房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃研究

李敬通

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃已經(jīng)成為影響企業(yè)效益的重要因素，本文在深入了解房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基礎(chǔ)上，對其中存在的問題進(jìn)行了討論;之后對房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)核算的路徑與方法進(jìn)行了詳細(xì)的研究。從本次研究結(jié)果可知，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與籌劃階段，必須要從全局的角度出發(fā)，對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，這樣才能更好的適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)核算;稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）016-0232-02

前言

從企業(yè)管理的角度來看，稅務(wù)核算與稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。其中稅務(wù)核算的主要目的是了解企業(yè)的運(yùn)營收支情況，而稅務(wù)籌劃就是要立足于當(dāng)前的法律手段，利用合理手段降低自身的稅負(fù)，保證經(jīng)濟(jì)效益。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好稅務(wù)核算與合理籌劃，對于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此值得關(guān)注。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基本特征

與其他類型的行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在一個較為明顯的特征，就是稅務(wù)核算的范疇很大，且應(yīng)稅項目多，這些都決定了企業(yè)在稅務(wù)核算與籌劃中會面臨更多的問題。

（1）稅務(wù)核算更加復(fù)雜。在2016年我國全面推行了“營改增”，在這種大的環(huán)境改變下，很多企業(yè)的稅務(wù)核算看似得到了簡化，但是整體上依然還存在著很大的復(fù)雜性，例如在新稅制環(huán)境下，企業(yè)的應(yīng)稅額度與增值部分相關(guān)，很多企業(yè)為了可以維護(hù)自身的效益、降低稅負(fù)的影響，在稅務(wù)核算中會強(qiáng)調(diào)項目成本變化。這種方法證明很多企業(yè)都希望在收入水平不變的情況下，能夠改善增值水平。由此可見，目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算更加復(fù)雜。

（2）應(yīng)稅項目多。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)存在著較為明顯的特殊性，就目前情況來看，無論是房地產(chǎn)項目的建設(shè)環(huán)節(jié)，還是流轉(zhuǎn)、保有等項目中，都與納稅之間存在著密切的關(guān)系。而在此基礎(chǔ)上，對項目的納稅做進(jìn)一步分析后，還可以將上述諸多納稅環(huán)節(jié)作出細(xì)分，例如管理稅務(wù)、材料項目等。但是此時需要注意的是，在不同的項目中，不僅存在應(yīng)稅標(biāo)準(zhǔn)、額度上的不同，在內(nèi)資項目、外資項目等方面也具有一定的差異，而這些差異都會為稅務(wù)核算工作造成困擾。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中存在的問題

就目前工作而言，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中還處存在著諸多的不足，突出表現(xiàn)為以下幾方面的問題：（1）從稅制結(jié)構(gòu)上來看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的稅務(wù)管理的存在“波動性”特征，例如在保有環(huán)節(jié)，整體的稅負(fù)壓力相對理想;而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)所面臨的稅負(fù)壓力很高，這種情況最終會引發(fā)稅負(fù)壓力變化上的差異。其中保有稅是指相關(guān)方在持有房地產(chǎn)項目時需要繳納的稅金，包括城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。而到了房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)階段，可以將其視為在市場上的銷售環(huán)節(jié)，在這個過程中，消費(fèi)者需要承擔(dān)契稅，而房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納增值稅等。（2）稅制明確性存在的問題。這種問題突出表現(xiàn)為稅、費(fèi)等沒有明確的規(guī)定，最終引發(fā)了以租代稅、以費(fèi)代稅等問題，在這些問題的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力很大，并且容易發(fā)生核算混亂等問題，最終對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

從上述研究中可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中還存在較多的不足，所以為了可以能夠應(yīng)對其中存在的問題，在未來工作中可以從稅務(wù)籌劃等工作人手，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與合理籌劃的意見與對策

1.采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

目前房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)主要會采用現(xiàn)金采購與賒賬兩種方法，但是此時不管使用任何一種方法，都會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)支付稅金的行為（以增值稅為主）。而在這個過程中，從采購方的立場上出發(fā)，可以發(fā)現(xiàn)采購方希望在采購環(huán)節(jié)中可以持續(xù)的延緩支付時間，這種方法可以保證各項資金的合理使用，并強(qiáng)化現(xiàn)金流水平，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)都對這種稅務(wù)籌劃表示出需求。針對這種情況，本文所給出的稅務(wù)籌劃思路為：

（1）在沒有支付貨款的情況下線取得供貨方提供的發(fā)票;（2）在結(jié)算方法的選擇中，可以讓供貨商接受托收承付與委托收款的模式;（3）通過分期付款或者賒購的方法，嘗試讓供貨商先行墊付稅金，這種方法可以有效改善企業(yè)的資金壓力，獲得一定的資金周轉(zhuǎn)時間;（4）盡量控制現(xiàn)金支付的情況。

