房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸規(guī)模關(guān)系研究

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，銀行信貸猶如催化劑，在促進(jìn)房地產(chǎn)繁榮以及我國經(jīng)濟(jì)騰飛的過程中起到了非常重要的作用。本文通過理論分析來研究探討在現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)信貸之間存在的因果關(guān)系。這個問題的研究對我國制定與之匹配的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、企業(yè)制定其發(fā)展策略以及公眾以此來引導(dǎo)自己的消費投資都具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；銀行信貸規(guī)模

經(jīng)過1980 年城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度的改革后，房地產(chǎn)市場價格在過去二十年中呈現(xiàn)穩(wěn)步地上升趨勢。房地產(chǎn)主要分為土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售三個階段。土地一級開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)主要是從房地產(chǎn)供給的角度看，銀行信貸對供給方的支持主要體現(xiàn)在土地一級開發(fā)貸款和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展貸款上面，而實際統(tǒng)計上銀行對土地一級開發(fā)的貸款是包含在房地產(chǎn)開發(fā)貸款里面的。房地產(chǎn)銷售階段主要是從房地產(chǎn)的需求方面考慮的，它表現(xiàn)在對購房者的按揭貸款上面。對以間接融資為主的中國來說，房地產(chǎn)融資主要以銀行信貸為主。房地產(chǎn)信貸在三個階段都發(fā)揮了重要的支持作用，進(jìn)而擴(kuò)大了開發(fā)商的供給能力、居民消費投資能力以及地方政府土地的供給能力。但是由于我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度很高以及商業(yè)銀行自身體系的不完善，銀行的抗風(fēng)險能力比較差。房地產(chǎn)價格的異常波動很容易引發(fā)銀行危機(jī)，影響企業(yè)的資源配置效率，進(jìn)而對我國金融體系乃至實體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。

房地產(chǎn)價格不僅僅是指建筑物的價格，還包含和建筑物連在一起的土地的價格。房地產(chǎn)的價格調(diào)控著資源的分配，指導(dǎo)著資金流動的方向，而且是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運行的重要工具。房地產(chǎn)信貸指的是房地產(chǎn)在土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)銷售三個階段分別向?qū)?yīng)的企業(yè)和個人進(jìn)行發(fā)放的貸款。

以下主要從房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)銷售的兩個角度來分析銀行貸款對房地產(chǎn)價格的影響。

第一，首先從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的角度分析房地產(chǎn)貸款對房地產(chǎn)價格的雙面影響。

首先分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款在提高房地產(chǎn)價格中的積極作用。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)通過申請銀行貸款緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金不足的問題，從而房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場上占據(jù)了較大的優(yōu)勢，進(jìn)而推動了房地產(chǎn)價格的上升。銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的隱性擔(dān)保促進(jìn)了房地產(chǎn)價格在交易中的不斷上升。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長也對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了負(fù)面的影響。如果銀行的房地產(chǎn)信貸過多地投資房地產(chǎn)行業(yè)，即使在短期內(nèi)由于剛性的土地供應(yīng)不能夠及時地增加，但是長期以來房地產(chǎn)的供給會隨著銀行房地產(chǎn)貸款的增加而增加，使得房地產(chǎn)供大于求，從而給房地產(chǎn)價格帶來下降壓力。

第二，增加房地產(chǎn)消費貸款將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生正面的影響。

隨著個人貸款的增加，居民對住房的需求也跟著增加了，從而促進(jìn)了房價的上升。首先，住宅是高附加值的消費品，面對高房價，大多數(shù)的消費者因承擔(dān)不起高房價從而會選擇通過銀行信貸來購買住房。因此個人抵押貸款擴(kuò)大了消費者的購房潛力，使得居民對房子的需求增加，從而使得房地產(chǎn)價格升高。第二，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，將會刺激投資或投機(jī)性需求，從而會導(dǎo)致更多的資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)。

總而言之，從房地產(chǎn)開發(fā)信貸的角度來看并不能得出房地產(chǎn)貸款對房地產(chǎn)價格的確定影響，但從房地產(chǎn)銷售的角度來看，個人抵押貸款的增加會推動房地產(chǎn)價格的上漲。

同理沿著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人兩條線就房地產(chǎn)價格的上漲對銀行房地產(chǎn)信貸的影響進(jìn)行理論分析。

