淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化

馬小濤

[摘 要]近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，且行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，這讓房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者備受壓力以及挑戰(zhàn)，凸顯出財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要價(jià)值。本文從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理的重要性出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行中存在的問題，并提出了優(yōu)化策略，旨在為相關(guān)研究提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;運(yùn)行機(jī)制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.005

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2019）12-00-02

0? ? ?引 言

時(shí)代變革使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大改變，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化給各行各業(yè)帶來了挑戰(zhàn)以及機(jī)遇，但房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)相對(duì)特殊，資金密集、規(guī)模大、周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使越來越多的人開始關(guān)注這個(gè)行業(yè)。財(cái)務(wù)管理工作對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營來講是不可或缺的，是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的后盾。財(cái)務(wù)管理工作一直以來都在企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，資深的行業(yè)管理工作者需要意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，結(jié)合當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)適時(shí)、適度地調(diào)整財(cái)務(wù)管理工作，保障財(cái)務(wù)管理工作能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的資金穩(wěn)定，并獲取更多的投資收益。

1? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.1? ?財(cái)務(wù)管理較為被動(dòng)

目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的主要工作就是日常會(huì)計(jì)核算、審批報(bào)賬、做賬、出報(bào)表、報(bào)稅，很少涉及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動(dòng)式財(cái)務(wù)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。完整的財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)包括日常核算、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)控制等內(nèi)容。良好的財(cái)務(wù)管理工作離不開一個(gè)系統(tǒng)的體系，不單要進(jìn)行會(huì)計(jì)核算以及會(huì)計(jì)分析，還需要對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制以及預(yù)估?，F(xiàn)階段，行業(yè)在大環(huán)境中存在很多不確定性，不得不適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏財(cái)務(wù)工作意識(shí)，無法發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)功能。

1.2? ?資金管控缺少預(yù)算或者預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量巨大，拿地、拿項(xiàng)目、開發(fā)建設(shè)、支付管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和繳納稅金等都需要數(shù)量巨大的資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款審批嚴(yán)格、使用限制較多;第二，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴(yán)格，受按揭總額度的影響，按揭放款進(jìn)度放緩，會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度;第三，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策，監(jiān)管政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金做出了很多限制;第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴(yán)格考核資金計(jì)劃的執(zhí)行結(jié)果;第五，一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張、盲目拿地、盲目拿項(xiàng)目，造成資金鏈緊張，可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目爛尾，抵押項(xiàng)目被銀行收回，無法按時(shí)交房，給業(yè)主造成巨大損失，給社會(huì)帶來很大的不穩(wěn)定性，開發(fā)商名譽(yù)喪盡、血本無歸。

1.3? ?開發(fā)成本管理方面及營銷費(fèi)用管控方面有待加強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)開展開發(fā)管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目包括方案設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工、工程變更、工程驗(yàn)收和工程維修等環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案時(shí)，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規(guī)模工程變更，反而會(huì)增加成本;拿地拿項(xiàng)目過程大費(fèi)周折，樓面價(jià)居高不下;工程施工過程中，控制不嚴(yán)格，極易造成工程進(jìn)度滯后，增加成本。

房地產(chǎn)企業(yè)投入的營銷費(fèi)用會(huì)直接影響銷售業(yè)績(jī)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在營銷費(fèi)用管控方面存在很多不合理的現(xiàn)象。第一，未根據(jù)銷售階段調(diào)整營銷費(fèi)用比例，造成總額超標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)一般將營銷費(fèi)用控制在銷售總額的3%以內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)銷售的3個(gè)階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進(jìn)行營銷費(fèi)用的針對(duì)性管理，開盤前為了提高項(xiàng)目知名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計(jì)劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經(jīng)常舉辦贈(zèng)送活動(dòng)，造成營銷費(fèi)用超標(biāo)。第二，營銷費(fèi)用報(bào)賬時(shí)，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經(jīng)紀(jì)人、老帶新等方面，未根據(jù)營銷手段調(diào)整簽約過程，沒有及時(shí)調(diào)整營銷政策。

1.4? ?管理層及財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提升

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏管理理念，管理企業(yè)像管理“小作坊”，財(cái)務(wù)人員中有很多關(guān)系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執(zhí)行。此外，管理層對(duì)會(huì)計(jì)定位不正確，認(rèn)為會(huì)計(jì)只不過是報(bào)銷、記賬、報(bào)稅，財(cái)務(wù)制度不明確，執(zhí)行不嚴(yán)格，造成財(cái)務(wù)人員流失。

