北辰實(shí)業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)了嗎

楊現(xiàn)華

上半年盈利預(yù)增80%以上，這是北辰實(shí)業(yè)（601588.SH）日前發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告透露出的喜訊，這樣的高增長(zhǎng)是北辰實(shí)業(yè)多年未有過的好景象。

業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)當(dāng)然可喜，但同時(shí)，投資者也關(guān)心這樣的高增長(zhǎng)是否真實(shí);如果真實(shí)，這樣的高增長(zhǎng)能否持續(xù)呢？

2018年，北辰實(shí)業(yè)毫無征兆地計(jì)提了大筆減值準(zhǔn)備，公司的地產(chǎn)主業(yè)也由之前的穩(wěn)定增長(zhǎng)戛然而止了，種種跡象似乎說明公司在做著某些準(zhǔn)備。這樣的安排或許可以幫助公司業(yè)績(jī)短期內(nèi)爆發(fā)，但京外地產(chǎn)項(xiàng)目良莠不齊、樓盤質(zhì)量問題頻頻曝光也許說明，北辰實(shí)業(yè)并沒有賬面顯示得這么輕松。

業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)背后

日前，北辰實(shí)業(yè)發(fā)布半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2019年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與上年同期相比，將增加5.1億元到5.9億元，同比增加80%到93%。

若扣除非經(jīng)常性損益，公司的凈利潤(rùn)漲幅將更為明顯。預(yù)告顯示，扣非后北辰實(shí)業(yè)上半年的凈利潤(rùn)與上年同期相比，將增加5.5億元到6.3億元，同比增加93%到106%。即，北辰實(shí)業(yè)上半年扣非凈利潤(rùn)有望翻倍。

對(duì)于凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的原因，北辰實(shí)業(yè)表示，期內(nèi)公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可結(jié)算面積大幅增加使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品主要為公司權(quán)益占比100%的項(xiàng)目，因此公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)較上年同期預(yù)計(jì)增加。

2018年，北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收178.64億元，同比增長(zhǎng)15.58%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)11.9億元，同比微增4.31%。在規(guī)模房企動(dòng)輒兩位數(shù)的增長(zhǎng)面前，這樣的業(yè)績(jī)?cè)鏊僦鴮?shí)一般。

2018年的低基數(shù)應(yīng)該是公司2019年上半年結(jié)算面積大幅增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。2018年上半年，北辰實(shí)業(yè)結(jié)算面積為26.41萬平方米，結(jié)算金額為42.01億元。在此之前的2017年上半年，公司實(shí)現(xiàn)的結(jié)算面積為50萬平方米、結(jié)算金額為65億元。

追溯半年報(bào)可以知曉，北辰實(shí)業(yè)是從2016年開始連續(xù)披露半年結(jié)算面積的。2016年上半年，公司的結(jié)算面積為26.89萬平方米、結(jié)算金額為30.49億元。即，北辰實(shí)業(yè)2018年上半年的結(jié)算面積與2016年上半年基本一樣，只是隨著房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)算金額漲幅明顯。

實(shí)際上，原本結(jié)算一直穩(wěn)步增長(zhǎng)的北辰實(shí)業(yè)在2018年停住了上漲的步伐。2014-2018年，公司的結(jié)算面積分別為23.7萬平方米、34.72萬平方米、63.05萬平方米、93.7萬平方米和90.31萬平方米。在前幾年都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，2018年的結(jié)算面積“意外”停滯甚至下降了。

得益于不斷上漲的房?jī)r(jià)，公司結(jié)算收入即房地產(chǎn)營(yíng)收并未減少。2014-2018年，北辰實(shí)業(yè)的房地產(chǎn)收入分別為37.09億元、45.27億元、70.66億元、125.92億元和151.33億元。

從預(yù)收款的情況看，2018年北辰實(shí)業(yè)的銷售沒有遇到明顯的問題。2014-2018年，公司的預(yù)收款分別為54.02億元、70.18億元、183.51億元、225.64億元和284.45億元（2018改為合同負(fù)債）。

