房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用研究

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，國(guó)家面向房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)一系列的宏觀管理政策，對(duì)相關(guān)稅收政策加以調(diào)整，基于此，本文分析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特征，討論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃作用，從控稅收籌劃影響因素、避稅措施合理性、收入納稅籌劃、準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目納稅籌劃四方面入手探討房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)運(yùn)用的有效措施。希望能為關(guān)注此話題的研究者提供參考意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 避稅措施 影響因素

引言：現(xiàn)如今，稅收支出在房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出中占有很大比例，深刻影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理。優(yōu)化企業(yè)的盈利能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門要對(duì)所得稅籌劃工作引起高度重視。遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，強(qiáng)調(diào)自身管理，在經(jīng)營(yíng)好企業(yè)的同時(shí)，深入分析企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)和涉稅業(yè)務(wù)，使得所得稅稅務(wù)籌劃水平獲得提高，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特征分析

總結(jié)放房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的四種特征，第一，房地產(chǎn)企業(yè)不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，納稅主體對(duì)所得收入征收的稅種就是企業(yè)所得稅，就所得稅而言，納稅和稅負(fù)的主體不會(huì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。第二，企業(yè)所得稅的征稅依據(jù)是以凈所得。應(yīng)納稅額和使用稅率的乘積就是企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額?？鄢郎p免抵免稅額，是對(duì)按能負(fù)擔(dān)的充分體現(xiàn)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳特性。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段，按照預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)進(jìn)行季度預(yù)繳所得稅，待竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入成本后，與預(yù)繳稅款進(jìn)行對(duì)比。第四，房地產(chǎn)企業(yè)稅額較大。這是因?yàn)樵撔袠I(yè)水域資金密集性企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時(shí)間比較長(zhǎng)，有著較大的資金量，這決定企業(yè)稅基較大。相比于其他企業(yè)，房地產(chǎn)的稅金數(shù)額更高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃作用分析

稅務(wù)籌劃這項(xiàng)工作有著較強(qiáng)的政策性，必須要遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，納稅籌劃的強(qiáng)化管理能促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員提升自身的理論和實(shí)務(wù)技能，同時(shí)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員對(duì)政策的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門實(shí)施財(cái)務(wù)籌劃需要全面綜合考慮各方面因素，包括企業(yè)的收益情況、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、企業(yè)所得稅數(shù)額、特點(diǎn)。這些因素會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃的實(shí)際情況產(chǎn)生深刻影響。財(cái)務(wù)管理人員經(jīng)過(guò)全面綜合的考慮，從多個(gè)方案中選出適應(yīng)性和理論性更強(qiáng)的一種，使得企業(yè)內(nèi)部的管理效果獲得明顯改善，促進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃管理，能提升企業(yè)的聲譽(yù)及信譽(yù)。企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中生存，有良好的聲譽(yù)才能激流勇進(jìn)。企業(yè)要做好各方面工作，從而獲得全方位提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)有良好的聲譽(yù)，是一項(xiàng)重要資源，需要平常不斷積累才能獲得?；I劃企業(yè)稅務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)行事合法性。使得企業(yè)自身能夠與一些偷稅漏稅的、不遵守法律法規(guī)的企業(yè)有效區(qū)別開來(lái)。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就能成功獲得客戶的信任，尤其稅收法律日趨嚴(yán)謹(jǐn)，納稅評(píng)級(jí)直接影響到企業(yè)辦理各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)，以及享受退稅、減免稅等稅收優(yōu)惠政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)運(yùn)用的有效措施

（一）應(yīng)用合理有效的避稅措施

納稅籌劃應(yīng)起到幫助企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益的作用，實(shí)現(xiàn)合理避稅是正確的手段。為此企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門要熟悉國(guó)家的相關(guān)稅法，良好把控企業(yè)的納稅行為，保證將其控制在法律允許的框架內(nèi)。比如在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，運(yùn)用合法手段合理規(guī)避部分稅收，使得企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收獲利。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)該熟練掌握《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅的暫行條例》。以法律法規(guī)的限制條例為依據(jù)，良好完成稅收管理工作。與企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)部分稅收的有效規(guī)避。國(guó)家政府面向不同的省市不斷調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)制定的所得稅納稅籌劃要有一定針對(duì)性，高度體現(xiàn)時(shí)效性，良好把控各項(xiàng)稅收政策的最佳時(shí)機(jī)。

