房地產(chǎn)稅時間

周江

又逢房地產(chǎn)稅時間，房地產(chǎn)股被閃了一下腰。

3月8日，人大委員會委員長栗戰(zhàn)書在人大二次會議上提出，要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括房地產(chǎn)稅法等多項立法調(diào)研、起草。

這一表態(tài)再度引起市場關(guān)于房地產(chǎn)稅推出時間的廣泛討論與猜測。受此消息沖擊，當(dāng)日，香港內(nèi)房股集體大跌，其中，融創(chuàng)中國收跌11%，碧桂園收跌5.25%，中國恒大收跌4%。

自2009年兩會提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”以來，房地產(chǎn)稅在中國已經(jīng)醞釀了10個年頭，三次寫入政府工作報告。而自2015年被列入全國人大立法計劃以來，房地產(chǎn)稅幾乎在每年尤其兩會期間都會有出臺的預(yù)期和討論，而四年來實際房地產(chǎn)稅始終處于草案起草完善階段，未向人大常委會提請審議。

自2015年被列入全國人大立法計劃以來，房地產(chǎn)稅幾乎在每年尤其兩會期間都會有出臺的預(yù)期和討論，而四年來實際房地產(chǎn)稅始終處于草案起草完善階段，未向人大常委會提請審議。

按照立法程序，房地產(chǎn)稅須至少經(jīng)過人大常委會“三審”之后方可提交人大表決。此前的2018年9月，十三屆全國人大常委立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅被列入五年立法規(guī)劃的第一類，即在任期內(nèi)（2023年3月之前）擬提請審議，通過后還需經(jīng)過中央地方兩級立法。3月5日的政府工作報告中也只是提到，要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

這表明房地產(chǎn)稅的立法工作仍在穩(wěn)步推進(jìn)中，但時至今日“一審”尚未開啟，很大程度上體現(xiàn)出立法層面仍有不少問題需要論證和完善，如征收范圍、稅基選取、免征條件、稅率、現(xiàn)有稅制歸并調(diào)整等。中金公司認(rèn)為，房地產(chǎn)稅當(dāng)前仍處于立法層面的穩(wěn)步推進(jìn)過程中，而立法僅僅是第一步，距離全面推出和實施仍然任重而道遠(yuǎn)。

隨后，相關(guān)人士的發(fā)言也證實了房地產(chǎn)稅的推出并非已是指日可待。

3月9日上午，十三屆全國人大二次會議新聞中心中，全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣說，按照人大常委會立法規(guī)劃，現(xiàn)在有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法的草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。

同日，全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員烏日圖表示，房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會預(yù)算工作委員會會同財政部組織起草，目前，相關(guān)部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

華創(chuàng)證券表示，上述發(fā)言表明，目前房地產(chǎn)稅依然處于完善草案階段，還有重要問題需要論證和攻克，房地產(chǎn)稅草案還未完成，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議，那么2019年的確存在一審的可能性，但不可能落地。

?房地產(chǎn)稅立法僅僅是第一步，距離全面推出和實施仍然任重而道遠(yuǎn)。

盡管如此，在房地產(chǎn)調(diào)控從過去的短效機(jī)制向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變的背景之下，房地產(chǎn)稅進(jìn)程加快在業(yè)內(nèi)已達(dá)成普遍共識。

前世今生

廣義上的房地產(chǎn)稅包括交易和保有環(huán)節(jié)。目前，中國廣義上的房地產(chǎn)稅主要在交易環(huán)節(jié)，如契稅、增值稅、印花稅、所得稅等。在保有環(huán)節(jié)，目前的稅收僅針對房地產(chǎn)開發(fā)商和營業(yè)用房征收，未對普通居民擁有的非營業(yè)用房征收。

而市場所談?wù)摰姆康禺a(chǎn)稅實際上為狹義概念，主要指的是在保有環(huán)節(jié)對持有房地產(chǎn)的業(yè)主征收的稅種，包括非營利性的自住住房，屬于地方稅種。

改革開放以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)稅制的改革進(jìn)程不斷推進(jìn)。2003年召開的十六屆三中全會在《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提到，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！边@為房地產(chǎn)稅改革指明方向，但仍以理順稅費關(guān)系為主要目的。

隨后，北京、深圳等10個省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點。2010年，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十二個五年規(guī)劃的建議》研究并推進(jìn)房地產(chǎn)改革，并于2011年在上海和重慶開展房地產(chǎn)稅征收試點。2013年，國家稅務(wù)總局和財政部都提出，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革征收試點范圍。

