物業(yè)公司財務(wù)管理與會計核算存在的問題

陳靜

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高，物業(yè)公司想要在激烈的競爭環(huán)境中占據(jù)一席之地，必須努力提升其管理水平。其中物業(yè)公司的財務(wù)管理和會計核算對物業(yè)公司的發(fā)展影響深遠，但是現(xiàn)階段物業(yè)公司在財務(wù)管理和會計核算上還存在一些問題。本文主要就物業(yè)公司在財務(wù)管理和會計核算上存在的問題進行分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理;會計核算;物業(yè)公司;問題;建議

一、物業(yè)公司的會計核算和財務(wù)管理的特點

（一）物業(yè)管理的特點

物業(yè)管理存在于房地產(chǎn)制造、銷售、使用等所有環(huán)節(jié)，其具有一定的復雜性。物業(yè)公司在平時的經(jīng)營中需要與業(yè)主、開發(fā)商、相關(guān)政府機構(gòu)都保持有效的溝通，并且物業(yè)管理面向的客戶是特定的某些群體，比如租賃者、業(yè)主等，而不是普通大眾。同時物業(yè)管理涉及領(lǐng)域較為廣泛，小有衛(wèi)生管理，大有綜合性、委托性的服務(wù)。

（二）物業(yè)公司跨會計核算和財務(wù)管理的特點

物業(yè)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)多種多樣，綠化、保潔、維修也涵蓋商場、酒樓等業(yè)務(wù)，所以物業(yè)公司在開展財務(wù)管理和會計核算時不需全面綜合的顧及到所有運營單位，其難度相較一般企業(yè)有所提高。而且物業(yè)公司擁有大量勞動力，屬于勞動密集型企業(yè)，員工的整體素質(zhì)水平一般，所以對人力資源的管理要求也相對較高。物業(yè)公司進行會計核算時一定要嚴格遵守相關(guān)流程，有效實施內(nèi)部控制，確保有關(guān)單據(jù)能夠合理的獲取、提交、歸納、管理和審核工作，科學設(shè)置會計核算的科目，保障資金規(guī)范化使用。

二、物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理中存在的問題

（一）公司成本核算方式落后

目前大多數(shù)物業(yè)公司依然采用集中核算的方式，公司各部門對成本核算不重視，只有關(guān)于收支的總賬，在進行會計核算時其中的會計明細不夠細化，不能達到物業(yè)公司會計核算的要求。物業(yè)公司會同時對小區(qū)開展不同類型的服務(wù)，不同的服務(wù)模塊不能進行獨立的核算，核算科目不能有效細化，物業(yè)公司成本管理的目標很難實現(xiàn)，開展的預算核算等工作也沒有意義。

（二）公司財務(wù)管理手段老舊，會計核算基礎(chǔ)薄弱

現(xiàn)階段還有很多物業(yè)公司采用傳統(tǒng)的財務(wù)管理手段，不能適應環(huán)境的變化，也不適應公司發(fā)展的要求，而且公司專業(yè)的高素質(zhì)會計人員比較匱乏，會計核算基礎(chǔ)比較薄弱。物業(yè)公司在實際的工作中會出現(xiàn)沒有按照要求進行明細分類賬目設(shè)置的情況，致使會計核算的基本資料不充分，有的公司還有打白條的狀況，還有在開展業(yè)務(wù)活動時合同不夠規(guī)范甚至沒有合同，這些都會使公司的會計核算阻礙重重。

（三）公司財務(wù)報表不夠精確

財務(wù)報表不夠精確是物業(yè)公司長期面臨的一個問題。之所以出現(xiàn)這一問題，主要是一些物業(yè)公司不了解稅務(wù)申報的流程和內(nèi)容，對于非應稅和應稅項目難以區(qū)分，導致納稅申報和財務(wù)報表方面的問題[1]。同時，物業(yè)公司的財務(wù)報表通常不夠精細，一般只有現(xiàn)金流表、利潤表等，整體信息比較籠統(tǒng)，不能對公司的管理活動產(chǎn)生指導作用。此外，一些物業(yè)公司沒有對財務(wù)核算產(chǎn)生正確的認知，把其歸集于財務(wù)部門的工作，沒有認識到財務(wù)管理對公司來說是整體的有機系統(tǒng)，貫穿于物業(yè)公司各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域。由于公司財務(wù)報表精準度不高，在指定財務(wù)管理工作時也較為困難。

