探討國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的不足及建議

摘 要 隨著我國人口的增多，住房需求量也不斷增長，雖然我國出臺(tái)了各種相關(guān)政策，但是房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，最關(guān)鍵的便是要做好企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理。本文將以國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對(duì)象，探討國有企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的弊端，并針對(duì)弊端提出相關(guān)的解決策略，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改進(jìn)財(cái)務(wù)管理方式，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞 國有房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 措施

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)長期工程，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大小的不同，工期也會(huì)有所不同，工期時(shí)長平均在2～3年。房地產(chǎn)開發(fā)耗費(fèi)時(shí)間過長，代表企業(yè)投入資金回收時(shí)間長，并且房地產(chǎn)開發(fā)并非是小工程，投入資金的金額也會(huì)較大，中間一旦出現(xiàn)損失，資金就會(huì)受到影響，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要順利地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益，最重要的前提工作便是提高內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作效率，對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的不足之處

（一）財(cái)務(wù)管理制度流于形式

“管理”二字既不是要重管教，也不是重理事，而是在管教的同時(shí)將事情理清楚，管理說起來簡(jiǎn)單，但做起來卻很難。根據(jù)目前國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行分析，筆者發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理根本沒有具體條例規(guī)定，即使制定了某項(xiàng)條例，財(cái)務(wù)管理人員也只是將其當(dāng)作應(yīng)付上級(jí)的擺設(shè)，根本不會(huì)根據(jù)規(guī)定條例進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工期時(shí)間較長、跨度大，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間各項(xiàng)所需，都要經(jīng)過財(cái)務(wù)進(jìn)行支出，使財(cái)務(wù)工作變得瑣碎且復(fù)雜，有的財(cái)務(wù)人員為了方便，在財(cái)務(wù)支出的時(shí)候不根據(jù)相關(guān)制度進(jìn)行工作，對(duì)支出進(jìn)行審批時(shí)，不根據(jù)規(guī)定流程，直接進(jìn)行辦理或者越級(jí)辦理，導(dǎo)致在后期對(duì)各項(xiàng)支出進(jìn)行匯總時(shí)，出現(xiàn)較大的偏差。以上現(xiàn)象的出現(xiàn)都是因?yàn)樨?cái)務(wù)管理制度過于表面化，使財(cái)務(wù)管理制度只是一個(gè)形式，并不能在實(shí)際情況中幫助財(cái)務(wù)工作。

（二）財(cái)務(wù)管理與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營脫節(jié)

財(cái)務(wù)管理工作并非是簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算，而是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目所有相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄和存檔、在工程結(jié)束后根據(jù)工程建設(shè)期間的收入支出生成財(cái)務(wù)報(bào)表，使管理人員能夠根據(jù)報(bào)表分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)情況。以上只是財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)管理還要對(duì)企業(yè)資金管理、企業(yè)資金預(yù)算、企業(yè)項(xiàng)目投資、企業(yè)項(xiàng)目融資營運(yùn)資金等進(jìn)行管理。財(cái)務(wù)管理工作與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營息息相關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每個(gè)工作環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)管理必須要對(duì)收入支出做出準(zhǔn)確記錄，并根據(jù)記錄情況思考目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況，根據(jù)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)記錄及思考給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者提供相關(guān)決策。但是，目前一些國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員自身存在業(yè)務(wù)能力及職業(yè)素質(zhì)不達(dá)標(biāo)、缺乏管理意識(shí)和觀察事物現(xiàn)象本質(zhì)的能力、不會(huì)對(duì)事情做分析、不能根據(jù)財(cái)務(wù)工作提出對(duì)企業(yè)經(jīng)營決策的有效建議、思想沒有轉(zhuǎn)變、認(rèn)為自身職能只是簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算等現(xiàn)象，使財(cái)務(wù)管理工作無法有效開展，也無法與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效融合。除此之外，筆者還發(fā)現(xiàn)一些國有房地產(chǎn)企業(yè)根本不重視財(cái)務(wù)管理部門，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作制度出現(xiàn)不合理現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理內(nèi)部人員不反映、領(lǐng)導(dǎo)者不重視，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營脫節(jié)愈發(fā)嚴(yán)重。

（三）融資渠道單一，流動(dòng)資金容易出現(xiàn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同于一般工程，該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長、建設(shè)項(xiàng)目多、規(guī)模大，很少有企業(yè)有足夠的資金完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，所以企業(yè)需要進(jìn)行融資，幫助企業(yè)完成項(xiàng)目開發(fā)工作。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資途徑進(jìn)行分析，筆者發(fā)現(xiàn)國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資途徑均為銀行貸款這一種融資模式，單一的融資渠道無法應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開展過程中出現(xiàn)的突發(fā)性問題，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題。雖然目前國家已經(jīng)開始調(diào)整相關(guān)的融資政策，但是政策調(diào)整后的企業(yè)融資要求越來越高，企業(yè)融資變得困難，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理受到影響。面對(duì)融資困難的情況，企業(yè)需要財(cái)務(wù)管理提供有效決策，調(diào)整企業(yè)自身的融資方式和渠道。