除了結(jié)算面積增速戛然而止外，北辰實(shí)業(yè)在2018年還大幅增加了存貨減值準(zhǔn)備。與大型房企項(xiàng)目遍及數(shù)十個(gè)甚至上百個(gè)城市不同，規(guī)模有限的北辰實(shí)業(yè)涉足的城市并不多。幾年前，公司除了北京大本營(yíng)之外并無京外拿地的公告，直至2014年，公司在武漢、杭州拿地，開始走出京城。

年報(bào)顯示，截至2018年年末，北辰實(shí)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)從北京一城發(fā)展到長(zhǎng)沙、武漢、杭州和成都等14個(gè)城市。在這14個(gè)城市中，除了廊坊、眉山等屬于三四線城市外，北辰實(shí)業(yè)的京外項(xiàng)目布局以一二線城市，尤其是省會(huì)城市為主。

其實(shí)，北辰實(shí)業(yè)在2017年就已經(jīng)完成進(jìn)入14個(gè)城市的任務(wù)。2016年，公司涉足11個(gè)城市的項(xiàng)目開發(fā)，2017年新進(jìn)入無錫、?？诤兔忌?，進(jìn)入城市達(dá)到14個(gè)。這就是說，在2018年北辰實(shí)業(yè)沒有開拓新的區(qū)域項(xiàng)目。

由于所布局城市房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)中，在此之前，北辰實(shí)業(yè)極少計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備。2014-2017年，公司的存貨分別為239.55億元、310.88億元、413.86億元和525.52億元，同期的減值準(zhǔn)備分別為24萬元、24萬元、24萬元和1179萬元。即除了2017年存貨減值略有計(jì)提外，北辰實(shí)業(yè)的存貨計(jì)提規(guī)模僅僅是“象征性”的。

而且，在2018年北辰實(shí)業(yè)對(duì)存貨計(jì)提減值并非一開始就做好了準(zhǔn)備，公司是在2018年四季度才開始大規(guī)模計(jì)提減值準(zhǔn)備的。

根據(jù)公告，2018年北辰實(shí)業(yè)計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.56億元。其中，公司2018年四季度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2.36億元，之前的3個(gè)季度北辰實(shí)業(yè)的資產(chǎn)減值損失還不到10萬元。計(jì)提后，公司歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)減少2.28億元。

由于公司布局以一二線城市為主，三四線城市所占業(yè)務(wù)比重不高，且公司在2017年已完成布局，究竟是哪個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致公司大規(guī)模計(jì)提減值呢？對(duì)此，北辰實(shí)業(yè)并沒有回復(fù)《證券市場(chǎng)周刊》記者的采訪。

巧合的是，就在北辰實(shí)業(yè)大規(guī)模計(jì)提減值、放緩結(jié)算進(jìn)度時(shí)，2018年年底，北京市出臺(tái)了《北京市人民政府關(guān)于改革國(guó)有企業(yè)工資決定機(jī)制的實(shí)施意見》，其中明確要求，北京市國(guó)有企業(yè)應(yīng)建立健全工資決定和正常增長(zhǎng)機(jī)制，與勞動(dòng)力市場(chǎng)基本適應(yīng)，與經(jīng)濟(jì)效益和勞動(dòng)生產(chǎn)率掛鉤。

具體來說，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的，當(dāng)年工資總額增長(zhǎng)幅度可在不超過經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)幅度范圍內(nèi)確定;企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下降的，除受政策調(diào)整等非經(jīng)營(yíng)性因素影響外，當(dāng)年工資總額原則上相應(yīng)下降;企業(yè)未實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的，工資總額不得增長(zhǎng)或適度下降。

作為北京市屬國(guó)企的北辰實(shí)業(yè)是否調(diào)節(jié)了利潤(rùn)，公司最為清楚。不過，從公司公布的結(jié)果來看，北辰實(shí)業(yè)的員工工資在穩(wěn)步增加。與此同時(shí)，勞務(wù)外包人員就沒有這樣的待遇了，后者的工資并沒有隨著時(shí)間增長(zhǎng)，甚至有所下降。