2014年，時任財政部部長的樓繼偉撰文指出，房地產(chǎn)稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

2015年8月，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃把房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃。2017年12月，財政部部長肖捷在《人民日報》發(fā)文中提到，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的基本原則，按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)。

自房地產(chǎn)稅工作基本原則提出以來，立法工作與相關(guān)配套措施有序推進(jìn)，并取得一定進(jìn)展?！傲⒎ㄏ刃小泵鞔_了房地產(chǎn)稅改革工作必須在一定的法律框架下進(jìn)行。2018年9月7日，全國人大常委會召開立法工作會議，首次確認(rèn)“房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請審議”。 “充分授權(quán)”要求在統(tǒng)一立法框架下，將一些操作權(quán)限授予地方。“分步推進(jìn)”要求房地產(chǎn)稅立法征收過程中相關(guān)配套措施應(yīng)及時跟進(jìn)，從而保障工作整體有序進(jìn)行。

方正證券表示，目前已基本具備房地產(chǎn)稅征收的軟硬件條件。房產(chǎn)登記信息與稅收信息互聯(lián)互通是征收房地產(chǎn)稅的技術(shù)條件，2018年以來，不動產(chǎn)登記加快推進(jìn)，現(xiàn)已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，房產(chǎn)信息透明度和實時程度不斷提高，基本具備房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件之一（小產(chǎn)權(quán)房的確權(quán)也是征收房地產(chǎn)稅的技術(shù)條件之一）。

房地產(chǎn)價值評估體系是征稅過程中極其重要的一環(huán)，目前，房產(chǎn)價值評估體系正在緊鑼密鼓的制定當(dāng)中，由于各地方曾或有或無的出臺過房價限價等政策，房價限價背后也有一套嚴(yán)密的評估體系及數(shù)據(jù)庫，在有過經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)價值評估不會成為一道難以跨越的門檻。

在房價全面平穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)稅政策即可適時推出。

尚待時機(jī)

華創(chuàng)證券認(rèn)為，本次兩會，栗戰(zhàn)書委員長在發(fā)言中的表述與過往表述相比一脈相承、穩(wěn)步推進(jìn)，并且此次表述提及多種稅法，并非僅針對房地產(chǎn)稅一項，并無明顯超預(yù)期部分。

而針對房地產(chǎn)稅表述而言，一方面，原表述由兩個語句構(gòu)成，實為兩部分，中間句號之前的“抓緊制定”是2019年需要完成的，而句號后面的“集中力量落實”則不在“2019年”約束范圍之內(nèi)，其中包括房地產(chǎn)稅法。此外，國家稅務(wù)總局局長王軍3月8日在人民大會堂接受采訪時，對于房地產(chǎn)稅立法是否將在2019年制定完成，其表示，“穩(wěn)步推進(jìn)”，也并未明確是2019年。

另一方面，根據(jù)全國人大常委會每年立法工作計劃來看，2018年預(yù)備審議項目中，制定房地產(chǎn)稅法、契稅法、印花稅法等方面的立法項目，由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情況在2018年或者以后年度安排審議。

2018年9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被寫入立法規(guī)劃，并屬于“第一類項目”，即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。全國人大常委會每屆任期同全國人大相同，都是五年。根據(jù)中華人民共和國憲法和相關(guān)規(guī)定，中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會任期自2018年3月起，至2023年3月止。因此，此次委員長提到的“確保如期完成”，應(yīng)指2018年至2023年期間，而非“2019年”。

華創(chuàng)證券還認(rèn)為，法工委、財經(jīng)委副主任發(fā)言中，房地產(chǎn)稅立法仍處于完善草案階段，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議，2019年的確存在一審的可能性，但不可能在2019年落地。

首先，根據(jù)《立法法》規(guī)定，立法流程應(yīng)為“形成草案-提請常委會-提請人大”。其中常務(wù)委員會審議立法議案，一般要經(jīng)過兩次以上的常務(wù)委員會會議審議，加上公開征求意見期限一般不得少于30日，預(yù)計2019年一年走不完完整的立法流程，說明立法通過最早也要2020年才能完成;另一方面，源于可能存在的一些條件不成熟因素。

此外，根據(jù)此前“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，那么預(yù)計在立法之前房地產(chǎn)稅的試點也可能較小;且充分授權(quán)預(yù)示各地稅率、稅基或有差異;分步推進(jìn)，預(yù)計房地產(chǎn)稅應(yīng)為漸進(jìn)改革，而不是一次性直接落地。

