房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策

夏道虎

摘? ? 要：伴著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控手段的提升，我國房地產(chǎn)的市場競爭力逐漸提升。房地產(chǎn)企業(yè)只有提升財務(wù)管理水平，并進(jìn)行精細(xì)化成本管理方可得到長期穩(wěn)定的發(fā)展。為了實現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展以及收益，本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)成本;核算方法;成本控制;對策

1? 成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，同時以營利為主進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織為房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要有以下六個方面構(gòu)成，依次是，第一個方面是開發(fā)間接費(fèi)，主要包括項目資金成本以及現(xiàn)場施工管理的費(fèi)用等，它指的是房地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目產(chǎn)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用不能歸納到特定成本對象的成本費(fèi)用的支出。第二個方面是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，它指的是房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中產(chǎn)生的不同的基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用的支出。第三個方面是公共配套設(shè)施費(fèi)用，這方面的費(fèi)用指的是非營利性、獨(dú)立的，屬于業(yè)主的，同時也是無償贈予地方政府或者是公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用的支出。第四個方面是土地征用費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地開發(fā)使用權(quán)方面產(chǎn)生的費(fèi)用。第五個方面是工程前期準(zhǔn)備的費(fèi)用，包含場地通平、水文地質(zhì)勘查、測繪、設(shè)計、可行性研究以及籌建等方面的前期產(chǎn)生的費(fèi)用。第六個方面是工程安裝費(fèi)，這方面的費(fèi)用也就是建筑工程項目開發(fā)過程中的全部安裝費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量比較大、核算環(huán)節(jié)比較多、投資風(fēng)險大且開發(fā)周期比較長，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本的構(gòu)成也比其他行業(yè)要繁瑣的多的多，所以，財務(wù)管理工作中的重中之重就是成本核算。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將成本管理貫穿項目開發(fā)的全過程。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制特點

2.1? 全面

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及成本類型及類目相對較多，相關(guān)項目開發(fā)成本構(gòu)成要素較為復(fù)雜，為此該企業(yè)成本核算與控制需全面，從中反饋國家政策、市場經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)能力、社會環(huán)境及自身經(jīng)濟(jì)實力等因素，在房地產(chǎn)開發(fā)項目承建周期內(nèi)需要投入的成本，及成本投入最高限額，達(dá)到該企業(yè)成本核算與控制目的。

2.2? 精細(xì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制猶如一張網(wǎng)一般，將所有影響房產(chǎn)開發(fā)項目的因素囊括其中，保障房產(chǎn)開發(fā)總成本科學(xué)、合理，為確保房產(chǎn)開發(fā)成本每筆支出都有的放矢、科學(xué)精準(zhǔn)，該企業(yè)成本核算與控制類目逐級細(xì)分，設(shè)定相關(guān)核算與控制規(guī)定，并顯示在財務(wù)報表內(nèi)，為企業(yè)做出正確項目開發(fā)決策奠定基礎(chǔ)，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本得以優(yōu)化配置。

2.3? 可塑性

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、風(fēng)險大等特點，需要房產(chǎn)企業(yè)時刻關(guān)注市場動向，以此為由調(diào)整項目開發(fā)決策，保障房產(chǎn)開發(fā)項目得以落地，為此該企業(yè)財務(wù)成本核算與控制極具可塑性，可依據(jù)客觀環(huán)境的變化予以優(yōu)化，在彈性標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)指定最優(yōu)成本核算與控制計劃，降低該企業(yè)成本投入，助其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制阻力

3.1? 缺乏成本核算與控制意識

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制特點進(jìn)行分析可知，其具有可塑性強(qiáng)、精確細(xì)致、全面規(guī)范等特點，繼而提高該企業(yè)財務(wù)管理能力，然而有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受眼前短期利益蒙蔽，未意識到財務(wù)成本核算與控制細(xì)分、精確、全面規(guī)范必要性，造成核算類目不清，無法找到財務(wù)管控著力點消極現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制綜合成效。

3.2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制目標(biāo)不清晰

“目標(biāo)”是整合財務(wù)核算與控制資源的核心，是開展相關(guān)財務(wù)成本核算與控制工作的基礎(chǔ)，然而當(dāng)前有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在財務(wù)成本核算與控制目標(biāo)不清晰消極現(xiàn)象，徒增該企業(yè)核算成本，降低該企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量。