（二）把控稅收籌劃影響因素，高度執(zhí)行稅收籌劃方案

納稅籌劃有一定的步驟，首先要熟悉與稅收有關(guān)的法律法規(guī)、政策條例。主管部分對(duì)“合法”有客觀科學(xué)的定義，保證企業(yè)能依法納稅。其次，財(cái)務(wù)部門要深度結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，減少企業(yè)的納稅成本要建立在合法合理的基礎(chǔ)上。雖然稅收籌劃有簡(jiǎn)單明了的步驟，但是實(shí)際操作起來(lái)卻會(huì)受到各種因素的影響，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作涉及到多方面因素，難以真正實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要不斷提高自身業(yè)務(wù)水平，確保制定的稅收籌劃方案能充分執(zhí)行。實(shí)現(xiàn)對(duì)影響稅收籌劃方案因素的有效控制。總結(jié)四項(xiàng)影響稅收籌劃方案的因素，第一，可轉(zhuǎn)換的納稅人身份。不同稅種針對(duì)的納稅人身份有很大差異，企業(yè)選擇某種納稅人身份，就要按照某種納稅人身份繳納稅款，常見的納稅人身份有一般納稅人和小規(guī)模納稅人。第二，適用稅率有一定差異性。在國(guó)內(nèi)不同的稅種有不同的稅率，這會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收金額的大小。第三，計(jì)稅依據(jù)要按照應(yīng)納稅所得稅額的標(biāo)準(zhǔn)。一般分為兩種，分別是從價(jià)稅和從量計(jì)稅。企業(yè)通過(guò)一定手段使得自身的計(jì)稅金額獲得降低，納稅負(fù)擔(dān)也會(huì)有所減少。第四，優(yōu)惠政策。國(guó)家政府面向稅法頒布多種優(yōu)惠政策，企業(yè)考慮到自己的實(shí)際情況，并積極努力，享受到國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠稅收政策。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入納稅籌劃

實(shí)現(xiàn)對(duì)不同納稅人身份價(jià)值的有效利用，企業(yè)可選擇小規(guī)模納稅人，也可以選擇一般納稅人。實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅人身份的合理界定和轉(zhuǎn)換，緩解企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)?？紤]到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)，同時(shí)也考慮到企業(yè)應(yīng)納稅的所得額，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅目差異的合理利用，展開規(guī)范、合理、合法的操作，把不同的征稅收入分別核算，如出售商品房，出租投資性房地產(chǎn)（商業(yè)及寫字樓），從而有效緩解企業(yè)繳納稅款的壓力。實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅時(shí)間差異的合理利用，納稅獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值獲得延遲，發(fā)揮國(guó)家優(yōu)惠政策的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的收入包括土地或在建工程轉(zhuǎn)讓、房屋出售、配套設(shè)施的銷售。房地產(chǎn)通過(guò)預(yù)售方式提前銷售房屋，因此確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入與其他行業(yè)有所不同。會(huì)計(jì)人員核算成本的重點(diǎn)和難點(diǎn)工作就是根據(jù)建設(shè)工程分期將預(yù)收房款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。不同房地產(chǎn)企業(yè)的收入存在一定差異，所以具體的工作很難形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房屋出售時(shí)的定價(jià)是影響房地產(chǎn)企業(yè)收入的關(guān)鍵因素，并不是價(jià)格定的越高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入就會(huì)越好。

（四）做好準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目納稅籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)建造成本分?jǐn)偸墙Y(jié)轉(zhuǎn)收入之外的一項(xiàng)重點(diǎn)難點(diǎn)工作，將總包、售樓處建設(shè)裝修等受益于多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或期數(shù)的成本，在不同期數(shù)之間分?jǐn)?，由于開盤時(shí)機(jī)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)規(guī)劃等原因，造成不同期售價(jià)不同，直接影響成本分?jǐn)偤蟾髌诶麧?rùn)，從而影響所得稅稅負(fù)。同時(shí)也應(yīng)關(guān)注管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，廣告推廣及其他策劃營(yíng)銷費(fèi)用，對(duì)于稅法規(guī)定有扣除限額的項(xiàng)目，合理控制其發(fā)生額，以免不能稅前遞減。對(duì)于借款利息，如果企業(yè)正處于虧損時(shí)期，又或者是正處于免稅時(shí)期，正確的做法是將企業(yè)的利息最大程度的轉(zhuǎn)換為成本。完成房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃工作，應(yīng)該從整體稅負(fù)角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)的統(tǒng)籌考慮。強(qiáng)化所得稅稅務(wù)籌劃方案的有效性，避免其他環(huán)節(jié)的稅負(fù)或者是整體稅負(fù)增加，切實(shí)遵循綜合均衡原則。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金量比較大，比如某企業(yè)運(yùn)用借貸手段完成融資，該企業(yè)債務(wù)籌資的費(fèi)用和利息能在繳納所得稅之前扣除，假如是權(quán)益籌資則需要扣除費(fèi)用。一般情況下，企業(yè)更偏向于選擇金融機(jī)構(gòu)貸款。

總結(jié)：綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)運(yùn)用，需應(yīng)用合理有效的避稅措施，良好把控稅收籌劃影響因素，高度執(zhí)行稅收籌劃方案，做好房地產(chǎn)企業(yè)收入納稅籌劃和準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目納稅籌劃工作，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益收入有所保證，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)高度結(jié)合自身的實(shí)際情況，保證制定的所得稅稅收籌劃方案合理可行。

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作者簡(jiǎn)介：吳婧，1984年1月，女，天津人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅研究。