菜鳥律師辦案實(shí)錄：傾心相助的閨蜜來搶拆遷款

菜鳥律師接案，閨蜜要搶她的拆遷款

我叫羅麗麗，今年23歲，在天津市一家知名律師事務(wù)所實(shí)習(xí)。帶我的師傅姓賈，39歲，律所的合伙人，人稱“一部行走的法典”。由于師傅不用坐班，常年在外辦公，所以，律所接待來訪者的任務(wù)基本就歸我了。

5月17日早上，我像往常一樣坐在辦公室翻法條，進(jìn)來一位將近50歲的中年婦女，容貌中上，但氣質(zhì)絕佳，看著是個(gè)外柔內(nèi)剛，通情達(dá)理型的知識(shí)女性。

經(jīng)了解，她叫高敏，今年46歲，在北塘中心城區(qū)開了一家養(yǎng)老院，今年那一片區(qū)要拆遷了。聽說補(bǔ)償款將近900萬元。萬萬沒想到，在這個(gè)節(jié)骨眼兒上，高敏的閨蜜居然來跟她搶拆遷款了。

高敏的閨蜜叫張小玲，13年前丈夫患癌癥去世，此前為了給丈夫治病，欠了一屁股債，一個(gè)人拉扯著兩個(gè)孩子掙扎求生，生活苦極了。無奈之下，她打算把漁村的五間房都賣了，自己背上孩子到東郊區(qū)的大棚里給人家種菜去。

張小玲走了之后，高敏打越洋電話跟在日本打工的丈夫王寶泉商量，能不能先借些錢給張小玲母子度日。王寶泉說救急不救窮，不如先把她的五間房買了，等老了之后就在漁村那邊安度晚年。

于是，高敏把丈夫多年打工攢下來的32萬塊錢給了張小玲。王寶泉怕她不仔細(xì)，還特意從日本回來，簽了一張?jiān)敿?xì)的購房合同。當(dāng)時(shí)張小玲對高敏夫婦千恩萬謝。按當(dāng)時(shí)的市價(jià)，6萬多塊錢買一間漁村小平房是夠貴的！但是高敏可憐她，無親無故還要拉扯倆孩子，就豪爽地買下了。

接下來的13年里，他們陸陸續(xù)續(xù)投進(jìn)去51萬塊錢，把100多平方米的三間小房擴(kuò)建成了將近400平方米、擁有15間房的養(yǎng)老院。13年間，陸陸續(xù)續(xù)住進(jìn)來100多位老人。

由于雙方都太忙，張小玲去了大棚后，閨蜜之間也漸漸沒了往來。沒想到，今年5月份的一天，得知房子要拆遷的張小玲，突然帶著兩個(gè)孩子打上門來，一上來就說，要高敏還她的房。

敘述完，高敏滿眼期待地望著我！隨即掏出了四五頁紙遞給我，這是一份手寫的合同，因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)，紙張都發(fā)黃發(fā)脆了，但上面的字跡卻清晰可辨。合同構(gòu)成的要件一點(diǎn)兒都不缺，從字面上看不出任何的問題。

我又把那張合同翻過來調(diào)過去地看了好幾遍，也沒看出問題。于是試探地問高敏：“您在訂立合同的時(shí)候出現(xiàn)過什么問題？有什么爭議？房款是否當(dāng)時(shí)就付清了？有沒有付清房款的證據(jù)呢？”

在她思索的當(dāng)口，我覺得這個(gè)案子標(biāo)的太大，也怕有自己看漏的地方，于是就借口給她倒水，起身到別的房間給師傅打電話去了。師傅聽完我的話，在電話里說：“嗯，知道了。你先問她訴求，我這就趕回來?！?/p>

可等我掛了電話返身回到接待室的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)高敏已經(jīng)不在了。她居然沒有留下任何的聯(lián)絡(luò)方式。待師傅回到所里，皺著眉聽完我的陳述，看了兩眼合同復(fù)印件，鼻子里哼了一聲說：“這不明擺著的事實(shí)嘛，這個(gè)合同不成立。雙方都有過失。”

