房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧探究

吳煜婷 王樹(shù)鋒

摘? 要：圍繞納稅籌劃具有降低征稅成本、減輕稅負(fù)和增強(qiáng)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力等功能，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅收特別敏感的客觀實(shí)際，采用案例分析和對(duì)比分析等方法，探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅等兩大主要稅種納稅籌劃的相關(guān)技巧，從實(shí)務(wù)操作的角度提出了幾點(diǎn)有效的建議，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、投入資本大、涉及稅種多、稅費(fèi)支出高等特點(diǎn)。特別是增值稅和土地增值稅，始終是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅款支付壓力最大的稅種，也成為其開(kāi)展納稅籌劃最為關(guān)注的兩大稅種。

一、增值稅的納稅籌劃

（1）改變結(jié)算方式

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算方式有多種，但采購(gòu)中多是先付清款后取得發(fā)票。這樣，即使材料驗(yàn)收入庫(kù)，但因貨款尚未完全付清也不能取得增值稅專(zhuān)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，將增加當(dāng)期繳納稅款的資金負(fù)擔(dān)。從納稅籌劃角度看，選擇各期付款即索取發(fā)票才更有利。所以，主張房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期付款方式，盡早取得增值稅專(zhuān)票，及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，以緩解納稅壓力。實(shí)踐中，應(yīng)爭(zhēng)取主動(dòng)談判權(quán)，使銷(xiāo)貨方先墊付稅款，以推遲納稅時(shí)間。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2019年4月采購(gòu)電梯600萬(wàn)元（不含稅），合同規(guī)定A公司需先預(yù)付70%定金，10月份到貨再安裝后支付余款180萬(wàn)元（600×30%）并開(kāi)具增值稅專(zhuān)票。

籌劃前：A公司前期支付定金420萬(wàn)元（600×70%），需并入10月貨款付清后才能取得增值稅專(zhuān)票，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額78萬(wàn)元（600×13%）。

籌劃后：A公司將預(yù)付款采購(gòu)合同改為分期付款合同，可約定合同簽訂后一周內(nèi)付款，對(duì)方收到首批貨款三日內(nèi)開(kāi)出電子增值稅專(zhuān)票;貨到安裝調(diào)試完成日A公司即應(yīng)付款，電梯廠同樣在收到貨款三日內(nèi)開(kāi)出專(zhuān)票。這樣，4月份即可實(shí)現(xiàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額54.6萬(wàn)元（420×13%），10月份再完成進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣23.4萬(wàn)元（180×13%）。這樣，就有54.6萬(wàn)元提前抵扣，實(shí)現(xiàn)了遞延納稅的籌劃目標(biāo)，大大增強(qiáng)了公司資金周轉(zhuǎn)能力。

（2）折扣銷(xiāo)售與贈(zèng)送

增值稅法規(guī)定，納稅人將自產(chǎn)、委加或購(gòu)進(jìn)貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或個(gè)人，視同銷(xiāo)售計(jì)稅;采取折扣方式銷(xiāo)售貨物，銷(xiāo)售額和折扣額同開(kāi)在一張發(fā)票上，可按折扣后的銷(xiāo)售額征收增值稅;否則，不論財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從銷(xiāo)售額中減除折扣額。對(duì)此， 建議房地產(chǎn)公司變房產(chǎn)贈(zèng)送制度為折扣銷(xiāo)售促銷(xiāo)模式，以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售100㎡的房子，售價(jià)為100萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)即可另外贈(zèng)送5㎡的儲(chǔ)物間，A企業(yè)實(shí)收100萬(wàn)。，因贈(zèng)送行為視同銷(xiāo)售，故其實(shí)繳增值稅時(shí)需以105萬(wàn)為稅基。但也可選擇銷(xiāo)售100㎡的房子直接給予98%折扣，同時(shí)給予5㎡的儲(chǔ)物間以40%的折扣，此時(shí)銷(xiāo)售額仍為100萬(wàn)A企業(yè)可按折扣后的銷(xiāo)售額100萬(wàn)為稅基核算繳納增值稅。

需注意，銷(xiāo)售額與折扣額開(kāi)在同一張發(fā)票上，不能將折扣額填寫(xiě)在發(fā)票的備注欄，而應(yīng)將“折扣”填于增值稅專(zhuān)票的“貨物、勞務(wù)與應(yīng)稅服務(wù)名稱(chēng)”欄。否則，折扣額照章計(jì)稅。

二、土地增值稅納稅籌劃

（1）合作建房和代建房行為

稅法規(guī)定，一方出地另一方出資金合作建房，建成房屋自用的，免征土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。假設(shè)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊土地，擬與B公司（出資方）合作建辦公用樓，約定建成后按比例分房。B公司作為辦公用房自用，則不用繳納土地增值稅。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用于辦公，也免征土地增值稅，如果未來(lái)再有其他安排，亦可只繳納其屬于非自用部分的土地增值稅。

稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生代建行為向客戶(hù)收取代建收入，因沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入是勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅征稅范圍。所以，可用這種方式建房，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之初就確定下來(lái)用戶(hù)，能夠避免開(kāi)發(fā)后繳納土地增值稅，減輕稅負(fù)。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策

按規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。當(dāng)房地產(chǎn)公司建造普通住宅增值額略高于扣除項(xiàng)目 20%時(shí)，可適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格，以享受免稅優(yōu)惠;此外，稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。沒(méi)分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能免稅。所以，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)普通住宅、別墅和商用房分開(kāi)計(jì)算銷(xiāo)售額，以免喪失享受優(yōu)惠政策機(jī)會(huì)。

（3）可自持開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或?qū)ν獬鲎猓虍a(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移而不征收土地增值稅。房地產(chǎn)公司可將自持開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于物業(yè)經(jīng)營(yíng)或外租，也可先自營(yíng)自用爾后再銷(xiāo)售處置，即可享受免稅優(yōu)惠或延遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，且可按“銷(xiāo)售使用過(guò)的房地產(chǎn)”規(guī)定辦法計(jì)稅，減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視增值稅和土地增值稅納稅籌劃工作，自覺(jué)將之作為理財(cái)工具;會(huì)計(jì)人員需認(rèn)真研究各種涉稅業(yè)務(wù)籌劃和處理方法，切實(shí)做到各項(xiàng)業(yè)務(wù)先納稅籌劃后進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。同時(shí)，要注意把握納稅籌劃方案的合法性與合理性，保證獲得稅務(wù)檢查認(rèn)可，避免納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，以保護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：吳煜婷（1995-1），女，河南臨潁縣出生，黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)2018級(jí)會(huì)計(jì)碩士。研究方向：納稅籌劃與審計(jì)。

通訊作者：王樹(shù)鋒（1963.8-），通訊作者，男，黑龍江肇州縣出生，黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授，碩導(dǎo)。研究方向：稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃，審計(jì)理論與實(shí)務(wù)。