhì)資料損毀帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

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