我大吃一驚，翻來覆去地看合同，半天也沒找到線索，問師傅到底怎么看出來的。她敲著我的頭說：“等她來你自己問她，還有看看合同法，動(dòng)動(dòng)腦袋瓜子?！闭f完，她邁開長腿又走了。

沒過幾天，如師傅所說高敏又來了。她帶著幾分歉意，解釋說當(dāng)日丈夫心臟病突發(fā)，請我千萬別介意。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我推測合同可能涉及什么個(gè)人隱私，而慢熱型的人，是不會(huì)一開始就和陌生人吐露太多個(gè)人信息，哪怕是自己的律師。

我換個(gè)方式問她：“是不是張小玲又來鬧了？”她點(diǎn)點(diǎn)頭。我趁熱打鐵地問她知不知道那女人為何如此囂張？她沒有回答，避開了我的目光問：“是不是有規(guī)定城市里的人不能買農(nóng)村的房子？”

原來如此！師傅說這個(gè)合同是無效合同，關(guān)鍵就在這里了?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》當(dāng)中第二條明文規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。張小玲家的5間小平房，屬于農(nóng)村宅基地的性質(zhì)。高敏是城鎮(zhèn)居民，這樣一來，她確實(shí)根本沒有資格購買張小玲家的住宅。根據(jù)《合同法》第52條中的相關(guān)規(guī)定，違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，屬無效合同。

聽完我的解釋，高敏難過地繞著手指頭說：“我走了幾家律師行，大家都這么說，說這官司打不贏?！鳖D了一會(huì)，她眼圈泛紅地說：“難道我十幾年的經(jīng)營真的就這樣沒了嗎？那養(yǎng)老院的老人怎么辦呢？”我心里也是一陣悲涼，起身打電話問師傅，這個(gè)案件接不接？師傅回答說：“你傻?。∵@么大標(biāo)的，你問我接不接？”聽這口氣，我就知道師傅有必勝的把握，期待看看賈大律師如何逆天改命。

開局不利，合同無效我方敗訴

接了案子后，我被師傅指使去了一趟養(yǎng)老院，剛進(jìn)村，我就看到大紅色的拆字在院墻上格外醒目，很多人家在家門上貼了喜字，掛了燈籠盤了地龍（花炮），興奮的情緒籠罩在村子的上空，而高敏家養(yǎng)老院，則顯得有些格格不入。

這是個(gè)兩層的小樓，刷了素白墻面，特別干凈，為了方便車輛的出入，他家還用青磚鋪了一條通向村口的路?？吹贸觯呙艉驼煞虬阉械男难蓟ㄔ谶@家養(yǎng)老院上了。

高敏帶著我在養(yǎng)老院逛了一圈。一路上高敏熱情地和看見的每一位老人打招呼，向我介紹著他們的情況：這是位老師，去過西藏支教，因?yàn)楦咴磻?yīng)，被學(xué)生背到醫(yī)院，后來他得了老年癡呆癥，什么都不記得了，卻清楚地記得自己的學(xué)生;這是位醫(yī)生，曾經(jīng)是援非的專家，可惜他無兒無女，總說自己在等待末日的審判……

她突然停下腳步說：“小羅你知道，人都會(huì)老，老了會(huì)嚼不動(dòng)想吃的東西，不記得回家的路，會(huì)尿褲子，會(huì)祈求去得平靜而有尊嚴(yán)。我想做的就是讓這些老人平靜、沒有痛苦地走完剩下的路，也希望自己能有這樣的終點(diǎn)。"

“我把他們當(dāng)做自己的父母，或者未來的自己，我總覺得這些老人和自己的命運(yùn)息息相關(guān)，所以一個(gè)也不愿意舍棄。要是沒了拆遷補(bǔ)償款我該怎么辦？要怎么再建一所養(yǎng)老院？這些老人會(huì)被送去哪里，經(jīng)歷什么樣的命運(yùn)？”然后，她轉(zhuǎn)過頭哽咽起來。

