房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的分析

胡平方

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展，科技的進(jìn)步，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概述和特點(diǎn)，并闡述了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管理

隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得到顯著的提升，使其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是至關(guān)重要的，有利于保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概述

房地產(chǎn)的發(fā)展，受多種因素的影響，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的提高不利于提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)條件、風(fēng)險(xiǎn)事故以及風(fēng)險(xiǎn)損失三個(gè)方面，首先，風(fēng)險(xiǎn)條件是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的導(dǎo)火索，加劇了經(jīng)濟(jì)的損失程度，例如環(huán)境因素、地域因素、相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考慮不周全等因素，都能夠成為導(dǎo)火索，加劇房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn);其次，事故風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)測(cè)的，不可控的，當(dāng)事故風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，便意味著加大了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概率;最后，風(fēng)險(xiǎn)損失，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)損失包含兩個(gè)方面：其一，直接損失是在經(jīng)濟(jì)方面，指房地產(chǎn)項(xiàng)目在利潤(rùn)上的損失;其二，間接損失，在企業(yè)的形象方面造成的損失。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較大，金額高，具有較多的不確定因素，加劇了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行充分的了解，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：第一，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是不確定的，不可控的，不能夠根據(jù)人們的意志而發(fā)生轉(zhuǎn)移的，影響風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素也是多樣的，例如：區(qū)域因素，銀行的政策等。為了降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，降低經(jīng)濟(jì)的損失，需要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率;第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目存在偶然性，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是偶然的，不確定的，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)測(cè)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，項(xiàng)目工作人員不知所措，加大了風(fēng)險(xiǎn)的破壞性，因此，需要確立風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)，提前做好預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的準(zhǔn)備;第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目的相對(duì)性，不同的房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是不同的，影響企業(yè)的承受能力的因素多種多樣，如：房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況、經(jīng)濟(jì)效益等，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收益期待越高，所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

三、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)決策的風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，可以通過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失估算法或者專(zhuān)家決策法等方法對(duì)項(xiàng)目的決策進(jìn)行評(píng)估。第一，決策的工作人員需要對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行綜合的評(píng)估，例如：項(xiàng)目的地下是否適合地基建設(shè)，建筑高層的過(guò)程中，需要加強(qiáng)地基的承受力;開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用于商業(yè)，需要考慮地址是否能夠吸引消費(fèi)者的注意;項(xiàng)目用于居住，需要對(duì)考慮周?chē)慕煌ㄊ欠穹奖?，是否有超市或菜市?chǎng)。項(xiàng)目決策者需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的細(xì)節(jié)進(jìn)行綜合的考量，并作出科學(xué)的、合理的報(bào)告;第二，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決策者也需要對(duì)房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)，不能夠只做一個(gè)項(xiàng)目，需要保證多個(gè)項(xiàng)目能夠同時(shí)進(jìn)行，通過(guò)合理的分析，選擇不同的區(qū)域、不同用途的項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，有利于使風(fēng)險(xiǎn)降低，也有利于將房地產(chǎn)企業(yè)的收益分散，避免因項(xiàng)目決策失敗造成巨大經(jīng)濟(jì)損失的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)現(xiàn)金流的管理

加強(qiáng)房地產(chǎn)現(xiàn)金流的管理，有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在營(yíng)運(yùn)的過(guò)程中，資金流出現(xiàn)問(wèn)題，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)在營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要與項(xiàng)目計(jì)劃和招商的計(jì)劃相結(jié)合，制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃書(shū)，并對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，保證資金能夠?qū)Ω鱾€(gè)環(huán)節(jié)給予大力的支持，保證營(yíng)運(yùn)能夠正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)管理的過(guò)程中，面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜性，需要與前期進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研相結(jié)合，從而保證營(yíng)運(yùn)的正常運(yùn)作，對(duì)營(yíng)運(yùn)在各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，制定出切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)方案，避免在資金和營(yíng)運(yùn)的過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）重點(diǎn)掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮著重要的作用，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和工期進(jìn)度等項(xiàng)目不能夠完成的因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，有利于保證后續(xù)工作的順利開(kāi)展，因此，對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別需要通過(guò)科學(xué)、合理的方法進(jìn)行，從而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法包括以下幾點(diǎn)：

第一，專(zhuān)家調(diào)查法，主要是對(duì)房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性的分析，通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的學(xué)者或者是具有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別知識(shí)較強(qiáng)的專(zhuān)家小組，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，并能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)在項(xiàng)目進(jìn)度和利潤(rùn)等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，專(zhuān)家分析法主要包括兩種：其一，德?tīng)柗品?，在?duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的過(guò)程中，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的人才組成專(zhuān)家小組，在不討論的情況下將自己對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查和分析后的風(fēng)險(xiǎn)展示給其他成員，再對(duì)小組所有成員的意見(jiàn)和建議進(jìn)行歸納和整理，將最后的風(fēng)險(xiǎn)因素展示給小組成員，專(zhuān)家繼續(xù)進(jìn)行新一輪的意見(jiàn)的征集，直到小組成員對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)成一致，分析出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素;其二，頭腦風(fēng)暴法，在對(duì)項(xiàng)目識(shí)別的過(guò)程中，專(zhuān)家小組通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議的形式展開(kāi)激烈的討論，小組成員積極發(fā)表自己的觀點(diǎn)，在討論的過(guò)程中受其他成員的啟發(fā)，對(duì)自身的觀點(diǎn)進(jìn)行不斷地完善，最后分析出項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，檢查表法，檢查表法主要是借助以往的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)的文獻(xiàn)歸納出房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的陰虛，并制作成表，以表中的因素作為數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，最終能夠順利的識(shí)別出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素。

第三，故障樹(shù)法，是通過(guò)對(duì)邏輯樹(shù)進(jìn)行構(gòu)建加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，通過(guò)圖解分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素，通過(guò)樹(shù)形結(jié)構(gòu)圖對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后得出故障樹(shù)，有效地識(shí)別出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法的分析，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法的特點(diǎn)和不足的了解，能夠降低房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。文中寫(xiě)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法的特點(diǎn)和不足如表1所示。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的管理

在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售階段，工作人員依據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況制定出適合房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售計(jì)劃，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段通過(guò)預(yù)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售，有利于降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售階段也需要加強(qiáng)資金的管理，加強(qiáng)對(duì)首付、余款、定金等細(xì)節(jié)的計(jì)算，有利于保證風(fēng)險(xiǎn)的降低。此外，選擇物業(yè)公司是居民較為關(guān)注的問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的選擇，有利于增加房屋的銷(xiāo)售，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

四、結(jié)論

綜上所述，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目中發(fā)揮著重要的作用，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)，采取有效的措施加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是有必要的，既有利于提高風(fēng)險(xiǎn)管理的工作效率，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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