“舊改”如何優(yōu)居？

鄭智維

作為重大的民生工程和發(fā)展工程，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造正穩(wěn)步推進。

6月19日，國務院常務會議提到，到2020年底所有試點城市的老舊小區(qū)改造工作將基本完成。

目前，全國需改造的老舊小區(qū)約17萬個，涉及建筑面積約40億平方米，惠及居民上億人。

老舊小區(qū)，是指建成于2000年以前，公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的，且未納入棚戶區(qū)改造計劃的住宅小區(qū)。

“雖然新建住宅還要不斷增加，但增加的速度、總量不會像以前那么快，而老舊小區(qū)改造將是我們未來改善民生的一個重要方面，要按照優(yōu)居的新標準改造?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌說。

資金成制約難題

“由于歷史的局限性和經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，城市小區(qū)建設與社會功能不配套，節(jié)能環(huán)保及出行設施簡陋，給居民生活帶來極大不便?！?/p>

北京華甸技術(shù)發(fā)展有限公司執(zhí)行總裁劉遠慶說。

2017年底，住建部在廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。

截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民，形成了一批可復制可推廣的經(jīng)驗。

在市場調(diào)研中，劉遠慶發(fā)現(xiàn)，由于人口老齡化的加快，老舊小區(qū)存在的最突出問題是出行難題。因為老舊小區(qū)多數(shù)沒有安裝電梯，給住在高樓層的老人、殘疾人生活帶來諸多不便。

此外，資金也是制約老舊小區(qū)改造的難題?！巴耆揽棵總€老舊小區(qū)15萬到20萬元財政撥款不可能解決所有問題，居民分擔也比較困難?！眲⑦h慶補充。

與棚改一樣，老舊小區(qū)改造需要的資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會力量參與?！爸腔劢】狄司庸こ讨饕闇世吓f小區(qū)電梯缺失及人口老齡化的痛點，將搭建智慧健康宜居電梯運營項目服務APP平臺?！北本┤A甸技術(shù)發(fā)展有限公司董事長劉銳說。

如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？如何增強群眾獲得感和幸福感？

“社區(qū)本身就存在產(chǎn)業(yè)鏈條，通過政企聯(lián)動、市場運作、科技領銜可以有效解決諸多問題。例如，通過資源互換、有償使用等方式，在解決出行的同時，還能夠讓居民享受更多現(xiàn)代化社會服務，從而建立完善的生活經(jīng)濟圈?！眲⑦h慶說。

改造應按照新標準

像一條巨龍，我國住宅地產(chǎn)于20年前騰飛，大大改善了百姓的居住條件，也提升了城市發(fā)展品質(zhì)，并成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

除了住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的景象。例如，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等紛紛涌現(xiàn)。

回顧我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程，顧云昌總結(jié)說：“除了部分農(nóng)民工、新就業(yè)職工需要進一步解決住房問題外，我國城市居民基本都擁有了住房，基本實現(xiàn)住有所居。而40年前，我國面臨的問題是‘住有憂居。下一步，中國房地產(chǎn)發(fā)展將朝著‘住有優(yōu)居目標進發(fā)?！?/p>

他談道：“老舊小區(qū)改造應該按照新的需求標準改造，應包括舒適居住、快樂居住等方面內(nèi)容，讓已有地產(chǎn)進一步提高品質(zhì)。”

關(guān)于老舊小區(qū)改造的內(nèi)容，住建部相關(guān)負責人提到3個優(yōu)先，一是水電路氣網(wǎng)，二是電梯、停車庫等配套設施，三是物業(yè)管理和公共服務。

“據(jù)不完全統(tǒng)計，中國電梯市場保有量截至2018年底將近600萬部，其中30%以上屬于超齡服役的老舊電梯和缺乏維護保養(yǎng)的問題電梯?！敝刑財?shù)據(jù)服務有限公司市場總監(jiān)秦德虎說。

除此之外，還有大量老舊低層樓房需要加裝電梯。

據(jù)秦德虎估計，全國老舊樓加裝電梯的市場量保守估計將達到百萬部規(guī)模。以北京市為例，預計有8000多個社區(qū)老舊樓房需要加裝電梯。

服務業(yè)態(tài)缺失

目前，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老是我國主流的養(yǎng)老方式。隨著老齡化問題的日益加劇，老舊小區(qū)如何改造才能適合老人居住，成為公眾關(guān)注焦點。

對于企業(yè)而言，老舊小區(qū)改造存在巨大發(fā)展空間。“作為運營方，中特數(shù)據(jù)提供包括居家智能服務設施、健康管理服務系統(tǒng)、自媒體產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)收、綜合助老實體項目等服務，可以為老舊小區(qū)提供支持?！鼻氐禄⒄f。

在國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展中心副理事長喬潤令看來，以往，諸如養(yǎng)老、特色小鎮(zhèn)、大健康等項目，失敗的案例遠遠多于成功案例。或者價格過高，普通人住不進;或者難以找到兼顧企業(yè)獲利和百姓受益的模式。

此類項目是由諸多要素結(jié)合在一起，然而，每個要素不同，盈利模式不同、產(chǎn)品周期不同、服務模式不同。真正實現(xiàn)融合且盈利，并非易事。

喬潤令分析認為，除了服務業(yè)態(tài)外，只重視前期的設計、策劃、規(guī)劃、建筑，而對后期運營考慮不夠，也是導致項目不成功的原因之一。

他提醒，發(fā)展適合老人居住的項目，最主要的不是蓋房子，而是服務業(yè)態(tài)?！叭毡居嘘P(guān)涉老的服務業(yè)態(tài)和服務產(chǎn)品有千種，幾乎所有細節(jié)都有產(chǎn)品、服務，我國的康養(yǎng)剛剛啟動，服務業(yè)態(tài)缺失?！?/p>