走出養(yǎng)老院，我突然明白了師傅的用意，她是要用事實(shí)告訴我，這不是一場簡單的合同糾紛官司，這是一場必須贏的硬仗?？墒?，到底有什么辦法讓事情反轉(zhuǎn)呢？

還沒等到我們起訴，6月26日，張小玲一紙?jiān)V狀，將高敏告上法庭，請求判令原告與被告簽訂的房屋及宅基地買賣合同無效，判令被告返還原房屋宅基地相關(guān)證件，對拆遷補(bǔ)償款的價(jià)值依法及事實(shí)予以分割。民事一庭受理了該案件。

我心里早有預(yù)感，這個(gè)案子平靜不了。卻沒有想到，庭審的那天就出事兒了。庭審那天，我提早到了民事一庭和高敏會(huì)合，她緊張得不停追問官司輸了怎么辦。合同不成立的話，房子算誰的？拆遷補(bǔ)償款是不是全要飛了？我一邊心里敲鼓，一邊佯裝鎮(zhèn)定地安慰她。

快開庭的時(shí)候，師傅突然打電話說，自己上吐下瀉不能出庭了。我問她要不要向法院申請擇日開庭。她卻說：“你來吧！教了你那么久，這場官司你來打吧?！本瓦@樣，我坐到了被告律師席位上。

在既無法律、法規(guī)支持，也無師傅坐鎮(zhèn)的情況下，我咬緊牙關(guān)上場了。盡管我在整整兩個(gè)小時(shí)的庭審中，據(jù)理力爭，但那些證據(jù)、資料薄弱到根本站不住腳。原告的代理律師一直帶著笑容俯視我，神色間帶著憐憫和溫柔，只有我能體會(huì)到，那根本就是逗弄家里貓狗的神情。

主審法官當(dāng)庭宣判，依據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，以及相關(guān)的國家政策，確認(rèn)原被告之間簽訂的這份房屋買賣合同無效。高敏當(dāng)庭痛哭失聲，被丈夫攙扶走了。

我垂頭喪氣地回到律所，居然看見師傅正在一邊打電話一邊給綠蘿澆水。我頂著一腦門子官司問她為什么不肯出庭。師傅頭都沒抬，輕描淡寫地說：“本來就是打算讓你輸?shù)??！比缓髶]揮手，叫我去準(zhǔn)備其他的案子了。

神反轉(zhuǎn)，為代理人爭取最大利益

接下來，整整半個(gè)月我都沉浸在輸了官司的悲痛中。高敏到律師事務(wù)所來了一次，告訴我們張小玲天天鬧著讓她搬家。有的老人被家屬接走了，有的因?yàn)轶@嚇生了病，養(yǎng)老院被攪得人心惶惶。

我認(rèn)為打輸官司自己也有責(zé)任，開始幫著高敏他們找民政局和街道解決問題，希望至少不讓老人們無家可歸。終于，我們一起如坐針氈地等到了好消息，多家養(yǎng)老院愿意接收老人。

就在這時(shí)，拆遷辦的熟人給我們律所打來電話，說拆遷款具體數(shù)額定下來了。

那天，一貫懶洋洋的師傅，突然一躍而起，甩了披著的外套，拍著手叫道：“羅小菜，給高敏打電話，把案卷翻出來，拿證據(jù)、拿法條、拿計(jì)算器，振作起來，真正的庭審開始了！”

其實(shí)，在一審之中，法官只判定了房屋購買合同無效，卻對房屋拆遷補(bǔ)償款沒有做出任何的分割，理由很簡單——

當(dāng)時(shí)拆遷只是一個(gè)意向，并沒有達(dá)成相關(guān)協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償款的具體金額沒有確定。所以，張小玲的這部分訴請，被予以駁回。

