已拆遷不動產(chǎn)存在抵押權(quán)能否辦理注銷登記

陳詩夢

摘要：土地使用權(quán)已經(jīng)被依法征收，房屋也已經(jīng)拆除，但中請人來申請注銷登記時，發(fā)現(xiàn)該不動產(chǎn)抵押權(quán)尚未注銷，此時是否需要先對不動產(chǎn)上的限制性權(quán)利進(jìn)行注銷，再進(jìn)行不動產(chǎn)的注銷登記。

關(guān)鍵詞：拆遷;注銷;抵押權(quán)

中圖分類號：?F293.33??文獻(xiàn)標(biāo)識碼：?C

文章編號：?1001-9138-?（2019）03-0018-20??收稿日期：?2019-02-04

注銷登記，指因法定或約定之原因使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸于清滅或因自然的、人為的原因使不動產(chǎn)滅失時所為的登記。關(guān)于注銷登記，《不動產(chǎn)促記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第28條及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下，簡稱《規(guī)范》）第9.4條都對其作了相應(yīng)的規(guī)定。但在實際工作中仍然存在諸多問題。

實踐中常遇到一種情況：土地使用權(quán)已經(jīng)被依法征收，房屋也已經(jīng)拆除，但是申請人來申請注銷登記時，發(fā)現(xiàn)該不動產(chǎn)抵押權(quán)尚未注銷。此時，是否需要先對不動產(chǎn)上的限制性權(quán)利進(jìn)行注銷，再進(jìn)行不動產(chǎn)注銷登記的問題在業(yè)界爭論不休。許多登記機(jī)構(gòu)為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，在申請人申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記時，往往要求申請人提供抵押權(quán)人同意的書面材料，或者由抵押權(quán)人將抵押權(quán)注銷后，再受理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記。然而由于年代久遠(yuǎn)等因素，有些抵押權(quán)人無法聯(lián)系，有些抵押權(quán)人已經(jīng)死亡，導(dǎo)致注銷登記難以辦理。

筆者認(rèn)為，由于不動產(chǎn)已經(jīng)實際滅失，土地使用權(quán)破收回，抵押權(quán)因抵押物的天失而滅失，因此不需要抵押權(quán)人同意，即可注銷不動產(chǎn)權(quán)利。具體原因有以下幾點：

第一，《細(xì)則》和《規(guī)范》都已有明確說明。《細(xì)則》第28條規(guī)定了適用注銷登記的5種情形，分別是：不動產(chǎn)滅失的;權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。而《細(xì)則》第28條第2款、《規(guī)范》第9.4.3條都明確規(guī)定，不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的，權(quán)利人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人同意的書面材料。也就是說，只有在權(quán)利人因放棄權(quán)利申請注銷登記時，才需要抵押權(quán)人的同意，而其他4種情形并未提及。在此時要求登記機(jī)構(gòu)對抵押權(quán)人是否同意進(jìn)行把關(guān)的理由在于：當(dāng)不動產(chǎn)上存在抵押權(quán)時，如果不動產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意就放棄不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán).將導(dǎo)致抵押權(quán)喪失存在的權(quán)利基礎(chǔ)，而無法繼續(xù)存在，抵押權(quán)人的權(quán)益將會受到損害。

第二，《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更.轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。簡言之，已拆遷不動產(chǎn)，國有建設(shè)用地使用權(quán)在征收決定生效時已經(jīng)消滅，房屋產(chǎn)權(quán)自拆遷的事實行為成立時也已經(jīng)消滅。無論其是否在登記簿上做記載，都已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)效力，物權(quán)已經(jīng)喪失。

第三，從物權(quán)依附于主物權(quán)的存在而存在。主物權(quán)是指能夠獨立存在的物權(quán)，如所有權(quán)。從物權(quán)則是指必須依附于其他權(quán)利而存在的物權(quán)，如抵押權(quán)。主物權(quán)獨立存在，從物權(quán)依附于主物權(quán)的存在面存在，主權(quán)利消滅，從權(quán)利也消滅?！稉?dān)保法》第58條也規(guī)定。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因此，當(dāng)不動產(chǎn)被征收且拆除后，抵押權(quán)因所有權(quán)的滅失而消滅了。

登記機(jī)構(gòu)之所以對此問題采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，最主要的原因是害怕因為注銷登記而給抵押權(quán)人造成損害，因此陷入不必要的訴訟之中。事實上登記機(jī)構(gòu)完全沒有必要庸人自擾。

首先，抵押權(quán)人可以通過取得代位物來保障自己的權(quán)利?！稉?dān)保法》第58條確認(rèn)了抵押物上代位性的內(nèi)容，明確了因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。《物權(quán)法》第174條對此也做出了相應(yīng)規(guī)定，即擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或補(bǔ)償金等。使得抵押物在毀損、滅失、被征收的情況下，繼續(xù)維持擔(dān)保物權(quán)功能，實現(xiàn)抵押權(quán)，以此保障抵押權(quán)人的利益。

其次，已拆遷不動產(chǎn)上存在的抵押權(quán)的代位物一般應(yīng)為拆遷補(bǔ)償款，一旦拆遷款被支付給抵押人，抵押權(quán)人就無法找到特定的代位物，也就難以就該財產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)先受償。在注銷登記時對抵押權(quán)人是否同意進(jìn)行把關(guān)已沒有實際意義。在實踐中，有個別地方政府針對一些常見的抵押物上代位的情形，制定了相關(guān)的條例或辦法。如《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》第39條規(guī)定，征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商。抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議對被征收入給予補(bǔ)償。達(dá)不成協(xié)議，房屋征收部門]對被征收入實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存;對被征收入實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人可以變更抵押物。第13條還規(guī)定了房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬情況組織調(diào)查登記，被征收入應(yīng)當(dāng)予以配合。這一規(guī)定也為抵押權(quán)人物上代位性的實現(xiàn)多提供了一道保障。只有在房屋被征收后，實際滅失前，及時通知抵押權(quán)人，才能真正實現(xiàn)抵押物上代位性。

綜上所述，不動產(chǎn)被依法征收并實際拆除的，申請人申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記，但其上存在抵押權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)在實地查看，確認(rèn)不動產(chǎn)確已滅失后，可以對其進(jìn)行注銷登記。