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    彈性視角下房產(chǎn)稅對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響分析

    2019-08-27 02:10羅菊
    北方經(jīng)貿(mào) 2019年6期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅上海市

    羅菊

    摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市化的快速推進(jìn),城市的住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。本文以上海市為例,從需求價(jià)格彈性的角度出發(fā),分析房產(chǎn)稅對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅開征對(duì)住房需求具有差異性效應(yīng),對(duì)消費(fèi)性住房需求不會(huì)產(chǎn)生影響,對(duì)投資性住房需求起到抑制作用,對(duì)投機(jī)性住房需求有副作用。借此,房產(chǎn)稅應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,進(jìn)一步減少住房的投資性需求;有效發(fā)揮財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的作用,保障居民的基本住房供給;建立完整的信息化登記系統(tǒng),明確界定納稅人,引導(dǎo)房地產(chǎn)資源有效配置。

    關(guān)鍵詞:需求價(jià)格彈性;房產(chǎn)稅;住房需求結(jié)構(gòu);上海市

    中圖分類號(hào):F203.9? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1005-913X(2019)06-0049-03

    近些年來我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“高房?jī)r(jià)、高需求、高供給、高空置率”等現(xiàn)象。[1]為了改善這種住房需求結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象,2011年1月27日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心,在改革開放過程中往往承擔(dān)新試新行的“排頭兵”角色,在上海推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置對(duì)全國(guó)其他地方更有借鑒意義。此前,有相關(guān)學(xué)者通過不同的方法分析了房產(chǎn)稅對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)的影響,連宏萍、余有斌(2016)從公共視角的角度,況偉大(2009)從消費(fèi)者——開發(fā)商模型視角,尹音頻(2014)從上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收前后房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)視角,分析房產(chǎn)稅對(duì)住房需求的影響,但還沒有學(xué)者考慮到住房在需求價(jià)格彈性上的差別,進(jìn)而忽視了需求價(jià)格彈性差異對(duì)房產(chǎn)稅的反應(yīng)差異。

    一、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)概況

    上海市作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)地區(qū),只對(duì)新增住房征收低稅率的個(gè)人房產(chǎn)稅,對(duì)其存量房不征收房產(chǎn)稅,這主要是為了減輕普通居民的住房壓力,保障居民基本的住房需求,著力針對(duì)無戶口無工作的外來人口、多套住房持有者以及多面積住房者的征稅。房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案在上海實(shí)施八年以來,對(duì)改善住房的需求結(jié)構(gòu)起到了很大的作用(姚玲珍,2017;尹音頻、魏彧,2014)。[2]

    二、房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性住房需求的影響

    消費(fèi)性住房是需求完全無彈性的商品,其需求曲線為一條垂直于X軸的直線。由圖1可以得出,房產(chǎn)稅開征前,市場(chǎng)的最大需求量為Q1;開征房產(chǎn)稅過后,價(jià)格由P1上升到P2,P1與P2之間的差距是消費(fèi)者需要承擔(dān)的稅負(fù)。由于需求價(jià)格彈性為零,即使價(jià)格上升也不會(huì)改變這類住房的需求量,所以,當(dāng)價(jià)格從P1上升到P2過后,市場(chǎng)對(duì)住房的需求量為Q*,其中Q1=Q*??梢钥闯觯慨a(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)性住房需求不會(huì)產(chǎn)生影響。

    上海的消費(fèi)性住房需求量很大。上海是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心,每年都吸引著大量的年輕人涌入。據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2017年中國(guó)城市人口吸引力排行榜中,上海市位居第四。大量人口的流入會(huì)導(dǎo)致住房供不應(yīng)求,由于住房對(duì)于這些新流入的人來說屬于剛需,即使供求不平衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲也不會(huì)減少這部分人對(duì)住房的需求。據(jù)安居網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,上海住房每年剛性需求在二十萬套。2016年起國(guó)家開始全面實(shí)施二孩政策,據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《全面放開二孩政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析》指出,二孩政策全面實(shí)施在短期內(nèi)將推動(dòng)人口高峰,從而推動(dòng)房地產(chǎn)需求總量的增長(zhǎng)和戶型的變化,分析指出,未來的十五到二十年后,隨著適婚人口的增加,東部地區(qū)如上海吸納的流動(dòng)人口較多,對(duì)小戶型住房的需求量將會(huì)增加。無論價(jià)格怎么變化,這部分需求量都不會(huì)改變,即無論價(jià)格上升多大,其需求量都不會(huì)減少。