華創(chuàng)證券表示，本次兩會未提及房住不炒，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)下總量住宅需求下行趨勢，或是條件不成熟因素之一。

一方面，全國商品房銷量增速自2018年9月開始連續(xù)下降或放緩。從主流房企銷售來看，2019年1-2月，50家房企累計銷售面積同比-9%，預(yù)計全國同期商品房銷量同比仍為負(fù)，總量需求呈現(xiàn)下行趨勢。

另一方面，目前除湖南、內(nèi)蒙古、黑龍江、上海3省1市以外，其余24省+3市已公布2019年棚改計劃，合計約308萬套，參考2018年其占全國棚改計劃比值為87%，估算2019年全國棚改計劃約為353萬套，較2018年計劃580萬套同比下降39%、較2018年實際完成626萬套同比下降44%，棚改下行對于三四線需求或?qū)a(chǎn)生持續(xù)的負(fù)面影響，而本輪周期中房地產(chǎn)行業(yè)與上下游行業(yè)的周期規(guī)律的錯位，導(dǎo)致房地產(chǎn)穩(wěn)定對于上下游經(jīng)濟(jì)較以往顯得更為重要。

根據(jù)中國指數(shù)院的數(shù)據(jù)，2019年2月百城（新建）住宅平均價格環(huán)比上漲0.10%，漲幅收窄0.12個百分點，已經(jīng)連續(xù)4個月增速放緩，再考慮到2019年中統(tǒng)計局70城房價公布中不再單列15個熱點城市，2018年兩會中提及的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”在2019年工作報告中并未提及，表明房住不炒主旨下的政策調(diào)控已經(jīng)初見成效。

因而，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大背景下，總量住宅需求呈現(xiàn)下行趨勢，政府更需強(qiáng)調(diào)的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

華創(chuàng)證券還認(rèn)為，地方政府減收增支和地方債集中到期致土地財政依賴更強(qiáng)，或是條件不成熟的因素之二。

2018年，地方本級政府性基金收入65096億元，同比增長25%，占比地方政府公共財政收入+基金性收入的38.5%，較2017年提升3.5個百分點，并自2015年開始連續(xù)3年提升，可見地方政府土地財政依賴逐步提升。

考慮到2019年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)要求，減稅降費和加大基建投入等將給地方政府帶來減收增支的巨大壓力。同時，自2019年開始地方債將集中到期，2019-2021年，根據(jù)華創(chuàng)證券的估算，地方債到期規(guī)模分別為1.3萬億元、2.1萬億元、2.6萬億元，這將進(jìn)一步加劇地方政府對于土地出讓金的依賴。

另外，據(jù)財政部公布的2019年政府性基金預(yù)算收入預(yù)計和支出安排，地方政府性基金本級收入73754.56億元，增長3.3%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入67077.39億元，增長3.0%，較2018年目標(biāo)同比增長22.7%。并且從歷史上看，除2015年外，2013-2018年，國有土地使用權(quán)出讓收入完成率均超過100%，2016-2018年完成率分別為140%、140%、119%，也從政府計劃角度表明了2019年土地出讓金的重要性。

華創(chuàng)證券還表示，根據(jù)測算，房地產(chǎn)稅開征后，對于全國總量最多可征收0.43萬億-1.28萬億元，并且考慮房地產(chǎn)稅征收初期緩沖，起初征收額更遠(yuǎn)小于上述數(shù)據(jù)，僅約占8.3萬億元的2018年土地出讓金收入及地產(chǎn)相關(guān)稅費的6.5%-10.3%，短期難以彌補(bǔ)土地出讓金收入。也表明房地產(chǎn)稅從立法到最終的完整征收可能是一個中期問題。

申萬宏源也認(rèn)為，在目前房價下行壓力較大的背景下，出臺征收房地產(chǎn)稅的法案并不適宜，更好的時機(jī)應(yīng)在房價下行風(fēng)險可控或房價上行的環(huán)境下。

征收猜想

借鑒試點城市及國外發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)稅可能征收細(xì)則，結(jié)合滬渝兩地試點情況、國外美日韓德四國實施經(jīng)驗以及相關(guān)媒體報道，方正證券預(yù)計未來房地產(chǎn)稅可能按照以下細(xì)則征收。

在征收對象方面，世界各國房地產(chǎn)稅征收對象均針對持有者的持有目的不同而設(shè)定征收細(xì)則。方正證券預(yù)計或?qū)⒁约彝ィ☉簦閱挝唬鶕?jù)家庭產(chǎn)權(quán)房的套數(shù)和面積進(jìn)行征稅。房屋套數(shù)多和面積大的家庭將會納更多稅，依據(jù)家庭具體情況設(shè)置住房剛需套數(shù)或面積，以保障家庭的權(quán)益。

