房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃研究

吳育堅(jiān)

摘要：近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了繁榮發(fā)展，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度令人瞠目結(jié)舌，這引起了我國(guó)政府的高度重視。我國(guó)為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從稅收層面出發(fā)，相繼出臺(tái)了一系列稅收籌劃政策。本文就是針對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃問(wèn)題進(jìn)行分析和探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);稅收籌劃;經(jīng)濟(jì)效益;稅收成本

一、引言

從房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，這一行業(yè)具有投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)收益大、時(shí)間周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜難度大等特點(diǎn)。我國(guó)政府通過(guò)有效的稅收籌劃工作能夠在一定程度上為房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展保駕護(hù)航。因?yàn)橥ㄟ^(guò)稅收籌劃能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕在稅收方面的負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的稅收成本費(fèi)用，還能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，塑造良好的企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了針對(duì)性的有效解決策略，希望能夠提高房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃水平。

二、房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃意識(shí)弱化，缺乏正確的納稅觀念

通過(guò)對(duì)近幾年來(lái)我國(guó)偷稅漏稅案件的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)偷稅漏稅俺所占比例最大。探究其背后原因不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)之所以納稅籌劃工作效果不佳、偷稅漏稅問(wèn)題嚴(yán)重是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)普遍缺乏稅收籌劃意識(shí)，難以樹(shù)立正確的納稅觀念，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。企業(yè)的管理層對(duì)稅收籌劃的具體內(nèi)容和目標(biāo)缺乏清晰爭(zhēng)取的認(rèn)識(shí)。尤其是一些中小企業(yè)的管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，只注重眼前利益，缺乏正確的納稅觀念，片面的認(rèn)為納稅籌劃工作是企業(yè)自身的事情，與稅務(wù)部門關(guān)系不大。他們甚至認(rèn)為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃就是另一種形式的偷稅漏稅。這就導(dǎo)致企業(yè)在納稅籌劃工作中總是出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。而房地產(chǎn)企業(yè)又是稅務(wù)部門重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。一旦房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃工作方面出現(xiàn)“越線”行為，就會(huì)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰。這均是由房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的納稅觀念而出現(xiàn)的問(wèn)題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)合同簽訂之后到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款時(shí)發(fā)現(xiàn)繳納稅款過(guò)多，就會(huì)要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理過(guò)程中進(jìn)行“避稅”。但是此時(shí)稅收已經(jīng)實(shí)際產(chǎn)生，無(wú)法進(jìn)行避稅，也就不存在稅收籌劃問(wèn)題了。以上種種，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)將合法的稅收籌劃工作變成了偷稅漏稅。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，各部門之間難以互相配合

在房地產(chǎn)納稅籌劃工作中，導(dǎo)致納稅籌劃效果不佳的最主要原因就是財(cái)務(wù)管理混亂。在房地產(chǎn)企業(yè)中，最為常見(jiàn)的問(wèn)題就是做假賬、虛報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表。一部分房地產(chǎn)企業(yè)并未嚴(yán)格按照法律法規(guī)和企業(yè)會(huì)計(jì)制度的要求制定賬本，而是企業(yè)盈利資金私自存入到領(lǐng)導(dǎo)者的私人賬戶中，沒(méi)有將企業(yè)的收入情況如實(shí)地反映于公司賬務(wù)中。除此之外，企業(yè)各部門之間難以互相配合也是影響納稅籌劃工作開(kāi)展的一種原因。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，稅收貫穿于企業(yè)的每一個(gè)緩解。例如在房地產(chǎn)成立之初，企業(yè)形式不同、稅收政策也不相同。而隨著企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)時(shí)間的變化，也會(huì)產(chǎn)生不同的稅收結(jié)果。我們具體來(lái)闡述一下：比如說(shuō)當(dāng)企業(yè)在與客戶簽訂房屋銷售合同時(shí)，這一業(yè)務(wù)主要有銷售部門負(fù)責(zé)。但是“術(shù)業(yè)有專攻”，銷售部門對(duì)稅收政策缺乏相應(yīng)的了解，在實(shí)際銷售的過(guò)程中并沒(méi)有從稅收角度出發(fā)，就沒(méi)按照稅收政策法規(guī)進(jìn)行房屋銷售，這就會(huì)給財(cái)務(wù)部門的核算工作帶來(lái)較大的麻煩。再加上銷售部門為了能夠?qū)⒎课蒌N售出去，獲得高額提成，完成銷售任務(wù)，會(huì)制定多種房屋促銷方式。打折、送裝修等方式屢見(jiàn)不鮮。而從稅法方面來(lái)看那，房屋打折銷售是按照打折后的房屋金額進(jìn)行銷售，購(gòu)房既送裝修是將購(gòu)房總金額與裝修總金額相加之后的金額進(jìn)行銷售。而企業(yè)銷售部門的人員并不了解稅收政策之間的區(qū)別，在銷售的過(guò)程中做出的銷售信號(hào)更為企業(yè)的納稅籌劃增加了困難。