很快，高敏向區(qū)法院，提交了分割拆遷補(bǔ)償款的訴狀。這次，師傅親自出庭。法庭上，她先是拿出房屋改建前后的建造圖紙，還有當(dāng)年張小玲實(shí)際交付的五間破敗不堪的房屋照片，以及高敏擴(kuò)建后的養(yǎng)老院的照片做對比。

她還拿出高敏為了改建擴(kuò)建房屋所花的費(fèi)用清單，證明他們夫婦在這13年中所花費(fèi)的心血。師傅還在現(xiàn)場展示了我在養(yǎng)老院所拍攝的大量照片，并且煽情地講述了高敏和老人們的故事。

師傅拿出當(dāng)年購房價(jià)格的圖文信息，證明高敏購房時(shí)付給張小玲的錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市面價(jià)格，證明其交易的誠實(shí)守信。同時(shí)與現(xiàn)在的房價(jià)做對比，提出當(dāng)時(shí)高敏如果不是出于同情購買張小玲的房屋，而是出于投資的目的，購買別處房產(chǎn)，應(yīng)該得到多少利益，預(yù)估高敏的實(shí)際損失。

最后，她以剛剛判決合同無效的判決書為依據(jù)，慷慨激昂地說：“該購房合同生效于13年前，房屋實(shí)際交付買受人使用整整13年之久。從維護(hù)社會(huì)公平的角度，請求法官酌情分割拆遷款?！?/p>

與師傅在法庭上的神采飛揚(yáng)不同，對方的律師卻顯出了異樣。雖然他也是寸步不讓，但卻反復(fù)在房屋購買合同上兜圈子，到了拆遷款分割的問題上時(shí)，他就開始顧左右而言他。

由于事實(shí)明確，證據(jù)充分，所有的有利條件開始向著高敏傾斜。經(jīng)過整整5個(gè)小時(shí)的庭審，最終法院做出了如下判定：

首先，將房屋拆遷補(bǔ)償款和團(tuán)簽獎(jiǎng)勵(lì)按房屋的數(shù)量分為兩部分，一部分是張小玲的5間房屋，面積共計(jì)116.5平方米的款項(xiàng)，一部分是高敏翻建、改建、擴(kuò)建的10間房屋，面積共計(jì)283.5平方米的款項(xiàng)。

關(guān)于283.5平方米房屋的這部分拆遷補(bǔ)償款和團(tuán)簽獎(jiǎng)勵(lì)，和張小玲沒有任何關(guān)系，全歸高敏所得，共計(jì)6265350元。而張小玲的5間房產(chǎn)，因?yàn)楹透呙舸嬖趯?shí)際的購買關(guān)系，也不能全部歸張小玲所有，需要按照對錯(cuò)比例劃分。

主審法官認(rèn)定，雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，都存在過失，都違反了國家相關(guān)規(guī)定。按照主次責(zé)任，張小玲分得30%份額，而高敏享有70%的份額。張小玲共得到67萬元左右，高敏共計(jì)得到130萬左右。

最后，高敏共得到拆遷補(bǔ)償款818萬元左右。張小玲不服，提起上訴，二審法院駁回，維持原判。

一場由拆遷補(bǔ)償引起的官司，終于塵埃落定。而法官劃分拆遷補(bǔ)償款的依據(jù)，就是張小玲自以為打贏了的那場，有違誠實(shí)守信原則的官司。

后來，高敏夫婦得到了街道的大力支持，在新區(qū)購買了一棟無爭議的樓房，新開了一家設(shè)施完備的養(yǎng)老院，老人們陸陸續(xù)續(xù)地回來了。

張小玲這幾個(gè)月以來光顧打官司，好好的大棚也荒廢了，而且她的那些客戶，聽說了她的為人，再也不敢和她有生意往來了。

法律未必能夠百分百懲惡揚(yáng)善。但在法律條文之外，你確實(shí)還是能夠感受到它的溫度?；蛟S，這正是法律的魅力所在吧！

編輯/徐艷