此前，中國滬渝兩地試點中，上海對于本地戶籍針對自住的“首套”不征收房地產(chǎn)稅，而只是針對投資或其他用途的“第二套住房”征稅。重慶地區(qū)只是對大型別墅及高檔住房征稅而對普通住房則不征收房地產(chǎn)稅，兩地試點對于全國房地產(chǎn)政策指導(dǎo)意義遠(yuǎn)大于現(xiàn)實意義。

與重慶類似的是韓國房地產(chǎn)稅政策，普通物業(yè)稅針對所有不動產(chǎn)持有人按照每年政府公布的遠(yuǎn)低于市場價和相對較低的稅率交納，而綜合房地產(chǎn)稅主要針對價值較高的土地和住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，住宅包括房屋所隸屬的土地。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)總價值超過9億韓元的家庭除了要交物業(yè)稅還要額外繳納綜合房地產(chǎn)稅從0.5%-1%不等。

美國聯(lián)邦政府允許人均兩套合理住房，而按照居住時間長短區(qū)分首要住宅和第二套住宅，首要住宅擁有利息抵稅權(quán)以及更優(yōu)惠的貸款利率，第二套住宅沒有以上優(yōu)惠但是與首套住宅享有同樣的低房地產(chǎn)稅政策。

德國政府規(guī)定自有自用的住宅不需要繳納不動產(chǎn)稅，只需要交納住宅基地土地稅，而對于其他目的如交易、出租的房產(chǎn)，則需要交納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅和3.5%的土地交易稅，租金收入則需要交納25%的資本利得稅。

日本固定資產(chǎn)稅實行寬稅基、低稅率的原則，所有固定資產(chǎn)持有者均以土地、房屋和折舊資產(chǎn)為基礎(chǔ)交納稅款。地產(chǎn)持有者每年需要交納1.4%的物業(yè)稅以及0.3%上限的都市規(guī)劃稅。同時，為緩解社會矛盾和體現(xiàn)公平課稅的原則，日本政府針對物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅也有以住宅用地的大小和建筑新舊程度的不同而設(shè)立的減免制度。

免稅條件方面，方正證券認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)稅也將設(shè)置人均免稅面積，根據(jù)兩地試點情況及國外施行的免稅經(jīng)驗，預(yù)計在30平方到60平米范圍內(nèi)，不同地區(qū)有所不同。

各地的房地產(chǎn)稅減免條件各不相同，常見的是對首套房以及一定面積或價格以內(nèi)的部分進(jìn)行稅收減免，以保障必要的住房需求。部分地區(qū)直接對首套住房進(jìn)行不同程度的稅收減免，例如上海對本地市民的首套住房免征房地產(chǎn)稅;美國各州都對首套住宅有房地產(chǎn)稅收減免;德國二套房稅的存在變相對首套住房進(jìn)行了稅收減免。

稅收減免的另一個特點是對一定面積或價格以內(nèi)的部分進(jìn)行稅收減免，例如重慶試點規(guī)定已有的和新購的應(yīng)稅住房存在不同免稅面積;德國對稅基低于2500歐元的部分免土地購置稅;日本對估值20萬日元以下的建筑免物業(yè)稅。這兩種方式的稅收減免，使得稅負(fù)主要集中在多套房和房屋面積超過一般需求的房主身上，有利于保障必要的住房需求，同時抑制投機(jī)性房產(chǎn)需求。

計稅基礎(chǔ)方面，世界范圍內(nèi)計稅基礎(chǔ)普遍根據(jù)房地產(chǎn)評估價值計算，個別情況則依據(jù)交易價值判斷。

以交易價格計算的，以滬渝為例，在沒有健全的評估體系條件下，兩地計稅依據(jù)暫時分別以交易價格的70%和全部交易價格計算，但是由于交易價格只是房產(chǎn)的歷史價格并不能準(zhǔn)確的定義當(dāng)前價值。因此，兩地政府均在政策中提及待房地產(chǎn)評估系統(tǒng)更加完善時，應(yīng)當(dāng)改用房屋評估價值取代房地產(chǎn)交易價格作為計稅依據(jù)，評估值可以更加準(zhǔn)確的反映房屋的當(dāng)前價值。