工資雙重標(biāo)準(zhǔn)

按照上市公司工資計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本期工資福利總額=支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金+（期末應(yīng)付職工薪酬-期初應(yīng)付職工薪酬），不僅包括工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等收入，也囊括了社保、公積金、教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)等福利，除以員工人數(shù)就是企業(yè)的平均職工薪酬，近似可以看成稅前薪水。

按照這一標(biāo)準(zhǔn)，2018年，北辰實(shí)業(yè)工資福利總額10.9億元=11.06億元+（1.21-1.37）億元，年末公司員工合計(jì)為5167人，即人均年薪酬約為21萬元，月薪17580元。

需要說明的是，這里計(jì)算的員工工資是北辰實(shí)業(yè)年末在職員工的數(shù)量，里面沒有包含北辰實(shí)業(yè)母公司及主要子公司需承擔(dān)費(fèi)用的離退休職工人數(shù)。2018年年末，這一人數(shù)為1880人。

除此之外，2017年和2018年的各年年末，北辰實(shí)業(yè)的長(zhǎng)期應(yīng)付職工薪酬分別為1.39億元和1.37億元，在此之前這一金額僅數(shù)百萬元。年報(bào)顯示這一金額主要是辭退福利，因此與在職員工的收入無關(guān)。北辰實(shí)業(yè)的年報(bào)也顯示，公司的員工人數(shù)在2016年達(dá)到高點(diǎn)，隨后的2017年和2018年，北辰實(shí)業(yè)都小幅裁員了，因此長(zhǎng)期應(yīng)付職工薪酬相應(yīng)大幅增加。

按照上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，2014-2018年，北辰實(shí)業(yè)期末在職員工的人均月薪約為12329元、12854元、14952元、16576元和17580元?？紤]到公司每年需要承擔(dān)千余人的退休費(fèi)用，北辰實(shí)業(yè)的員工月薪酬要略低于這一金額。

即使如此，北辰實(shí)業(yè)在冊(cè)員工的收入還是保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在此期間，公司的另外一部分人員就沒有這樣穩(wěn)定的收入預(yù)期了。北辰實(shí)業(yè)對(duì)待外包人員，并沒有這樣的穩(wěn)定性。

2012年起，北辰實(shí)業(yè)開始披露公司的勞務(wù)外包情況，公司2012-2018年勞務(wù)外包的工時(shí)總數(shù)分別為192.9萬小時(shí)、300.8萬小時(shí)、237.8萬小時(shí)、108.3萬小時(shí)、119.6萬小時(shí)、145.4萬小時(shí)和121.7萬小時(shí)，勞務(wù)外包支付的報(bào)酬總額分別為3749萬元、4871萬元、4010萬元、2394萬元、3166萬元、3260萬元、2462萬元。

按照8小時(shí)工作制，每月22個(gè)工作日計(jì)算可知，2012-2018年，北辰實(shí)業(yè)勞務(wù)外包人員每月的收入約為3421元、2850元、2968元、3890元、4660元、3946元和3562元。

不難發(fā)現(xiàn)，勞務(wù)外包人員的工資并沒有穩(wěn)定的趨勢(shì)。2016年，勞務(wù)外包人員的工資達(dá)到了階段性的高點(diǎn)，在此之后工資反而逐年下降，2018年的水平甚至跌回了6年前的2012年。

與北辰實(shí)業(yè)在冊(cè)員工工資的穩(wěn)定增長(zhǎng)相比，勞務(wù)外包人員的工資不僅沒有穩(wěn)定性，反而跌回了6年前的水準(zhǔn)。當(dāng)然，北辰實(shí)業(yè)或許可以用全國(guó)化解釋。在2012年時(shí)，北辰實(shí)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在北京，京外項(xiàng)目?jī)H有長(zhǎng)沙一地，再無其他。

到了2018年，公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及全國(guó)14個(gè)城市。由于各地收入不同，勞務(wù)外包人員的工資自然也有不同，但北辰實(shí)業(yè)在冊(cè)員工的工資為何沒有隨著全國(guó)化而下降呢？