    三、房產(chǎn)稅對(duì)投資性住房需求的影響

    投資是以低于價(jià)值的價(jià)格買入的過程,賺的是價(jià)格回歸的價(jià)值。[3]在價(jià)值規(guī)律的作用下,住房主要用于出租,賺取房租收入。投資性住房與奢侈品相似,需求價(jià)格富有彈性。[4]由于Ed>1,當(dāng)MR=P×(1-1/Ed)時(shí), MR與P成反方向變化,當(dāng)房產(chǎn)稅開征過后,住房的價(jià)格P相應(yīng)就會(huì)上漲,MR減少,因此,投資者會(huì)減少住房的需求量。由圖2可得,當(dāng)供需曲線相交于N點(diǎn)時(shí),均衡價(jià)格為P1,政府開征房產(chǎn)稅過后,市場(chǎng)房屋的供給價(jià)格為P2,大部分的稅負(fù)由消費(fèi)者承擔(dān),承擔(dān)的稅收價(jià)格為P2-P1。持有成本的增加會(huì)減少住房投資者的消費(fèi)者剩余,其中R的面積為投資者因?yàn)槎愂肇?fù)擔(dān)而減少的消費(fèi)者剩余,這會(huì)促使多套房持有者減少其持有的房屋數(shù)量,此時(shí)需求量由Q1減少到Q2。當(dāng)房產(chǎn)稅開征過后,住房的價(jià)格會(huì)上升,投資者會(huì)減少對(duì)住房的需求量,房屋的需求結(jié)構(gòu)會(huì)趨向于合理化。

    改革開放以來,居民的積蓄明顯提高,但中國(guó)投資渠道狹窄;投資產(chǎn)品少,住房成為人們最合理的投資選擇。投資性住房是人們作為價(jià)值投資的手段,它屬于超額的住房需求。當(dāng)今社會(huì),住房擁有的數(shù)量就代表著人們的富裕度,特別在上海,結(jié)婚的首要前提是一方要解決住房的問題,而擁有的住房數(shù)量也是人們向他人彰顯社會(huì)地位的財(cái)富代表,所以對(duì)于擁有多套住房的投資者而言,多余的住房相當(dāng)于其購(gòu)買的奢侈品,投資性住房的需求價(jià)格彈性>0。從長(zhǎng)期看,住房的價(jià)格不會(huì)有下降的趨勢(shì),又由于房產(chǎn)稅的實(shí)施,投機(jī)者購(gòu)買多余的住房會(huì)承擔(dān)多余的稅費(fèi),會(huì)限制投資者的住房的需求量,所以價(jià)格的上升不會(huì)引起需求量大幅度的變化。

    四、房產(chǎn)稅對(duì)投機(jī)性住房需求的影響

    投機(jī)是預(yù)測(cè)趨勢(shì),賺的是順勢(shì)而為,市場(chǎng)持續(xù)上下波動(dòng)的錢投機(jī)的特點(diǎn)是“買漲殺跌”。投機(jī)性住房是一種買漲殺跌的商品,這種商品的需求量不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上升而減少,相反商品的價(jià)格上升,需求量反而增加,其需求曲線為向右上方傾斜的曲線,需求價(jià)格彈性為負(fù)。由于Ed<0,當(dāng)MR=P×(1-1/Ed)時(shí),MR與價(jià)格P成正方向變化,由圖3可以看出,在房產(chǎn)稅的征收背景下,價(jià)格由P1上升到P2,投機(jī)者承擔(dān)的稅負(fù)為P2-P1,需求曲線由D1移動(dòng)到D2,住房的需求增加量為Q2-Q1。房產(chǎn)稅征收不會(huì)導(dǎo)致住房的需求減少,相反會(huì)導(dǎo)致投機(jī)性住房的需求量增加。

    在上海房產(chǎn)稅征收的背景下,上海居民家庭新購(gòu)置的第二套住房、非上海居民新購(gòu)置的住房,包括第一套住房都需要征稅,房產(chǎn)稅的征收在一定程度上會(huì)導(dǎo)致住房的價(jià)格上升,投機(jī)者會(huì)增加對(duì)住房的需求量。投機(jī)性住房需求量主要受人們對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)能力的影響,受價(jià)格波動(dòng)的影響大,由于二孩政策實(shí)施,未來住房需求量大,預(yù)測(cè)未來住房的價(jià)格上升的可能性大,實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn),對(duì)投機(jī)性住房的需求量不會(huì)導(dǎo)致住房的需求量減少,相反投機(jī)者會(huì)抓住時(shí)機(jī)大量購(gòu)房。

