建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用

于海龍 牛天奇

摘要：21世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一路高歌，全國(guó)各地的城市化進(jìn)程也在熱火朝天的推進(jìn)，房地產(chǎn)成為全國(guó)非常重要的支撐性經(jīng)濟(jì)。特別是在高速化的城市化建設(shè)背景下，房產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量激增，房產(chǎn)項(xiàng)目類型日漸豐富。然而，由于我國(guó)建筑工程領(lǐng)域的發(fā)展速度較快，發(fā)展歷程相對(duì)不長(zhǎng)，使得建筑工程管理在實(shí)際過(guò)程中依然存在著這樣那樣的不足和問(wèn)題。特別是，房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定與人民安居樂(lè)業(yè)，其質(zhì)量問(wèn)題不容小覷。本文中，筆者以當(dāng)前我國(guó)建筑工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建筑工程管理問(wèn)題展開(kāi)探討。

關(guān)鍵詞：建筑施工;建筑工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目

建筑工程管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言非常重要，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量保障的前提和基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利發(fā)展先機(jī)的重要利劍。做好建筑工程的施工管理，關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。如何在當(dāng)前日趨白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，通過(guò)思想上重視、管理上嚴(yán)抓、措施上嚴(yán)格等環(huán)節(jié)抓好質(zhì)量管理，對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展非常必要。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體的施工中結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流程瑣碎、系統(tǒng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，使得其管理的難度比較大。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見(jiàn)建筑工程管理

1.1 投標(biāo)報(bào)價(jià)

投標(biāo)報(bào)價(jià)是每一個(gè)建行行業(yè)的公司和企業(yè)都會(huì)面臨的過(guò)程，對(duì)工程的投標(biāo)報(bào)價(jià)是建筑企業(yè)進(jìn)行工程建設(shè)的前提，參與了工程項(xiàng)目的投標(biāo)，投標(biāo)成功后才能接到工程進(jìn)行建筑施工階段?，F(xiàn)在的社會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，為了能夠接到投標(biāo)工程，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)在投標(biāo)階段壓低報(bào)價(jià)爭(zhēng)取機(jī)會(huì)，降低了自身的利潤(rùn)，而利潤(rùn)降低就有可能為后期的施工階段埋下隱患，以至于在進(jìn)行施工時(shí)某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都有可能導(dǎo)致整個(gè)工程的虧本，工程質(zhì)量堪憂，一個(gè)項(xiàng)目的虧本更有可能影響到公司后期的運(yùn)行，導(dǎo)致公司陷入經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)力承接后期項(xiàng)目，一步步走向衰敗。

1.2 加強(qiáng)對(duì)合同的重視

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度直接影響了企業(yè)的發(fā)展速度，因此我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下如雨后春筍般散發(fā)出蓬勃生機(jī)，出現(xiàn)了很多規(guī)模不等的房地產(chǎn)企業(yè)，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，但房地產(chǎn)企業(yè)的人員從管理層到一線工作人員都對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和合同等不太了解，這對(duì)企業(yè)而言是一個(gè)很明顯的弊端，如果在企業(yè)簽訂尾款時(shí)沒(méi)有人能夠?qū)贤械臈l款進(jìn)行核對(duì)斟酌，會(huì)使企業(yè)不經(jīng)意，簽訂不合理的有缺陷的經(jīng)濟(jì)合同，這些合同里的問(wèn)題，給建筑工程的建設(shè)帶來(lái)很多問(wèn)題，導(dǎo)致建筑工程的質(zhì)量，材料價(jià)格等等都不能按時(shí)按量的完成，尤其在工程款項(xiàng)的結(jié)算上無(wú)法取得既得利益甚至損失部分經(jīng)濟(jì)。

1.3 資金管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金在我國(guó)眾多企業(yè)中都屬于流動(dòng)活躍且動(dòng)輒數(shù)額龐大的企業(yè)，交易數(shù)額較大，基于人類生活水平提高的影響，流動(dòng)的資金較為活躍，資金流動(dòng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，不夠穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境極易出現(xiàn)很多不確定因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理難度也隨之加大。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金十分重，是整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題就有可能導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的癱瘓，因此資金管理是關(guān)乎企業(yè)的生死存亡的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行過(guò)程中，企業(yè)要時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)資金的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，貸款，墊資，拖欠等行為不可避免的時(shí)時(shí)發(fā)生，這就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中面臨的急需解決的資金問(wèn)題，一旦不能妥善解決，累積下來(lái)成為隱患就會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目常見(jiàn)的工程管理措施