美國房地產(chǎn)稅經(jīng)歷了兩個世紀(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一套較為完善的房地產(chǎn)稅收以及評估政策。各州均以評估值為計稅基礎(chǔ)，但是又由于各州政策不同估值周期則分為1-10年，主要分為年度重估、全周期重估、部分重估。年度重估指每年對所有不動產(chǎn)重新評估，全周期重估則是平均2-10年/次，而部分重估則是在全周期重估的基礎(chǔ)上每年固定重估部分不動產(chǎn)。

此前，德國是以地方政府季度評估的土地價值（統(tǒng)一值）為基礎(chǔ)交納土地稅;韓國是以住宅及土地的市場標(biāo)準(zhǔn)價值交納物業(yè)稅和綜合房地產(chǎn)稅;日本房地產(chǎn)計稅依據(jù)則是以土地鑒定委員會記錄在固定資產(chǎn)總賬上的評估價格作為計稅依據(jù)，原則上每三年對其納稅價格評估一次。

在征收稅率方面，方正證券預(yù)計，中國的房地產(chǎn)稅可能采用累進(jìn)稅率，家庭首套房稅率較低，產(chǎn)權(quán)房越多，稅率越高，但有最高稅率。

累進(jìn)稅率更能體現(xiàn)公平原則，各地普遍使用累進(jìn)房地產(chǎn)稅率，以抑制投機(jī)性房產(chǎn)需求和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。目前，重慶和上海實行的房地產(chǎn)稅率都直接根據(jù)交易價格進(jìn)行累進(jìn)，以重慶為例，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍至4倍的，稅率為1%;4倍及以上的稅率為1.2%，屬于典型的階梯征稅。

德國的稅率累進(jìn)主要體現(xiàn)在土地稅上，獨戶住宅且價值低于規(guī)定的部分土地稅稅率為0.26%，超出部分和其他房地產(chǎn)則為0.35%。同時德國二套房稅的存在，相當(dāng)于首套住房所有者該項稅負(fù)為零，也體現(xiàn)了稅率累進(jìn)的特點，并在一定程度上抑制了個人多套住房的需求。

房地產(chǎn)稅可能采用累進(jìn)稅率，家庭首套房稅率較低，產(chǎn)權(quán)房越多，稅率越高，但有最高稅率。

日本房產(chǎn)取得和保有稅沒有階梯收稅，但房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率是累進(jìn)的，保有10年以上的住宅且收益金額在6000萬日元以內(nèi)的相對超出部分，所得稅和居民稅分別低于5%和1%。

韓國的普通住宅財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅均實行階梯稅率，直接而且明顯地體現(xiàn)了累進(jìn)特點，同時對兩套住房以上的房產(chǎn)交易征收房產(chǎn)交易稅，以抑制投機(jī)性房產(chǎn)交易。

另外，方正證券認(rèn)為，未來房地產(chǎn)稅的征收可能會賦予地方政府選擇稅率的權(quán)限。在實行累進(jìn)稅率的前提下，不同城市可實行不同稅率標(biāo)準(zhǔn)。為獲得最大的稅收收入，地方政府可能會采取低稅率、寬稅基的策略以擴(kuò)大稅源。延續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控“一城一策”的思路，不僅能有效的實施中央政府的房產(chǎn)政策，也能促進(jìn)地方政府的稅務(wù)征收效率。

由于各地房地產(chǎn)適用面積、住房增量存量、人口結(jié)構(gòu)的種種差異，“一城一策”能高效地征收地方稅務(wù)。以美國為例，房地產(chǎn)稅征收主體是州政府、市政府和學(xué)區(qū)，經(jīng)過長期的運作和調(diào)整，目前已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系。各個州以及州內(nèi)各縣市征收房地產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)都不同，稅率分布在1%-3%不等，并且每年都會根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而改變。同時，不同地區(qū)每年征收房地產(chǎn)稅的頻率也不一樣，例如費城每年只征收一次，而新澤西州則每年征收四次。由于美國的房地產(chǎn)稅稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算來制定，而預(yù)算應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額（政府定期評估房屋的市場公平價格）每年都有變化，因此各地房地產(chǎn)稅稅率每年都不同。

德國的土地購置稅在各州標(biāo)準(zhǔn)不同，從3.5%到6.5%不等。購房后，房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種，其標(biāo)準(zhǔn)由地方制定，并由城鎮(zhèn)自行支配。

日本不動產(chǎn)包括主要由物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅兩部分組成。物業(yè)稅是地方稅，日本《地方稅法》規(guī)定，各級政府自行征管本級稅收，立法權(quán)歸國會。該法案保證了各級政府有相對獨立的財源并且合理的解決了地方房地產(chǎn)稅征收效率問題。

