房地產(chǎn)項目成本管理與控制的技術(shù)措施研究

杜德軍

摘 要：成本管理與控制是房地產(chǎn)項目降低成本、提高效益的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場中獲得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。為探究房地產(chǎn)項目成本管理與控制的技術(shù)措施，本文結(jié)合實(shí)踐，從項目準(zhǔn)備、項目開發(fā)、項目營銷、項目報修四個階段進(jìn)行研究分析，并對項目成本核算的管理控制進(jìn)行分析，并提出針對性的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本核算

1.引言

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)后，高利潤已經(jīng)成為過去式，而且房地產(chǎn)項目通常周期較長，從定項到竣工驗收，再到后期的維修維護(hù)，每個環(huán)節(jié)都需要較高的成本，因此對房地產(chǎn)項目進(jìn)行整體的成本控制具有積極的意義。從當(dāng)前學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)項目成本控制的研究，成本控制方法與技術(shù)偏重于靜態(tài)管理，缺乏結(jié)合實(shí)際情況的動態(tài)控制，而且多數(shù)沒有實(shí)現(xiàn)整個供應(yīng)鏈的成本管理。房地產(chǎn)項目主要成本包括土地成本、施工成本、間接成本、營銷成本和稅費(fèi)，而成本管理的基本技術(shù)手段則包括成本計劃、實(shí)施控制、核查分析以及考核處置，因此在從動態(tài)控制的視角出發(fā)，需要結(jié)合不同的階段進(jìn)行成本控制，這樣才能夠達(dá)到整體控制的效果。

2.房地產(chǎn)項目各階段成本管理與控制技術(shù)

（1）項目準(zhǔn)備階段

對于房地產(chǎn)項目而言，前期準(zhǔn)備階段的主要工作包括撰寫項目論證分析，獲取房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計與審查，以及規(guī)劃手續(xù)辦理等。在這個階段，成本控制的流程為：項目可行性研究立項（公司所有部門）→招拍掛取得土地使用權(quán)（策劃部與成本核算部）→規(guī)劃方案設(shè)計（策劃部與綜合財務(wù)部）→審核通過和取得規(guī)劃許可證（策劃部）→基本建設(shè)程序手續(xù)辦理（工程部）。在這個流程下，成本控制技術(shù)主要有：

一是以橫向與縱向比較分析的方法，對項目成本進(jìn)行論證，并分析成本差異；二是分析項目成本時，需確保分析指標(biāo)與設(shè)計指標(biāo)一致，且整個分析過程中的測算內(nèi)容、邏輯關(guān)系等均客觀、真實(shí)、正確，測算結(jié)果能夠準(zhǔn)確反映項目實(shí)際；三是對整個項目的投資效率和成本進(jìn)行對比分析，以使其能夠真實(shí)反映各環(huán)節(jié)內(nèi)容貢獻(xiàn)的收益比，反映出真實(shí)的價值體現(xiàn)。

（2）項目開發(fā)階段

房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的主要內(nèi)容包括施工勘測、制定項目進(jìn)度計劃周期表，對施工圖進(jìn)行系統(tǒng)評估，并做好施工階段的準(zhǔn)備工作，比如基坑開挖、工程施工、輔助配套設(shè)施安裝等。此外還需做好驗收工作準(zhǔn)備，分配任務(wù)，對存在的問題需要寫在項目驗收報告單中。工程開發(fā)階段成本控制流程為：工程建設(shè)前期準(zhǔn)備（工程部）→工程建設(shè)施工準(zhǔn)備（成本核算部與工程部）→工程竣工驗收備案（工程部）→工程交付使用并進(jìn)入保修期。開發(fā)階段的成本控制技術(shù)有：

施工階段的成本控制要盡可能做到主動控制，對項目方案的可行性與經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行確認(rèn)與核對，控制和防范偏差。對材料供應(yīng)商進(jìn)行抽查檢驗，并建立考核評估機(jī)制，對采購成本進(jìn)行控制，建立供應(yīng)商資源庫，確保最低價采購材料。強(qiáng)化工程進(jìn)度管理，嚴(yán)禁提前支付進(jìn)度款。以工程合同為準(zhǔn)則，規(guī)范合同實(shí)施細(xì)則，需按合同約定施工，避免資源浪費(fèi)。做好施工質(zhì)量管理，嚴(yán)格把關(guān)施工質(zhì)量與進(jìn)度，以提高施工質(zhì)量來提高成本控制水平。

（3）項目營銷階段

房地產(chǎn)項目營銷階段主要工作內(nèi)容包括立項報告、市場價格定位策劃、項目宣傳推廣、項目營銷、銷售總結(jié)等。營銷階段控制流程為：市場調(diào)查分析項目定位（公司所有部門）→確定總體策劃營銷思路方案（策劃部）→項目推廣宣傳（策劃部與綜合財務(wù)部）→項目營銷（營銷部）→銷售總結(jié)與房產(chǎn)手續(xù)辦理（營銷部與綜合財務(wù)部）。該階段成本控制的技術(shù)有：