（三）企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏，不利于納稅籌劃工作開(kāi)展

對(duì)于房地產(chǎn)納稅籌劃工作而言，常常會(huì)在稅收處理過(guò)程中遇到不確定的因素，甚至某些消極因素為房地產(chǎn)的納稅籌劃帶來(lái)諸多糟糕的影響。同時(shí)國(guó)家也會(huì)根據(jù)國(guó)家內(nèi)外部環(huán)境的變化及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求變化及時(shí)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。而新出臺(tái)的政策勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案發(fā)生變化，甚至?xí)?lái)大小不一的風(fēng)險(xiǎn)。但是當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃計(jì)劃中都未將風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極其缺乏，根本沒(méi)有針對(duì)將來(lái)企業(yè)可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險(xiǎn)做出防控瑣事，這十分不利于納稅籌劃工作。

（四）納稅籌劃人才不足，影響了納稅籌劃效果

納稅籌劃工作本身是一項(xiàng)綜合性比較強(qiáng)、難度比較大的工作。這也就對(duì)納稅籌劃人員提出了更高層次的要求。作為一名優(yōu)秀的納稅籌劃工作者不僅需要專業(yè)的知識(shí)理論基礎(chǔ)、豐富的納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)，還要善于學(xué)習(xí)，能夠及時(shí)掌握最新的稅收政策。但是明顯可見(jiàn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員能達(dá)到這一要求的鳳毛麟角，大部分人員都不具備這種水平。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分納稅籌劃人員都是普通的財(cái)務(wù)人員，其專業(yè)性比較低，只能夠從事簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算及賬務(wù)處理工作，想要做好納稅籌劃工作還比較困難，這嚴(yán)重影響了納稅籌劃的效果。

三、房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃工作的有效策略

（一）增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)，樹(shù)立正確的納稅籌劃觀念

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)是十分必要的。企業(yè)只有充分意識(shí)到納稅籌劃工作對(duì)自身發(fā)展的重要性，才能有動(dòng)力去開(kāi)展納稅籌劃工作。而想要提高企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)應(yīng)該從以下結(jié)果方面展開(kāi)：第一，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力開(kāi)展稅務(wù)宣傳活動(dòng)。為了能夠進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)，稅務(wù)征管部門一定要精心策劃稅務(wù)宣活動(dòng)，讓房地產(chǎn)企業(yè)了解納稅籌劃的相關(guān)內(nèi)容和具體方法以及企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃工作對(duì)企業(yè)發(fā)展的益處。同時(shí)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)宣傳活動(dòng)時(shí)應(yīng)該注重方式方法，可以通過(guò)微信公眾號(hào)推廣、官方平臺(tái)宣傳、定期組織培訓(xùn)等方式，所宣傳的內(nèi)容盡量通俗易懂、簡(jiǎn)單明了，畢竟不是所有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者都受過(guò)高等教育，因此要用最簡(jiǎn)單的表述使納稅人了解納稅籌劃工作。第二，稅務(wù)征管部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)稅收信息化建設(shè)水平。在當(dāng)今大數(shù)據(jù)時(shí)代，信息化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于稅收領(lǐng)域當(dāng)中。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)獲取的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)發(fā)展信息，也可以通過(guò)銀行系統(tǒng)了解到納稅人自己的收入和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入情況。因此，加強(qiáng)稅收信息化建設(shè)平臺(tái)的構(gòu)建有利于增強(qiáng)納稅人的納稅籌劃工作意識(shí)。第三，作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新觀念，將納稅籌劃工作室視為企業(yè)當(dāng)前工作的重心所在，緊抓納稅籌劃工作，大力支持財(cái)務(wù)部門人員將納稅籌劃工作做好。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立正確的納稅籌劃觀念，房地產(chǎn)企業(yè)由于自殺呢的特殊行，稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)比較大。這就求房地產(chǎn)企業(yè)必須樹(shù)立正確的納稅籌劃觀念，在日常企業(yè)精英管理過(guò)程中，注重納稅工作的開(kāi)展。尤其是當(dāng)國(guó)家出現(xiàn)新的稅收政策時(shí)，一定要積極主動(dòng)的去學(xué)習(xí)，不能夠“兩耳不聞窗外事”，一心只知道蠻干、傻干，而是必須要了解和掌握最新的稅收政策內(nèi)容，將能夠降低企業(yè)成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠稅收政策充分利用起來(lái)，為企業(yè)合法避稅。