2? ? ?房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

2.1? ?構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理工作體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理統(tǒng)一性

財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是至關(guān)重要。構(gòu)建一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理工作體系對(duì)于工作運(yùn)行來講，不單單是依托，更是一個(gè)規(guī)范，完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作體系關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向以及投資重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理體系，明確預(yù)算分析流程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣，從而需要理順財(cái)務(wù)管理工作的結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理效用最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，優(yōu)化與更新財(cái)務(wù)管理模式，徹底破除過去被動(dòng)的財(cái)務(wù)管理模式，積極主動(dòng)地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理控制以及預(yù)算功能，將現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理理念應(yīng)用在具體工作中，真正提升財(cái)務(wù)工作的效能水平。

2.2? ?增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作意識(shí)，開展全方位的預(yù)算管理

房地產(chǎn)行業(yè)具備自己的特征，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，都有各自的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于財(cái)務(wù)管理角度，首先要增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作意識(shí)，明晰財(cái)務(wù)管理開展與實(shí)施的重要性，將財(cái)務(wù)管理工作放在一個(gè)重要的位置。其次，在開展財(cái)務(wù)管理工作的過程中，需要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)管理工作融合起來，制定每一個(gè)年度、每一個(gè)季度以及每個(gè)月度的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。在財(cái)務(wù)管理工作者與房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展目標(biāo)相一致的情況下，要做好財(cái)務(wù)管理不同環(huán)節(jié)中的預(yù)算工作，進(jìn)而從上到下、從里到外相互聯(lián)動(dòng)，從而有效實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加大預(yù)算管理宣傳力度，調(diào)動(dòng)各部門、各崗位的積極性，編制可執(zhí)行的預(yù)算，分析預(yù)算的執(zhí)行差異，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行率進(jìn)行考核。

2.3? ?優(yōu)化成本管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷優(yōu)化成本管理工作，在預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)定工期的前提下，不斷分析、調(diào)節(jié)、挖掘降低成本的潛力，及時(shí)糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差。工程成本是動(dòng)態(tài)的、非靜態(tài)的，影響工程成本的因素有很多，如工程設(shè)計(jì)、設(shè)備價(jià)格、材料價(jià)格、工資標(biāo)準(zhǔn)以及費(fèi)率、利率和匯率變化等，這些因素變動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致工程成本相應(yīng)變動(dòng)。因此，工程成本在整個(gè)建設(shè)過程中，始終處于不確定狀態(tài)，直至竣工結(jié)算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應(yīng)的控制方法時(shí)，要充分考慮各工程的現(xiàn)狀，針對(duì)工程項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析，要循序漸進(jìn)，不能急于生成，更不能生搬硬套。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)營銷計(jì)劃制定營銷費(fèi)用預(yù)算，并考評(píng)執(zhí)行結(jié)果，將營銷費(fèi)用與職工個(gè)人考評(píng)及晉升掛鉤，表彰營銷費(fèi)用管控較好的項(xiàng)目及人員，復(fù)制及推廣營銷經(jīng)驗(yàn);對(duì)營銷費(fèi)用執(zhí)行偏差率大且沒有充分理由的項(xiàng)目及個(gè)人，限制其獎(jiǎng)金及晉升，情節(jié)嚴(yán)重的可以直接進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)真正發(fā)揮出財(cái)務(wù)監(jiān)管的作用，真實(shí)準(zhǔn)確記錄每筆報(bào)銷業(yè)務(wù)，并運(yùn)用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)營銷問題，避免出現(xiàn)虛報(bào)、偽造業(yè)務(wù)，為加強(qiáng)銷售費(fèi)用管理提供決策依據(jù)。

2.4? ?完善財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善并嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德建設(shè)，樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，努力提高工作效率和工作質(zhì)量，不斷提升財(cái)務(wù)管理人員的工作素質(zhì)，讓他們定期接受培訓(xùn)，不斷吸取新知識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財(cái)務(wù)人員業(yè)績(jī)考核機(jī)制和財(cái)務(wù)人員述職制度，反映一年來的工作情況及對(duì)明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行年度個(gè)人述職，并由公司對(duì)每一財(cái)務(wù)人員做出正確評(píng)價(jià)。

3? ? ?結(jié) 語

房地產(chǎn)行業(yè)小到關(guān)乎社會(huì)大眾的生活起居，大到關(guān)乎國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講是核心要素，從而需要房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員注重并做好財(cái)務(wù)管理工作，真正將現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理理念融入實(shí)際工作中，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作的效用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。

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