3.3? 預(yù)算責(zé)任體系不健全

預(yù)決算是財務(wù)成本核算與控制重要一環(huán)，是達(dá)成核算與控制目標(biāo)的基礎(chǔ)，一旦預(yù)決算質(zhì)量無法保證，將影響房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，然而當(dāng)前有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算責(zé)任體系不健全，預(yù)算行為缺乏監(jiān)管，預(yù)算結(jié)果無從考量，預(yù)算效果差強(qiáng)人意，無法幫助該企業(yè)落實財務(wù)成本核算與控制目標(biāo)。

4? ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制方略

4.1? 樹立成本核算與控制意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需積極引入并踐行先進(jìn)財務(wù)管理理念，明晰財務(wù)成本核算與控制對房產(chǎn)開發(fā)的價值，調(diào)整財務(wù)管理體系，營建成本核算與控制氛圍，引導(dǎo)每個職能部門參與到財務(wù)成本核算與控制工作中，做好材料、固定資產(chǎn)、工資、成本核算、利潤核算及其他核算與控制工作，建立財務(wù)成本核算與控制體系，制定相關(guān)財務(wù)管理機(jī)制，明確每個部門及每位工作人員需承擔(dān)的財務(wù)成本核算與控制責(zé)任，做到人人頭上有財務(wù)成本核算與控制指標(biāo)，同時相關(guān)工作人員需依據(jù)財務(wù)管理機(jī)制，明確其成本核算與控制目標(biāo)，避免出現(xiàn)重復(fù)核算、核算遺漏等消極現(xiàn)象，報賬核算與控制類目精確、科學(xué)，在財務(wù)成本核算與控制意識加持下，企業(yè)上下攜手高效完成房產(chǎn)開發(fā)計劃，助其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

4.2? 明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制目標(biāo)

圍繞房產(chǎn)開發(fā)項目制定財務(wù)成本核算與控制目標(biāo)，在成本預(yù)控思想指引下層層分解預(yù)算目標(biāo)，并落實到各個職能部門，以財務(wù)成本預(yù)算與控制執(zhí)行計劃形式，敦促相關(guān)部門完成核算與控制目標(biāo)，同時依據(jù)執(zhí)行計劃制定改進(jìn)措施，確保財務(wù)成本核算與控制富有時效性、可塑性，為此房產(chǎn)企業(yè)需制定動態(tài)核算與控制目標(biāo)，依據(jù)項目開發(fā)周期、復(fù)雜程度及所涉及的環(huán)節(jié)，規(guī)范動態(tài)核算與成本控制體系，配套推行動態(tài)成本核算與控制標(biāo)準(zhǔn)，例如在標(biāo)準(zhǔn)核算與成本控制基礎(chǔ)上添加“擴(kuò)充計劃”，用以動態(tài)管理房產(chǎn)項目采購、施工、招投標(biāo)等一切成本支出情況，提高該企業(yè)財務(wù)成本核算與控制質(zhì)量。

4.3? 健全預(yù)算責(zé)任體系

明確預(yù)算責(zé)任成本控制范疇，清晰劃分責(zé)任邊界，避免出現(xiàn)互相推諉責(zé)任，出現(xiàn)成本核算與控制問題找不到責(zé)任人現(xiàn)象，結(jié)合“成本結(jié)構(gòu)樹”構(gòu)建“預(yù)算責(zé)任體系”，建立預(yù)算監(jiān)管機(jī)制，設(shè)立預(yù)算評價部門，按照預(yù)算作業(yè)流程，在責(zé)任成本體系內(nèi)，對房產(chǎn)企業(yè)項目成本預(yù)算情況予以監(jiān)管，配套推行預(yù)算作業(yè)指導(dǎo)書，確保該企業(yè)預(yù)算行為與其財務(wù)成本核算、控制目標(biāo)保持一致。

5? 結(jié)束語

綜上所述，為提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制能力，其需樹立成本核算與控制意識，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制目標(biāo)，健全預(yù)算責(zé)任體系，優(yōu)化財務(wù)成本核算與控制方法，繼而在落實房產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)同時，助其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

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