外包人員工資不增反降，這是否與公司京外項(xiàng)目的低毛利率和頻出的樓盤質(zhì)量問題有關(guān)呢？北辰實(shí)業(yè)走出京城的首個(gè)項(xiàng)目落子長(zhǎng)沙，但多年來長(zhǎng)沙項(xiàng)目的毛利率鮮有超過30%的時(shí)刻，公司布局的其他地區(qū)同樣良莠不齊。

低周轉(zhuǎn)低毛利率？

北辰實(shí)業(yè)走出京城的第一站選擇在了長(zhǎng)沙，而且出手就是“地王”級(jí)別。根據(jù)2007年7月的公告，北辰實(shí)業(yè)和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元拍下了長(zhǎng)沙新河三角洲地塊。

這個(gè)超級(jí)大盤的項(xiàng)目公司是長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“長(zhǎng)沙北辰”），最初北辰實(shí)業(yè)的持股比例為80%，2009年，公司出資4億元增資長(zhǎng)沙北辰，持股比例提高到96%，2010年又以2640萬元將剩余4%納入麾下，至此長(zhǎng)沙北辰成為北辰實(shí)業(yè)的全資子公司。

長(zhǎng)沙新河三角洲地塊出讓面積78.52萬平方米。年報(bào)顯示，項(xiàng)目總建筑面積約500萬平方米，其中地上面積約380萬平方米。對(duì)于當(dāng)年合約銷售僅有21萬平方米的北辰實(shí)業(yè)來說，超過千畝的土地?zé)o疑是一個(gè)超級(jí)大盤了。

這并不是北辰實(shí)業(yè)在長(zhǎng)沙新河三角洲拿地的全部投入。2011年，公司又以14億元取得長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目部分剩余用地，土地面積約為13.18萬平方米，僅僅是土地成本的投入就已經(jīng)超過百億元了。

從項(xiàng)目拿地到進(jìn)入結(jié)算周期，北辰實(shí)業(yè)用了5年時(shí)間，這顯然要慢于一般房企的3年左右。自從2012年開始貢獻(xiàn)收入以來，這個(gè)長(zhǎng)沙的超級(jí)大盤的毛利率多數(shù)時(shí)間都在30%以下，有時(shí)甚至低于20%，慢周轉(zhuǎn)并未換來高毛利率。

進(jìn)入結(jié)算周期后，長(zhǎng)沙項(xiàng)目?jī)H在2013年和2018年毛利率超過了30%，這兩年的收入僅有16億元和19.6億元。毛利率最低的2016年，長(zhǎng)沙地區(qū)貢獻(xiàn)收入49.9億元，毛利率僅為18.26%。其余時(shí)間長(zhǎng)沙項(xiàng)目的毛利率都在30%以下。

從2012年開始，子公司長(zhǎng)沙北辰開始貢獻(xiàn)盈利。收入雖有明顯的波動(dòng)，但公司為北辰實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)基本穩(wěn)定在2億元至3億元，僅在2017年貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)明顯增多。

根據(jù)年報(bào)，2017年，長(zhǎng)沙北辰實(shí)現(xiàn)營(yíng)收63.72億元，凈利潤(rùn)為9.56億元，利潤(rùn)率為15%。這一年，北辰實(shí)業(yè)的全年?duì)I收為154.57億元，凈利潤(rùn)13.11億元。這就是說，北辰實(shí)業(yè)剩余的近百億元收入，為公司帶來的凈利潤(rùn)不足4億元，僅有3.55億元。

在這不到4億元的凈利潤(rùn)中，北辰實(shí)業(yè)持股50%的蘇州北辰旭昭置業(yè)有限公司還貢獻(xiàn)了近2億元的凈利潤(rùn)。北辰實(shí)業(yè)的大本營(yíng)北京項(xiàng)目在這一年集體沉寂了嗎？在這一年北京地區(qū)貢獻(xiàn)了67.97億元的收入，毛利率為38.28%;長(zhǎng)沙貢獻(xiàn)68.29億元的收入，毛利率為26.13%，較北京地區(qū)毛利率低12個(gè)百分點(diǎn)。