遠(yuǎn)水近渴

中國1994年的分稅制改革，目的在于增強(qiáng)中央政府的宏觀調(diào)控能力，適當(dāng)提高中央財力的集中程度，明確各級政府的權(quán)、責(zé)、財，形成中央與地方間合理的財權(quán)和事權(quán)分享比例，但由于政府間事權(quán)劃分和支出責(zé)任劃分不清晰、不合理、不規(guī)范，地方稅制建設(shè)嚴(yán)重滯后，缺乏增長性強(qiáng)的稅種，財權(quán)與事權(quán)出現(xiàn)了相互背離的態(tài)勢。

申萬宏源認(rèn)為，財稅體系的失衡，是“土地財政”出現(xiàn)的現(xiàn)實與前提。在加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，由于地方事權(quán)范圍廣泛，而財權(quán)卻不對等，兼長時間內(nèi)不允許地方政府發(fā)債和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度缺失，政府的融資途徑和未來預(yù)期被限制，只能通過操縱土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及時間窗口等手段最大化當(dāng)期利益，最大化土地出讓收入。

2017年，中央財政總收入8.62萬億元，地方財政總收入15.05萬億元，是前者的1.75倍。其中，土地出讓收入5.21萬億元，去除土地出讓收入的地方財政收入為9.84萬億元，僅是中央財政收入的1.14倍，兩者近乎相等。作為財政收入的主體，2017年稅收收入占地方政府總收入的45.64%，占比下降了4個百分點，稅收增幅僅有6.15%，而土地出讓收入的增幅卻達(dá)到38.94%，占比增加了6個百分點。

根據(jù)黨的十九大關(guān)于“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”等要求，房地產(chǎn)稅是中國地方財稅體制改革的重要組成部分，將作為未來中國地方政府稅收穩(wěn)定支柱取代不可持續(xù)的土地出讓金等。推進(jìn)房地產(chǎn)稅對實現(xiàn)“將間接稅為主的稅制向直接稅為主的稅制轉(zhuǎn)換”這一財稅改革目標(biāo)具有重要作用，有利于建立更穩(wěn)定的地方稅收體系，能夠更有力地促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

而且，方正證券還認(rèn)為，一二線城市住房新增用地不足，新建商品房供不應(yīng)求，已經(jīng)進(jìn)入存量房時代;而三四線城市在經(jīng)歷庫存去化周期后，購房需求得到進(jìn)一步滿足，購房能力逐步削減，增量房時代已不可持續(xù)。

隨著增量房規(guī)模的逐漸弱化、存量房時代的到來，土地出讓金收入將會隨著新增住房的減少而減少，因此，未來難以繼續(xù)充當(dāng)?shù)胤截斦闹е?。所以，在龐大?guī)模存量房基礎(chǔ)上對持有環(huán)節(jié)征稅（房地產(chǎn)稅）可以逐步或者部分替代土地出讓金規(guī)模的下滑。

方正證券表示，借鑒美德兩國經(jīng)驗，通過合理設(shè)置稅率，調(diào)整稅基范圍，房地產(chǎn)稅政策可以有效發(fā)揮支撐地方財政的功能。從籌集財政收入的角度來看，房地產(chǎn)稅相對于土地出讓金主要有兩點優(yōu)勢。

一是持續(xù)性。在房屋的存續(xù)期間政府每年定期收取，有效地保證了此項財政收入的可持續(xù)性。

二是穩(wěn)定性。一般來講，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)評估值不是每年變動，而是每隔幾年評估一次，評估值在一段時間內(nèi)保持相對穩(wěn)定，使得其不會在經(jīng)濟(jì)周期的短期波動中受到太大影響。

但在中國的實際情況是，初期在免征面積設(shè)置、房產(chǎn)評估值豁免設(shè)置等方面需考慮大量剛需，難以形成高稅收規(guī)模。甚至中短期對個人住房大范圍收有實質(zhì)影響的房地產(chǎn)稅，或有一定的風(fēng)險。根據(jù)上海、重慶兩處試點地房地產(chǎn)稅征收情況，由于豁免因素較多、稅基較窄、稅率較低等因素，兩地房地產(chǎn)稅對地方財政收入的貢獻(xiàn)十分有限。