三、提高物業(yè)公司財務(wù)管理和會計核算水平的建議

（一）建立良好的會計核算和財務(wù)管理環(huán)境和基礎(chǔ)

物業(yè)公司只有建立良好的會計核算和財務(wù)管理以及財務(wù)管理環(huán)境，才能保證會計核算和財務(wù)管理的順利有效完成。首先，公司的會計工作開展必須嚴格遵守國家的相關(guān)政策法規(guī)及工作準則，保證公司有明確的會計賬目，能夠規(guī)范的開展相關(guān)工作。同時，在進行相關(guān)工作人員選拔時應該嚴格標準，保證其具備基礎(chǔ)的專業(yè)知識，在上崗后還應該定期開展培訓考核，不斷提升相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，保證公司的會計工作和財務(wù)工作能夠有效開展。其次，要增強公司對財務(wù)管理工作的重視程度，了解財務(wù)管理和會計核算的重要性，加強公司的財務(wù)管理，完善會計核算制度。

為了使公司的會計核算更加精確，物業(yè)公司可以對各類業(yè)務(wù)的開票金額、收費類別等開設(shè)不同的應收科目，從而區(qū)分項目的收費類別，并且對其進行全局監(jiān)控。同時，要將擁有的數(shù)據(jù)信息與公司系統(tǒng)上的數(shù)據(jù)信息進行對比，保證賬實一致、帳帳一致。

（二）健全物業(yè)公司管理機制

近年來，物業(yè)公司的蓬勃發(fā)展使其業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，很多物業(yè)公司同時為數(shù)量龐大又相互獨立的客戶提供服務(wù)，這些客戶不僅在地域方面相互獨立，而且在物資調(diào)動、財務(wù)核算、人員管理上都是獨立不相干的。在實際服務(wù)過程中，很多小區(qū)都成立了業(yè)主委員會，用以對小區(qū)物業(yè)的資金使用、財務(wù)狀況進行監(jiān)督，使傳統(tǒng)的集中核算方式不能滿足物業(yè)公司的發(fā)展需求。

為了物業(yè)公司更好的經(jīng)營發(fā)展，公司應該對各服務(wù)單元設(shè)立二級核算制度，不僅能提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，還能對公司的資金流動和經(jīng)營效果做出客觀的評價。物業(yè)公司確定二級核算制度后，各個核算單位對具體業(yè)務(wù)活動的原始憑證應該自行管理，如果兩個及以上的單位共用一份憑證，則原件交由公司保管，各單位只需保管其復印件。除此之外，各二級單位的所有收入需要全部上交公司，二級單位必須嚴格按照相關(guān)流程和規(guī)章辦理有關(guān)手續(xù)，才能申請現(xiàn)金。最后，各二級單位必須每月按時呈報會計報表及相關(guān)表格，保證財務(wù)信息的及時完整。

（三）對物業(yè)公司的應稅項目進行合理的劃分

物業(yè)公司財務(wù)人員專業(yè)水平不高，很難合理劃分公司的應稅項目和非應稅項目，這些因素都會造成物業(yè)公司納稅申報的順利進行和會計核算上的錯誤[2]。所以，物業(yè)公司的財務(wù)人員在工作時應該將物業(yè)公司經(jīng)濟收入、住宅區(qū)管理服務(wù)費和業(yè)委會收支結(jié)余、管理處經(jīng)營利潤等概念的差異進行區(qū)別，同時還要掌握它們之間的內(nèi)在聯(lián)系。要明確知道管理處的經(jīng)營利潤才是物業(yè)公司的應稅項目，物業(yè)公司代管代收的雜稅根據(jù)有關(guān)規(guī)定不再納稅范圍內(nèi)，物業(yè)公司應該對此類規(guī)定及時關(guān)注。