（二）各部門協(xié)調(diào)配合，共同做好稅收籌劃工作

財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好企業(yè)最基本的財(cái)務(wù)管理工作，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，嚴(yán)格遵守法律底線和職業(yè)道德底線。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理工作。另外稅收籌劃工作貫穿于 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，因此房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃工作。具體如下：首先，在房地產(chǎn)業(yè)剛剛成立時(shí)，應(yīng)做好納稅籌劃工作。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本都應(yīng)用“自建自銷”的方式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是自己建設(shè)的房子自己賣。而從稅收籌劃方面來(lái)看，這一方面能夠展開(kāi)的納稅籌劃空間不大。相比于房地產(chǎn)企業(yè)房屋代建和房屋合建兩種方式而言，優(yōu)勢(shì)較小。第一，房地產(chǎn)代建是房地產(chǎn)企業(yè)在建房之初就能夠確定最終用戶，屬于定向開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)之后就能夠避免繳納土地增值稅。第二，房地產(chǎn)合建是指一方出資金、一方出土地使用權(quán)的一種建房方式。當(dāng)房屋建設(shè)完成之后，各自按照所出比例進(jìn)行自用分配，可以避免繳納土地增值稅。其次，在房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)過(guò)程可通過(guò)以下三種方法進(jìn)行納稅籌劃。第一，加大公共配套設(shè)施成本。在房屋建設(shè)的過(guò)程中，可以通過(guò)加大公共配套設(shè)施投入來(lái)使扣除項(xiàng)目增大，以此來(lái)達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。第二，加大管理費(fèi)用。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目部需要很多的人員，工作人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等都屬于管理費(fèi)用，將其列入開(kāi)發(fā)成本中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)就可以進(jìn)行扣除。第三，通過(guò)利息處理方式減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，這些資金主要通過(guò)借款籌資的方式獲得，所產(chǎn)生的利息非常高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明計(jì)算分?jǐn)偫①M(fèi)用，降低稅負(fù)。最后，房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程可以通過(guò)以下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。第一，設(shè)立裝修公司和物業(yè)公司對(duì)應(yīng)繳稅收進(jìn)行分解，減少稅負(fù)。第二，根據(jù)納稅臨界點(diǎn)科學(xué)測(cè)定房屋銷售價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可以根據(jù)納稅臨界點(diǎn)，增減收入或支出來(lái)減輕稅負(fù)。第三，通過(guò)折扣銷售方式減輕稅負(fù)。在發(fā)票上可以將房屋銷售金額和折扣金額反映出來(lái)，以此來(lái)減少所繳稅款。

（三）加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)研究，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其重要地位不可小覷。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是高度注意、密切觀察。一直以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都在進(jìn)行宏觀調(diào)控，稅務(wù)監(jiān)管也比較嚴(yán)格，同時(shí)我國(guó)也會(huì)不斷出臺(tái)新的稅收政策、法律政策等激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展活力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃人員應(yīng)該關(guān)注我國(guó)的稅收政策。尤其是新稅收政策一出臺(tái)之后，一定對(duì)其分析和研究，進(jìn)行深度的剖析和解讀，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況，制定風(fēng)險(xiǎn)可控的納稅籌劃方案。在制定納稅籌劃方案時(shí)，既要保證在法律法規(guī)和稅收政策允許的范圍內(nèi)，還要保證在享受優(yōu)惠政策的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)能夠得以把控，防止一不小心就被稅務(wù)征管部門認(rèn)定為偷稅漏稅。

（四）聘請(qǐng)專業(yè)的納稅籌劃人才，開(kāi)展企業(yè)納稅籌劃工作

企業(yè)在開(kāi)展納稅籌劃工作之前，一定要先對(duì)自身的實(shí)際情況進(jìn)行客觀真實(shí)評(píng)估，分析自身是否具有開(kāi)展納稅籌劃供工作的能力。當(dāng)前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是由普通的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行納稅籌劃工作，導(dǎo)致納稅效果不佳，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好納稅籌劃的準(zhǔn)備工作將財(cái)務(wù)人員與專業(yè)性要求較強(qiáng)的納稅籌劃工作人員區(qū)分開(kāi)來(lái)。當(dāng)企業(yè)不具備納稅籌劃能力時(shí)，應(yīng)該外聘專業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的納稅籌劃人才對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作，以此來(lái)提高企業(yè)的納稅籌劃工作水平。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)作為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)之一，具有十分重要的地位。而房地產(chǎn)的發(fā)展在一定程度上直接影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)情況。因此，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃工作進(jìn)行研究具有必要性。本文就是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃問(wèn)題進(jìn)行研究。

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