方正證券研報顯示，中國試點城市房產(chǎn)稅在財政收入中占比僅不到2.5%。從房地產(chǎn)稅收入角度來看：上海和重慶在2011年進(jìn)行試點改革之后雖然保持較快速增長，但是需要考慮房產(chǎn)評估價值上升因素的巨大影響。從房地產(chǎn)稅占地方公共財政收入的比例看：自2011年以來，重慶市這一比例不斷提升，但是直到2016年也僅為2.35%，上海市這一比例則穩(wěn)定在2.4%左右，房地產(chǎn)稅對財政收入的貢獻(xiàn)作用十分有限。從房地產(chǎn)稅對土地出讓金的替代作用來看：2016年，上海市土地轉(zhuǎn)讓總價為1596億元，重慶市為1412億元，而同期房地產(chǎn)稅收入兩地分別為171億元與52億元，房地產(chǎn)稅相對土地出讓規(guī)模僅為10.7%、3.7%，替代作用目前來看也十分有限。

而國際上發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅占財政收入多在15%-20%，遠(yuǎn)高于中國試點。以美國為例，房地產(chǎn)稅已成為美國各州及以下政府的主體稅種和穩(wěn)定財源，平均占到地方收入的15%左右，部分州占比達(dá)到50%以上;在韓國，調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能定位使得韓國房地產(chǎn)稅籌集地方財政收入的效果相對較大，地稅收入占地方稅收總額一直穩(wěn)定維持在20%左右。

根據(jù)方正證券的簡單估算，如果房地產(chǎn)稅率分別設(shè)定為0.3%、0.6%、0.9%，在最優(yōu)情形下中國房地產(chǎn)稅收入規(guī)?？蛇_(dá)1.05萬億元、2.1萬億元、3.15萬億元，對比2017年17.26萬億元的財政收入，占比分別為6.08%、12.16%、18.24%。

同時，方正證券還認(rèn)為，實際征收將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此比例。主要有幾個原因：為保障剛需和住房權(quán)益通常要設(shè)置豁免面積，且小產(chǎn)權(quán)房難以統(tǒng)計;常住人口城鎮(zhèn)化率高估導(dǎo)致全國城鎮(zhèn)住房存量價值高估;不同地方會設(shè)置不同的稅率，全國綜合稅率難以準(zhǔn)確估計;其他各類型豁免條件。

華創(chuàng)證券也進(jìn)行了測算，對于全國總量最多可征收0.43萬億-1.28萬億元房產(chǎn)稅，并且考慮房地產(chǎn)稅征收初期緩沖，起初征收額更遠(yuǎn)小于上述數(shù)據(jù)，而對比2018年土地出讓金收入6.5萬億元，占比僅7%-20%，加上地產(chǎn)相關(guān)稅費1.8萬億元，合計8.3萬億元，占比僅6.5%-10.3%，房地產(chǎn)稅短期難以彌補(bǔ)土地出讓金收入。

影響幾何

對于房價而言，方正證券認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推出將導(dǎo)致整體房價短期下跌。

房地產(chǎn)稅相當(dāng)于對房產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行加息，房產(chǎn)資產(chǎn)回報率會因此下降。再購置房產(chǎn)資產(chǎn)難以實現(xiàn)超額穩(wěn)定收益，已持有大量房產(chǎn)的居民短期內(nèi)可能選擇拋售部分房產(chǎn);對于購房者而言，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅會收斂他們的購房預(yù)期，增加觀望等待時間。

因此，方正證券認(rèn)為，從總量上來看，短期內(nèi)供大于求，可能導(dǎo)致房價下跌。在增量房時代，決定房地產(chǎn)供求的長期因素取決于人口，中期因素取決于貨幣，短期因素取決于土地供求關(guān)系;但是在存量房時代，決定房地產(chǎn)供求關(guān)系的長期因素取決于人口和房地產(chǎn)稅，中短期因素取決于貨幣環(huán)境，和新增土地關(guān)系不大。

對于房租而言，方正證券認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)稅會刺激租金上漲，因為房地產(chǎn)稅的征收給房東增加了持有成本，為提高資產(chǎn)價格回報，房東會選擇提高房租來彌補(bǔ)這部分損失。

此外還有其他因素刺激房租上漲：房租上漲存在因前期住房租金收益率偏低而合理補(bǔ)漲的成分;機(jī)構(gòu)投資者借入住房租賃市場，房地產(chǎn)中介以及房地產(chǎn)開發(fā)商在一定程度壟斷房源，房租上漲;政府大規(guī)?？焖俣炔鸪`章建筑，減少了租房供給，也在一定程度上刺激房租上漲。