除了長(zhǎng)沙這個(gè)超級(jí)大盤外，北辰實(shí)業(yè)的下一次區(qū)域擴(kuò)張要等到7年后的2014年了，當(dāng)年公司進(jìn)入杭州和武漢市場(chǎng)。與長(zhǎng)沙市場(chǎng)類似，直至2018年杭州項(xiàng)目才開始結(jié)算貢獻(xiàn)營(yíng)收，而同一年進(jìn)入、拿地甚至要比杭州早一月有余的武漢項(xiàng)目至今沒有結(jié)算信息。

北辰實(shí)業(yè)在杭州拿地是2014年8月，彼時(shí)公司以10.5億元競(jìng)得杭州蕭山區(qū)蜀山地塊。2018年，杭州北辰蜀山項(xiàng)目貢獻(xiàn)營(yíng)收25.25億元，毛利率31.13%，用了5年時(shí)間項(xiàng)目開始貢獻(xiàn)收入，毛利率雖然談不上豐厚，但要好于長(zhǎng)沙的超級(jí)大盤了。

不過，杭州蜀山項(xiàng)目備受爭(zhēng)議。在杭州蕭山區(qū)的蕭山網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)上，對(duì)于北辰實(shí)業(yè)項(xiàng)目的投訴絡(luò)繹不絕。從2016年到2019年，對(duì)于北辰奧園項(xiàng)目即北辰實(shí)業(yè)所購(gòu)買的蜀山地塊項(xiàng)目的投訴從施工到房屋質(zhì)量、從施工材料到房屋銷售等。

杭州蜀山項(xiàng)目飽受質(zhì)疑，同年進(jìn)入的武漢地塊至今沒有結(jié)算的信息，那么其他地區(qū)的情況又是如何呢？從2018年年報(bào)公布的結(jié)算情況來看，只能說是喜憂參半。

蘇州區(qū)域表現(xiàn)不錯(cuò)。2015年，北辰實(shí)業(yè)進(jìn)入了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)，2017年項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期，這與多數(shù)規(guī)模房企的進(jìn)度保持了一致。2017年，蘇州市場(chǎng)貢獻(xiàn)營(yíng)收18.31億元，毛利率38%。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收14.94億元，毛利率進(jìn)一步提升至43.34%。

在進(jìn)入蘇州的2015年，北辰實(shí)業(yè)也進(jìn)入了南京、成都和合肥等地，這3個(gè)地區(qū)在2018年集中迎來結(jié)算期。不過，與蘇州市場(chǎng)的高光表現(xiàn)相比，這3個(gè)地區(qū)表現(xiàn)一般，毛利率都在30%以下。

2018年，南京、成都和合肥地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收29.31億元、23.78億元和21.39億元，毛利率分別為22.64%、16.88%和29.95%。北辰實(shí)業(yè)2016年開拓的寧波市場(chǎng)也迎來結(jié)算，2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.6億元，毛利率24.53%。

不難發(fā)現(xiàn)，除了蘇州市場(chǎng)外，北辰實(shí)業(yè)在其他地區(qū)的開發(fā)業(yè)務(wù)獲得的回報(bào)難以盡如人意，尤其是遠(yuǎn)不及公司在其北京大本營(yíng)的表現(xiàn)。

北辰實(shí)業(yè)從2015年開始分地區(qū)公布毛利率。2015-2018年，北京地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收41.89億元、48.19億元、67.96億元和36.11億元，毛利率分別為55.32%、45.68%、38.28%和52.26%。

與京外多數(shù)地區(qū)毛利率不到30%相比，北京市場(chǎng)動(dòng)輒40%以上的毛利率顯然有著更高的投入回報(bào)。京外良莠不齊的開發(fā)項(xiàng)目、為人病詬的產(chǎn)品質(zhì)量能為北辰實(shí)業(yè)換回多少實(shí)實(shí)在在的盈利呢？