從理論上分析房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房地產(chǎn)價格是積極的推動作用。具體原因分析如下：其一，根據(jù)托賓Q理論：如果資本市場價值/重置成本>1，那么這筆投資對于投資者來說是值得投入的。所以當(dāng)房地產(chǎn)價格上升以至于超過了土地開發(fā)的投資成本，那么投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金則會越來越多。擴(kuò)大了銀行信貸的規(guī)模。第二，根據(jù)非對稱信息情形下的資產(chǎn)負(fù)債渠道理論，房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格的影響的傳導(dǎo)機(jī)制可以總結(jié)為：資產(chǎn)的價格上升導(dǎo)致資產(chǎn)的凈值上升，從而使得信息成本下降，進(jìn)而使得銀行貸款上升。

第二條線，對于個人消費者來說，房價的上升對于按揭貸款的影響要分為兩種情況來加以考慮。對于已經(jīng)購買了住房的居民來說，房地產(chǎn)價格的上漲由于財富效應(yīng)將促進(jìn)人們消費，進(jìn)而增加銀行個人按揭貸款的需求。但是對于那些沒有住房的人來說，房地產(chǎn)價格的上升將會使他們進(jìn)一步限制自己的消費需求，從而降低對個人按揭貸款的需求。

根據(jù)理論分析，房地產(chǎn)價格與銀行房地產(chǎn)貸款兩者之間的聯(lián)系還是非常密切的，因此本文提出了以下相關(guān)建議：

第一，我們應(yīng)當(dāng)適當(dāng)拓寬房地產(chǎn)融資的渠道。因為銀行房地產(chǎn)信貸幾乎貫穿了整個房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，包括土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)的開發(fā)以及房地產(chǎn)的銷售的這三個階段。我們應(yīng)該繼續(xù)鼓勵房地產(chǎn)公司尋找更多的融資方式。同時還應(yīng)該培育和完善房地產(chǎn)投資市場，并將以落實好保障性住房的分配工作作為輔助性工作，多管齊下，從而使的房地產(chǎn)價格趨于合理。

第二，我國政府應(yīng)當(dāng)完善銀行房地產(chǎn)信貸政策，合理地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的資金的來源。從而規(guī)范銀行投向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，這樣不僅降低了銀行的信貸風(fēng)險，而且有助于合理地控制住房地產(chǎn)的價格。具體的我們可以通過合理地調(diào)整房地產(chǎn)貸款的利率，如貸款基準(zhǔn)利率等。同時也要注意房地產(chǎn)信貸政策在不同地區(qū)的的差異性，在不同的地區(qū)制定不同的靈活的信貸調(diào)控政策，因地制宜。

第三，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加快完善商業(yè)銀行自身的治理結(jié)構(gòu)。加快推進(jìn)商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)改革，使商業(yè)銀行與政府的關(guān)系剝離，成為真正實現(xiàn)自主經(jīng)營自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)主體。我們應(yīng)該減少資金投向的政策性導(dǎo)向，減少政府的強(qiáng)制分配行為，堅持銀行三性原則，實現(xiàn)盈利最大化，歸還資本逐利的本質(zhì)，從而實現(xiàn)資源的合理配置。

第四，加強(qiáng)商業(yè)銀行的監(jiān)控。由于銀行經(jīng)理的任期是一定的，從實現(xiàn)其自身利益最大化的角度來看，銀行經(jīng)理很可能會有機(jī)會主義傾向，以及銀行經(jīng)理迫于競爭的壓力可能會在其任職的期間放松對貸款質(zhì)量的要求，從而擴(kuò)大了貸款的規(guī)模，進(jìn)而甚至可能引發(fā)銀行的信貸風(fēng)險。因此商業(yè)銀行要有一定的內(nèi)控機(jī)制對商業(yè)銀行本身加以控制，商業(yè)銀行的外部也要有相應(yīng)的組織部門專門對商業(yè)銀行的運行進(jìn)行監(jiān)督，商業(yè)銀行自身也要如實地披露商業(yè)銀行的運營信息，接受整個市場的監(jiān)督。

第五，政府還應(yīng)該出臺相關(guān)政策來穩(wěn)定人們的購房預(yù)期。過度的房地產(chǎn)投機(jī)不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定地發(fā)展，所以我們應(yīng)采取相應(yīng)的措施，如增加居民或組織持有非首套房的成本、構(gòu)建和完善多層次的資本市場等來避免房地產(chǎn)行業(yè)的過度投機(jī)。政府還可以通過提供緩解人們購房需求的替代品，如大力發(fā)展租賃市場，完善保障性住房等措施來穩(wěn)定人們對房地產(chǎn)價格的預(yù)期。

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作者簡介：

郭珊杉（1995—），女，山西臨汾人，山西財經(jīng)大學(xué)2018（金融學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：金融學(xué).