二、改善國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的建議

（一）制定科學(xué)全面的財(cái)務(wù)管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，業(yè)務(wù)涉及范圍較廣、所需資金數(shù)目龐大、時(shí)間周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)針對(duì)企業(yè)經(jīng)營特色進(jìn)行分析，制定符合企業(yè)經(jīng)營模式的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度。制定財(cái)務(wù)制度時(shí)要考慮財(cái)務(wù)工作職能，使財(cái)務(wù)工作接觸管理職能，做好資金和預(yù)算管理、融資方案、投資方向等工作。財(cái)務(wù)管理工作必須嚴(yán)格依據(jù)制度辦事，不能繼續(xù)將制度作為擺設(shè)，根據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)定制度辦事，加強(qiáng)財(cái)務(wù)支出規(guī)范性。同時(shí)，在財(cái)務(wù)管理工作中財(cái)務(wù)管理部門需要加強(qiáng)與各部門之間的聯(lián)系，及時(shí)下發(fā)公司決策及工作制度，使全體員工根據(jù)制度進(jìn)行工作，幫助企業(yè)員工形成制度意識(shí)，規(guī)范工作行為。

（二）加強(qiáng)資金管理，推進(jìn)業(yè)財(cái)融合

想要對(duì)國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，首先就要對(duì)企業(yè)資金管理效率進(jìn)行分析，財(cái)務(wù)管理水平高，資金管理水平就高，資金管理水平高便能夠使企業(yè)資源利用率有效地提升，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)形成良性的循環(huán)發(fā)展。想要提升企業(yè)資金管理水平，企業(yè)需要讓財(cái)務(wù)管理部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況進(jìn)行分析，提出幫助決策的相關(guān)數(shù)據(jù)，讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)建立資金管理平臺(tái)提出決策性建議，資金管理平臺(tái)建立后必須讓財(cái)務(wù)管理人員參與，深入了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，便于財(cái)務(wù)人員根據(jù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)做出分析，并對(duì)其進(jìn)行精準(zhǔn)的論證后將材料遞交領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行決策。如此一來，財(cái)務(wù)管理部門成為企業(yè)經(jīng)營管理的參與者，加強(qiáng)了財(cái)務(wù)人員的榮譽(yù)感和責(zé)任心，才能使財(cái)務(wù)管理工作不斷改善，幫助企業(yè)更好地經(jīng)營。

業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用含義為：企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作與企業(yè)開發(fā)經(jīng)營原本屬于企業(yè)中兩項(xiàng)分離的工作，但是根據(jù)目前的發(fā)展兩者需要進(jìn)行融合，財(cái)務(wù)管理工作需要對(duì)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有前瞻性，財(cái)務(wù)人員通過財(cái)務(wù)管理深入企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程，能夠使財(cái)務(wù)管理人員更加了解企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行，對(duì)企業(yè)運(yùn)行不足之處提出改善建議，使企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)在財(cái)務(wù)管理人員的指導(dǎo)中更好地開展；同樣的為了改進(jìn)財(cái)務(wù)工作人員的管理工作，財(cái)務(wù)人員也需要接受企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)部門的建議和工作反饋，企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)與企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的目標(biāo)一致化，實(shí)現(xiàn)真正的業(yè)財(cái)融合，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終目標(biāo)。

（三）增強(qiáng)融資的靈活性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要做好融資，必須提前進(jìn)行準(zhǔn)備工作，由財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)企業(yè)狀況進(jìn)行評(píng)估，提供多項(xiàng)融資方案，改善企業(yè)單一的融資渠道。除了銀行融資模式之外，企業(yè)還可以進(jìn)行股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資，都能從實(shí)際上解決企業(yè)融資困難的局面。

（四）合理地利用稅收籌劃手段

國家規(guī)定參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)必須納稅，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中所用資金數(shù)目較大，稅務(wù)支出自然不在少數(shù)。企業(yè)想要通過合理的方式降低稅務(wù)支出，就要通過財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行合理的稅收籌劃工作，改善流動(dòng)資金鏈易斷裂的情況，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理部門需了解國家的稅法制定，并根據(jù)稅法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定，了解企業(yè)能夠享受何種政策優(yōu)惠，在政策優(yōu)惠基礎(chǔ)之上，合理規(guī)劃房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。稅法的變更也需要財(cái)務(wù)管理部門時(shí)刻注意，以便及時(shí)調(diào)整企業(yè)稅收籌劃方案，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

三、結(jié)語

財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極為重要，企業(yè)需要清楚財(cái)務(wù)管理工作的重要性，并賦予財(cái)務(wù)管理部門相應(yīng)的管理職責(zé)，使財(cái)務(wù)管理部門參與企業(yè)經(jīng)營，為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)提供決策方案。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前需要強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督力度及審計(jì)管理，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題并及時(shí)糾正，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理工作人員需要善于透過現(xiàn)象看本質(zhì)，對(duì)企業(yè)每一項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行具體分析，找出經(jīng)營活動(dòng)中的弊端，提出有效的改善建議，避免該弊端在經(jīng)營活動(dòng)中持續(xù)出現(xiàn)。

（作者單位為廣西柳州宏桂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：劉美云，女，湖南人，大專，會(huì)計(jì)師，公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。]

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