我國房價(jià)未來走勢的理性與非理性分析

摘? 要：住房關(guān)乎民生。近年來，對于“房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因”的探討成為學(xué)術(shù)界的重大議題。正確認(rèn)識和掌握房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因，對于遏制房價(jià)過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。本文擬對近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因從理性和非理性因素兩個方面進(jìn)行梳理，以便更好地了解和把握實(shí)質(zhì)，為解決問題提供可資借鑒的思路與途徑。

關(guān)鍵詞：房價(jià);民生;理性分析;非理性分析

一、理性分析

房價(jià)變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，不同學(xué)者對近年來房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲作出了不同的解釋。本文認(rèn)為導(dǎo)致高房價(jià)的根本原因有兩個：貨幣供給的快速增長和土地供應(yīng)量的相對不足。

（1）貨幣供給量

通常用廣義貨幣（M2）余額來衡量一國的貨幣供應(yīng)，本文用M2的年末余額多少表示市場上流動性的強(qiáng)弱。我國的廣義貨幣（M2）余額從1998年年末的10.45萬億元增加到2011年末的85.16萬億元，根據(jù)中國人民銀行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截止2013年3月末，廣義貨幣（M2）余額已經(jīng)達(dá)103.61萬億元，首次在統(tǒng)計(jì)上超過100萬億元人民幣。廣義貨幣（M2）余額在第一階段從10.45萬億增加到18.50萬億元，五年間增加了77%，平均每年的增長率為12.1%。但是在第二階段，廣義貨幣（M2）余額從18.50萬億元增加到85.16萬億元，十年之間累計(jì)增加了360.3%，平均每年增長率高達(dá)16.5%。在第二階段廣義貨幣（M2）余額每增加一個百分點(diǎn)，房價(jià)上漲0.55%，說明貨幣供應(yīng)量的增加對房價(jià)上漲有很強(qiáng)正向影響。

（2）土地供應(yīng)量

土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)來維持地方支出的財(cái)政形式。分稅制改革之后中央政府和地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配，地方政府為了完成現(xiàn)有政績考核體制下的GDP增長目標(biāo)，不得不尋找財(cái)政來源支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)帶動能力強(qiáng)，同時土地又是不可再生資源，在房地產(chǎn)容積率不變的情況下，土地供應(yīng)的減少會導(dǎo)致土地拍賣價(jià)格的升高，進(jìn)而促使房價(jià)上漲。

二、非理性分析

（1）反饋結(jié)構(gòu)因素

中國經(jīng)濟(jì)從2003年到2013年期間呈現(xiàn)持續(xù)繁榮階段，每年GDP的增長率平均維持在10%以上，除了2008年（金融危機(jī)），在2006年達(dá)到了20%以上，GDP在世界排名不斷提升，世界輿論一致看好中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮在促進(jìn)人民收入提高的同時也增加了人們對未來收入的信心，從而促進(jìn)了人們對貸款購房的需求。購房需求的增加，在住房供給彈性缺乏的情況下，加上投機(jī)商對房價(jià)的“炒作”，無疑推動了房價(jià)的上升。房價(jià)的上升又推動了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮又進(jìn)一步帶動經(jīng)濟(jì)的繁榮，而經(jīng)濟(jì)的繁榮又進(jìn)一步增加人們的收入和貸款購房的信心，從而形成了一個簡單的正反饋環(huán)，促使房價(jià)不斷上升。只是這種增長一旦遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)實(shí)體的增長則會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。只要反饋環(huán)一旦形成，就會反復(fù)下去，直到自身的破滅或是外界力量推動改變。

（2）羊群效應(yīng)

“羊群效應(yīng)”是指人們經(jīng)常受到多數(shù)人影響，從而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應(yīng)”。這種現(xiàn)象在中國更是明顯。因?yàn)樵谥袊幕芯陀羞@樣的文化基因，例如封建王朝的時候，稱地方的官員為“牧”，即管理羊群者的意思。而這種現(xiàn)象在房市中最明顯的是2008年股價(jià)暴跌后，人們資金集中投入到了房市中，這無疑推動2008年以后房價(jià)的上漲。值得肯定的是人們投資意識增強(qiáng)而且這樣做能夠使人們分享其中的利潤，但是這種行為會推動某一領(lǐng)域的價(jià)格呈現(xiàn)非理性增長從而出現(xiàn)泡沫，當(dāng)其破滅時則會帶來巨大的損失，例如黃金價(jià)格的只跌不漲造成了“大媽”216億的損失?！把蛉盒?yīng)”的心理會驅(qū)使人們不經(jīng)過自己的理性分析將資金投資到大家認(rèn)為最有利潤的領(lǐng)域。

三、如何應(yīng)對房價(jià)的不斷上漲

（1）調(diào)整貨幣供應(yīng)量

房地產(chǎn)市場是資金密集型的行業(yè)，其供給和需求都需要資金的支持。然而如果貨幣的供應(yīng)量超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要的額度，就會造成流動性過剩，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生。對于房地產(chǎn)市場泡沫的問題，大量的貨幣供應(yīng)導(dǎo)致市場上的流動性過?？隙ㄊ侵饕脑?。我們認(rèn)為貨幣作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的血液，只有適量的才是最好的。

（2）增加城市建設(shè)用地供應(yīng)

隨著農(nóng)民收入的提高和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，城市住房的需求逐年增加，農(nóng)村宅基地的需求逐漸減少，可以嘗試對農(nóng)民的宅基地賦予可以轉(zhuǎn)讓、出售的產(chǎn)權(quán)，減少農(nóng)村居住用地的同時增加城市建設(shè)用地，在保證耕地不減少甚至增加的情況下，增加城市建設(shè)用地供應(yīng)，進(jìn)而使住房供給上升。同時提高城市密度，避免以北京最為典型的“攤大餅”現(xiàn)象再次重演。城市住房的供應(yīng)量增加，將推動房價(jià)回歸合理。

（3）推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化

人們對于北京、上海等一線城市的住房愿意支付的價(jià)格遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，究其原因，可能主要不是因?yàn)樗鼈兊沫h(huán)境更好、交通更便利、甚至不是幸福指數(shù)更高，而是為了追求它附帶的一些社會福利，例如醫(yī)療、教育、社會保障等。一線城市集聚著全國最好的醫(yī)療服務(wù)資源、教育資源等。如果不同地區(qū)的基本公共服務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)均等化，甚至取消戶籍制度，肯定會分流出大量的民眾到不同地區(qū)購置房產(chǎn)，減輕一線城市的房地產(chǎn)泡沫程度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康、平衡、可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：孫瑜（1994年），性別：女，民族：漢 ，籍貫：河南信陽，學(xué)歷：本科，研究方向：審計(jì)理論與實(shí)務(wù)，單位：北京物資學(xué)院。