結(jié)合項目的市場定位情況，以及針對的目標(biāo)客戶情況，設(shè)計有針對性的市場推廣方案，提高營銷的準(zhǔn)確性和有效性。結(jié)合項目預(yù)算，選擇最為合適的策劃方案，即取得有效的推廣效果，又有效控制項目推廣費(fèi)用。在項目營銷中應(yīng)選擇合適且成本最低的宣傳方式，而且還可通過招投標(biāo)的方式選擇最合適的廣告供應(yīng)商與供應(yīng)商報價。

（4）項目保修階段

房地產(chǎn)項目保修階段的主要控制內(nèi)容包括工程保險金額核算、工程保修金扣除、工程維修金的返款等。因此在這個階段，要做好項目保修期間各項保修金的管理與控制，要強(qiáng)化施工質(zhì)量的監(jiān)督與檢驗，確保工程項目質(zhì)量，按照合同約定完成工程維修工作，并規(guī)定保修期限。要嚴(yán)格控制工程保修金的支付，若發(fā)生扣款行為，要將相應(yīng)的票據(jù)資料留以保存。

3.成本核算管理控制

（1）成本核算主要工作

在房地產(chǎn)項目成本控制與管理中，成本核算要做好四個方面的工作：一是預(yù)決算管理與控制工作；二是該房地產(chǎn)項目的工程審議、前期招投標(biāo)管理、材料供應(yīng)等工作；三是要認(rèn)真做好項目成本管理與控制的總結(jié)核算工作，并采用橫向?qū)Ρ扰c縱向?qū)Ρ鹊姆椒?，對項目成本支出情況認(rèn)真分析研究，對出現(xiàn)的偏差認(rèn)真分析原因并總結(jié)，并作出詳細(xì)的說明；四是公司組織相關(guān)部門對項目出現(xiàn)的偏差進(jìn)行分析，分析原因，提出糾偏措施。

（2）成本核算流程

首先，成本核算工程部開展工作建設(shè)招投標(biāo)工作，先準(zhǔn)備所需文件，擬定招投標(biāo)的方式，編制標(biāo)底，向公司上層管理部門申請招標(biāo)工作方案。審核通過后發(fā)布招標(biāo)通知，對參與投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行資料預(yù)審，預(yù)審合格則向其發(fā)送招標(biāo)文件，進(jìn)行招標(biāo)工程交底與解答。之后開標(biāo)、評標(biāo)，公布中標(biāo)通知，與中標(biāo)企業(yè)簽訂合同。

其次，成本核算工程部設(shè)計成本控制方案，在項目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施全過程跟蹤成本管理控制，包括設(shè)計施工變更、總分包管理、材料選型價格、工程款支付、工程合同等全過程跟蹤管理與控制。

再次，成本核算工程部開展預(yù)決算管理控制，包括相關(guān)文件評審，結(jié)合工程進(jìn)度控制付款比例，合理規(guī)避與化解有關(guān)風(fēng)險條款，收集管理控制預(yù)算、審計所需資料。

最后，成本核算工程部進(jìn)行保修金與物業(yè)啟動資金的監(jiān)控，并對整個項目開發(fā)成本管理控制進(jìn)行總結(jié)。

（3）成本核算要點(diǎn)

其一，在項目的招投標(biāo)階段，要嚴(yán)格控制招標(biāo)和投標(biāo)的工序，引入市場競爭機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)避違規(guī)操作，對供應(yīng)商進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，要求嚴(yán)格按照招標(biāo)流程，這可有效避免工程質(zhì)量問題，進(jìn)而降低成本。其二，仔細(xì)核對各項工作與實(shí)際合同簽訂情況的一致性，要求各部門、供應(yīng)商、各分包商等嚴(yán)格遵守合同的相關(guān)規(guī)定。其三，基于全生命周期成本管理的理論，在成本控制中，各部門均要踏實(shí)做好各項費(fèi)用成本管理控制的基礎(chǔ)工作，要全程監(jiān)控與管理，確保各項費(fèi)用支出合理。其四，對于工程項目建設(shè)過程中任何一項變更，對需要認(rèn)真對待，并由成本核算部門認(rèn)真核算變更成本的變化，并上報審批。

4.結(jié)語

對項目進(jìn)行有效的成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心要素，同時考慮到房地產(chǎn)項目的周期一般較長，成本管理內(nèi)容較繁多，因此需要引入全生命周期管理的理念，對房地產(chǎn)項目實(shí)施全過程成本控制與監(jiān)測，從項目的起始階段到最終的保修階段，都需要結(jié)合項目實(shí)際情況，對成本進(jìn)行動態(tài)性控制。在實(shí)踐工作中，由于房地產(chǎn)受政策與市場的雙重影響，因此項目成本管理與控制技術(shù)的應(yīng)用，也需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新，只有保持不斷地創(chuàng)新才能夠是企業(yè)在市場上獲得核心競爭優(yōu)勢，使企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中立于不敗之地。

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