方正證券研報顯示，從國內(nèi)外實踐經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅并非抑制房價上漲的有效手段。韓國、中國香港（物業(yè)稅是中國香港房地產(chǎn)稅的一部分）推出房地產(chǎn)稅后，可能在短期內(nèi)導(dǎo)致房價增速放緩甚至下跌，但長期來說抑制作用或可忽略不計，在短暫放緩或下降后也可能迎來報復(fù)性上漲。房屋租賃價格也在長期內(nèi)保持上漲趨勢。而重慶、上海試點房地產(chǎn)稅前3個月，住宅成交量降幅超同類城市，但第二年，成交量均出現(xiàn)大幅上漲。此后，兩市商品住宅均價均未顯示出獨立行情。

對于房地產(chǎn)稅對房價的結(jié)構(gòu)性影響，方正證券認(rèn)為會有兩個主要影響，一是一二線城市房價上漲、三四線城市房價下跌;二是同一城市中，核心房產(chǎn)價格上漲，非核心房產(chǎn)價格下跌。

對于人口持續(xù)流入、發(fā)展前景好的一二線城市來說，剛需大量存在，而庫存相對不足。房地產(chǎn)稅的征收盡管在短期能夠增加持有成本、抑制部分需求，但長期供不應(yīng)求的格局難以改變;且在房價上漲的一致預(yù)期下，此前受制的投資性需求也將卷土重來。加之房屋供給方具有絕對的市場勢力，開征的房地產(chǎn)稅或被轉(zhuǎn)嫁至房產(chǎn)需求方，進(jìn)一步推高房價。

而三四線城市人口流入趨緩、需求疲軟，房地產(chǎn)稅若能有效改變市場預(yù)期與供求關(guān)系，房價或有下行空間。且伴隨著非核心房產(chǎn)（指位于有人口凈流入的一二線城市的核心區(qū)域，并且有公共服務(wù)供給權(quán)力議價的住房）的拋售，存在買方勢力的市場使得房地產(chǎn)稅很難轉(zhuǎn)嫁至消費者。因此，房地產(chǎn)稅的征收或延緩三四線城市去庫存過程。

對于同一城市中的不同區(qū)域房產(chǎn)價格，方正證券研究深圳房改關(guān)于提高小平米保障房供給比例的政策后認(rèn)為，對持有多套房產(chǎn)的投資者來說，處在核心地段、有學(xué)區(qū)溢價的大平米住房將作為核心資產(chǎn)被繼續(xù)配置，此類房產(chǎn)在短期內(nèi)或可實現(xiàn)保值。但具有投資屬性的郊區(qū)小平米住房由于保障房的替代作用以及房屋持有成本上升、預(yù)期投資收益下降等因素影響，很有可能會被作為非核心資產(chǎn)進(jìn)行拋售。同時，房地產(chǎn)稅政策的出臺將會使房屋價格出現(xiàn)更多不確定性，具有小平米房產(chǎn)購買意愿的消費者將更多持觀望態(tài)度。因此，從小平米房產(chǎn)的供給和需求兩端來看，未來其價格或有下行空間。

對于資本市場的影響而言，房地產(chǎn)稅短期將沖擊房地產(chǎn)板塊，產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)板塊亦有可能受到波及。

方正證券表示，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅政策將給房地產(chǎn)市場帶來更多不確定性因素，因此，潛在購房者將更多持觀望態(tài)度，收斂購房預(yù)期。需求端的短時疲軟通過市場傳導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)普遍收入降低且面臨較大財務(wù)壓力。行業(yè)市場環(huán)境的惡化將導(dǎo)致實力較弱的中小型房企在激烈的競爭中被淘汰出局，行業(yè)集中度從而進(jìn)一步提升。

房地產(chǎn)板塊的利空因素還有可能會通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)至建材，鋼鐵等產(chǎn)業(yè)板塊，影響此類板塊短期表現(xiàn)。此外，無法通過自購所滿足的部分住房需求將會轉(zhuǎn)移至租賃市場，可能會一定程度上推高房屋租賃價格，同時為房屋租賃中介企業(yè)帶來一定程度的利好。

從長期來看，房地產(chǎn)稅的征收在一定程度上能夠促進(jìn)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的化解，重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)的市場格局，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場未來進(jìn)一步健康有序發(fā)展。因此，短期利空因素被市場消化后，行情在沖擊之后會迎來修復(fù)。

另外，在相關(guān)配套政策較為完善的前提下，如人均免稅面積一旦落實，被生育成本所壓抑的生育意愿將會得到釋放，嬰幼兒消費市場有望迎來消費增量。