    此外,應(yīng)當(dāng)注意在房產(chǎn)稅征收的背景下,投機(jī)性住房需求帶來的副作用。例如,之前在上海流行兩個(gè)詞“離婚”“買房”,國(guó)家民政部門的統(tǒng)計(jì)顯示:中國(guó)離婚率最高的十大城市中,上海躍居第二,其中,離婚人口的年齡分布大部分在30到40歲之間,[5]通過短期內(nèi)離婚再?gòu)?fù)婚,在短期內(nèi)獲取利潤(rùn)差價(jià)。因此,應(yīng)對(duì)投資性住房需求中的社會(huì)成本予以關(guān)注。

    五、結(jié)論和建議

    從需求價(jià)格彈性的視角,房產(chǎn)稅對(duì)不同類型需求具有差異性影響:消費(fèi)性住房的需求價(jià)格彈性小于1,房產(chǎn)稅征收對(duì)其需求量不會(huì)產(chǎn)生影響;投資性住房的需求價(jià)格富有彈性,房產(chǎn)稅征收導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上升會(huì)減少住房的需求量;投機(jī)性住房的需求量隨著價(jià)格的上升而增加,難以實(shí)現(xiàn)借助房產(chǎn)稅抑制住房的投機(jī)行為這一目標(biāo)。根據(jù)以上分析,提出如下建議。

    一是擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,進(jìn)一步減少住房的投資性需求。我國(guó)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,各省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異大,應(yīng)該根據(jù)各省具體的住房供需狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度水平、城市人口和土地面積等不同的情況,理性分析、因地制宜地推行房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房屋需求結(jié)構(gòu)的合理化。加快房產(chǎn)稅面向全國(guó)推廣的試點(diǎn)步伐,確定一個(gè)超面積征稅標(biāo)準(zhǔn),既要滿足居民居住舒適性要求又要有效抑制住房投機(jī)投資需求。[6]

    二是有效發(fā)揮財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的作用,保障居民的基本住房供給。在上海打拼的絕大多數(shù)都是剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人,工作經(jīng)驗(yàn)少收入低,政府要充分發(fā)揮財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付能力,加大收入較少人群的補(bǔ)貼力度,提高年輕人的生活質(zhì)量,減輕生活壓力,另外政府可以增加保障性住房、廉租房等的供給,從供給側(cè)保障居民的消費(fèi)性住房需求。

    三是建立完整的信息化登記系統(tǒng),明確界定納稅人。對(duì)于已經(jīng)擁有住房的消費(fèi)者,在購(gòu)買第二套住房時(shí),應(yīng)該征收高昂的房產(chǎn)稅。明確界定納稅人數(shù),如對(duì)于一個(gè)家庭,納稅人應(yīng)當(dāng)界定為夫妻二人,對(duì)于以購(gòu)房而離婚再?gòu)?fù)婚的家庭,應(yīng)當(dāng)采取行政手段,政府有權(quán)通過其購(gòu)房的價(jià)格收購(gòu)多余的住房。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 于靜靜,周京奎.房產(chǎn)稅、房?jī)r(jià)與住房供給結(jié)構(gòu)——基于上海、重慶微觀數(shù)據(jù)的分析[J].經(jīng)濟(jì)問題探索,2016(1).

    [2] 尹音頻,魏 彧.房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及結(jié)構(gòu)——基于上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2014(3).

    [3] 何 理.投資與投機(jī)的區(qū)別[J].中國(guó)商論,2018(9).

    [4] 黃嫻靜.中國(guó)奢侈品消費(fèi)初探[J].世界經(jīng)濟(jì)情況,2008(5).

    [5] 王湘君. 離婚率與住房?jī)r(jià)格關(guān)系研究——基于工具變量法的分析[J].中國(guó)物價(jià),2018(3).

    [6] 段莉群,王宏波,徐 鷹.城鎮(zhèn)住房需求結(jié)構(gòu)及其應(yīng)用分析[J].西安交通大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)院版,2012(9).

    [責(zé)任編輯:譚志遠(yuǎn)]

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