漫談商品房過戶登記

漆峻僑

摘 要：不動產(chǎn)物權的變動，須以登記為必要條件。未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權，是觀念中的“物權”，不是受法律保護的真正的物權。根據(jù)物權變動公示原則與公信原則，商品房產(chǎn)權過戶登記在商品房交易中具有顯而易見的重要意義，這也是商品房交易糾紛中的熱點問題。

關鍵詞：商品房;過戶;交易

一、目前商品房產(chǎn)權過戶登記的基本情況包括以下幾個方面

（1）實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記是一種行政行為，所體現(xiàn)的是國家對不動產(chǎn)物權關系的干預，干預的目的在于明晰各種不動產(chǎn)物權，依法保護不動產(chǎn)權利人的權利。物權法第10條第2款規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡?4條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！?/p>

（2）商品房屋產(chǎn)權過戶登記（又稱轉(zhuǎn)移登記）過程通常實行“三次申請、三次審查、一次通知”制度：①開發(fā)商提交不動產(chǎn)權屬證書或者土地權屬來源材料、建設工程符合規(guī)劃的材料、房屋已經(jīng)竣工的材料、房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告、相關稅費繳納憑證、其他必要材料向房屋所在地的不動產(chǎn)權登記機構(gòu)提出辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的申請;②登記機關對首次登記申請及資料進行審查，凡權屬清楚、產(chǎn)權來源資料齊全的，核準初始登記，記載于登記簿并向申請人頒發(fā)不動產(chǎn)權屬證書;③開發(fā)商在取得不動產(chǎn)權屬證書后應及時通知買受人，并盡快備齊辦理國有建設用地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的申請資料;④出賣人和買受人向住建部門申請辦理房屋交易審核，在住建部門審核完成后對符合交易條件的申請頒發(fā)房屋交易情況告知書;⑤在取得房屋交易告知書后，出賣人和買受人向不動產(chǎn)權登記機關共同提交申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，并提交必要的申請材料和交納相關稅費;⑥登記機關審查后核準轉(zhuǎn)移登記，記載于登記簿并向買受人頒發(fā)不動產(chǎn)權屬證書，國有建設用地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)移登記程序完成。

（3）產(chǎn)權過戶登記須由出賣人、買受人共同完成。根據(jù)物權法以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《城市房屋權屬登記管理辦法》等法律、行政法規(guī)規(guī)定，過戶登記很難由出賣人或者買受人單方面完成。實踐中的情況是，除當事人在商品房買賣合同中有特殊約定外，買受人是辦理商品房產(chǎn)權過戶登記的主要義務人，出賣人是協(xié)助義務人。通常做法是出賣人提交商品房權利證書、有關行政機關的行政批準文書等，買受人提出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請，繳納營業(yè)稅、個稅、契稅等相關費用。遵循意思自治原則和合同自由原則，當事人當然也可以約定由出賣人全權負責辦理商品房產(chǎn)權過戶登記。

二、出賣人在商品房產(chǎn)權過戶登記中的義務

從上述商品房產(chǎn)權過戶登記的流程看，出賣人在此過程中負有重要義務。該義務在實踐中有兩種看法。第一種意見認為是出賣人在商品房買賣合同中的主給付義務，因為不動產(chǎn)買賣中，出賣人除負有交付標的物的義務之外，還應當完成產(chǎn)權移轉(zhuǎn)登記，才真正履行完給付義務，買受人才能獲得商品房所有權。第二種意見認為是出賣人在商品房買賣合同中的從給付義務，因為出賣人在買賣合同中的主要義務是交付商品房，在辦理商品房產(chǎn)權過戶登記過程中只是協(xié)助義務人。筆者傾向于第二種說法，因為自法理言，主給付義務指合同關系中所固有、必備的、自始確定的并能夠決定合同類型的基本義務，從給付義務指不具有獨立的意義，僅具有補助主給付義務的功能的義務。當然，此二者的區(qū)分，在實踐中并不帶來重大影響，一者從給付義務并不意味著不重要，它同樣是法定義務;二者從給付義務可以獨立以訴請求義務人履行，權利救濟不存在問題?？偠灾?，主給付義務也好，從給付義務也罷，出賣人在商品房產(chǎn)權過戶登記中負有重要的義務，這也是產(chǎn)生此類糾紛并進而引起訴訟時效問題的前提和基礎。

三、商品房產(chǎn)權逾期過戶登記的訴訟時效問題

與前文所述商品房逾期交付訴訟時效問題情況不同，商品房逾期交付應當適用一般訴訟時效的爭議不大，商品房產(chǎn)權逾期過戶登記在應否適用一般訴訟時效甚或應否適用訴訟時效的問題上爭議很大。主要爭議意見有三：

第一種意見：請求商品房產(chǎn)權過戶登記的權利是基于商品房買賣合同這一債權合同而產(chǎn)生的權利，因此這種請求權是基于買賣合同而產(chǎn)生的債權請求權，當然應當適用訴訟時效，且應當適用期間為兩年的一般訴訟時效，訴訟時效期間起算日為合同約定期限屆滿之次日。

第二種意見：買受人的請求權為債權請求權，應當適用期間為兩年的一般訴訟時效，超過兩年訴訟時效期間的喪失勝訴權。但考慮此類糾紛絕大多數(shù)是因出賣人的原因致使過戶登記長期無法辦理，同時因購房人的法律意識不強而超過訴訟時效期間。按照訴訟時效處理這些問題，會使已經(jīng)交足了房價款的買主遭受重大損失，且易導致社會穩(wěn)定問題。因而對買受人的請求，以給予保護為宜。

第三種意見：首先需要區(qū)分不動產(chǎn)是否已經(jīng)交付，如果出賣人已經(jīng)將商品房交付給買受人，買受人亦已實現(xiàn)對商品房的占有的，買受人請求出賣人辦理商品房所有權轉(zhuǎn)移登記的請求權具有物權屬性，不適用訴訟時效的規(guī)定。其他情況則應當適用期間為兩年的一般訴訟時效。

筆者不贊同“一刀切”的第一種意見，一概以訴訟時效限定之，將導致大量物權處于不確定狀態(tài)，交易穩(wěn)定、安全無從維護。第二種意見是“抹稀泥”的辦法，騎墻于適用訴訟時效與不適用訴訟時效之間，理由并不充分。結(jié)合法律規(guī)定與社會生活實際，筆者傾向于第三種意見。

應否適用訴訟時效，涉及訴訟時效的適用范圍問題，本文“概說訴訟時效”部分已作專門討論。其基本結(jié)論是，債權請求權應當適用訴訟時效，物權請求權一般不適用訴訟時效。這樣，商品房產(chǎn)權逾期過戶登記應否適用訴訟時效的問題，就轉(zhuǎn)化為商品房產(chǎn)權逾期過戶登記相關的請求權到底是債權請求權還是物權請求權的問題。因此，該問題的解決，必須從買受人要求出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶登記的請求權的性質(zhì)入手來展開分析。

根據(jù)上述第三種意見，商品房產(chǎn)權逾期過戶登記應否適用訴訟時效的問題，需要分商品房已交付和未交付兩種情況處理。如果出賣人未將商品房交付給買受人，亦未協(xié)助完成產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，則說明出賣人未能履行商品房買賣合同中的主給付義務和從給付義務，買受人應當基于買賣合同主張給付之債，其請求權屬于債權請求權，應當適用期間為兩年的一般訴訟時效。