2.1 樹(shù)立評(píng)估建筑工程的意識(shí)

首先房地產(chǎn)項(xiàng)目要重視建筑工程管理，從一開(kāi)始就進(jìn)行建筑工程管理評(píng)估，樹(shù)立起建筑工程管理意識(shí)和法律意識(shí)，企業(yè)的發(fā)展與社會(huì)環(huán)境的發(fā)展息息相關(guān)，因此企業(yè)在發(fā)展自身產(chǎn)業(yè)時(shí)也要注意到環(huán)境的發(fā)展，對(duì)行業(yè)發(fā)展更要了如指掌，只有把握了行業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)和變化，搞清楚市場(chǎng)的復(fù)雜性和多變性，簽訂合同時(shí)仔細(xì)的研究考慮合同上的條款，最好動(dòng)用專門的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行分析，確保合同的安全和對(duì)企業(yè)的權(quán)益保障，規(guī)避合同的隱患問(wèn)題，投標(biāo)時(shí)也一樣要提前做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)，明確競(jìng)標(biāo)的價(jià)格和企業(yè)的底線價(jià)格，防范好競(jìng)價(jià)管理，在范圍內(nèi)有取舍，不做超出預(yù)期的不可控的投標(biāo)價(jià)格，懂得居安思危的前瞻性意識(shí)，在協(xié)商階段，制定規(guī)范時(shí)，和決策之前都要學(xué)會(huì)先分析各種可能出現(xiàn)的情況，也要在整個(gè)過(guò)程中遵循法律，具備一定的法律常識(shí)和重視法律的意識(shí)。這樣也能有效避免后期可能出現(xiàn)的法律糾紛，使企業(yè)在這一塊省去不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2.2 成本管理

每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所承包的建筑工程都是一個(gè)耗時(shí)長(zhǎng)，成本高的項(xiàng)目，在整個(gè)工程的過(guò)程中，企業(yè)都可能面臨隨時(shí)出現(xiàn)的大小問(wèn)題，可控的不可控的都會(huì)有很多突發(fā)情況，因此這種項(xiàng)目的成本波動(dòng)也相對(duì)較大，這時(shí)一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)提前做好成本預(yù)算的管理，來(lái)應(yīng)對(duì)建筑工程的工程中可能出現(xiàn)的各種緊急問(wèn)題，如果不對(duì)成本進(jìn)行管理就很可能使建筑企業(yè)發(fā)生虧損。

因此企業(yè)在準(zhǔn)備一項(xiàng)工程之前，最初的投標(biāo)階段就要根據(jù)實(shí)際情況制定合理的計(jì)劃和方案，這要求制定方案的人員對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況和資金動(dòng)態(tài)有著詳細(xì)的了解，并且對(duì)企業(yè)具有一定的誠(chéng)信，才能對(duì)工程項(xiàng)目中的每一項(xiàng)都進(jìn)行合理的規(guī)劃，這些合理的規(guī)劃在后期執(zhí)行過(guò)程中有著重要意義。這個(gè)規(guī)劃中對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行責(zé)任制的控制，落實(shí)好工程的內(nèi)部承包，定期分析企業(yè)現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)狀況，完善資金管理，進(jìn)行規(guī)?？刂?，確定好債務(wù)資金，在建設(shè)工程完成后也要對(duì)工程的總體造價(jià)進(jìn)行核對(duì)核算然后分析和確認(rèn)，對(duì)每一項(xiàng)流動(dòng)資金都進(jìn)行整理，記錄好成本的使用，以及過(guò)程中的單據(jù)，這些詳實(shí)的資料有助于后期工程的結(jié)算。也能保障整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中不受資金問(wèn)題困擾，為整個(gè)施工過(guò)程做好保障。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)遇頗多，只要進(jìn)行合理有效的建筑工程管理就能有效幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)進(jìn)行，因此每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)的過(guò)程中，務(wù)必要進(jìn)行好提前的建筑工程評(píng)估，也要在工程過(guò)程中加強(qiáng)管理，這樣才能使企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中安全有效的進(jìn)行。確保項(xiàng)目的安全，企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中占有一席之地，有了強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力和一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，因此企業(yè)必須掌握好建筑工程管理，避免損失，穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)。

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（作者單位：沈陽(yáng)恒嘉置業(yè)有限公司）