從目前而言，在采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃中，延長付款是其中最為常見的一種方法，雖然并不是唯一的手段，但是在采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃中卻發(fā)揮著重要的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若選擇了延時付款來實現(xiàn)稅務(wù)規(guī)劃時，這種行為將會讓合作伙伴的效益受損，因此在一定程度上會影響企業(yè)的聲譽(yù)，這對于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言是不利的。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施階段需要正視這一問題，從全局角度出發(fā)，爭取可以通過多種方法實現(xiàn)自身的利益最大化。

2.銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃方法更加多樣化，在不同的銷售方式下，房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的收入存在明顯差異，而這種差異最終可以歸結(jié)到企業(yè)的稅負(fù)上。根據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定可知，在打折銷售環(huán)節(jié)中，同一張發(fā)票上面標(biāo)注了折扣額度與銷售額，這種情況銷項稅就按照折扣以后的銷售額來計算。根據(jù)這種特殊性，本文所提出的稅務(wù)籌劃思路主要為：（1）在使用直接收取貨款的方法完成商品銷售時，無論是否完成交易，都應(yīng)該直接歸結(jié)到獲得銷售票據(jù)的當(dāng)天。（2）在采用托收承付或者委托銀行收款的情況下，銷售的出票時間主要以出貨且手續(xù)完結(jié)的當(dāng)天來確定的。（3）針對商品銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的賒銷、分期付款等出售商品的情況，還需要做到具體問題具體分析，例如在買賣雙方簽訂合同，并且合同中已經(jīng)明確提出了收款日期的情況下，就可以根據(jù)這一時期為標(biāo)準(zhǔn);沒有確定具體的收款日期情況下，則以成交當(dāng)天為標(biāo)準(zhǔn)。

3.采用全局性的稅務(wù)籌劃

在稅務(wù)籌劃過程中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有的稅務(wù)工作特征，考慮到房地產(chǎn)工作涉及的內(nèi)容很多，包括立項、啟動、建設(shè)、銷售等多個環(huán)節(jié)中，所以為了確保稅務(wù)籌劃的效果可以達(dá)到預(yù)期，工作人員就需要從全局性的工作角度出發(fā)，對每個影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量的要素進(jìn)行約束，并從全局性的角度出發(fā)作出調(diào)整，具體可以劃分為保有環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在整個稅務(wù)籌劃階段，就需要從這三個環(huán)節(jié)人手，制定具體的稅務(wù)籌劃計劃。檢查某城市的污水排放時，很有可能會因為雨季的影響，導(dǎo)致自然資源資產(chǎn)認(rèn)定出現(xiàn)錯誤。

4.審計人員在對地理信息技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用時的能力以及意識欠缺

在地理信息技術(shù)的實際應(yīng)用過程當(dāng)中，首先需要審計人員運(yùn)用空間以及圖形的相關(guān)知識去考慮具體的應(yīng)用，然而在當(dāng)前階段，由于某些領(lǐng)導(dǎo)自然資源資產(chǎn)離任進(jìn)行審計的時間比較短，并且涉及到很多的領(lǐng)域，所以進(jìn)行審計的工作人員傳統(tǒng)的審計方式也是沒有轉(zhuǎn)變，在加上自身審計知識的欠缺，嚴(yán)重阻礙了自然資源資產(chǎn)審計工作的正常進(jìn)行。

四、以某市的領(lǐng)導(dǎo)干部自然資源資產(chǎn)離任審計的相關(guān)項目為例，探究自然資源資產(chǎn)審計的創(chuàng)新應(yīng)用

1.審計案例：地理信息技術(shù)與谷歌地球在林業(yè)資源審計中的實際應(yīng)用

在對林業(yè)資源進(jìn)行正式的審計之前，負(fù)責(zé)審計的工作人員可以事先將某市林業(yè)部門所提供的相關(guān)信息數(shù)據(jù)及時的導(dǎo)入ABcGIs軟件，之后通過遙感的衛(wèi)星影像做對比，借助軟件影響進(jìn)行預(yù)處理（進(jìn)行處理的原因是因為受到天氣以及平面圖片和地表曲率的影響，需要對影像像進(jìn)行修正，做成可視化的矢量圖）。在實際的過程當(dāng)中，審計人員首先需要將某市的地理坐標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一，使得所有的數(shù)據(jù)資料都可以進(jìn)行疊加，如果發(fā)現(xiàn)與林業(yè)局所給的數(shù)據(jù)有不重合的地方，則需要進(jìn)行標(biāo)注位置，之后需要通過谷歌地球的軟件來查詢這個地塊的林業(yè)變化情況，如果在圖像中發(fā)現(xiàn)有變化，而在林業(yè)資源所給的數(shù)據(jù)中沒有變化，那么就可以做研究重點(diǎn)。審計人員在進(jìn)行統(tǒng)計之后，可以將所有發(fā)生變化的地塊位置總數(shù)進(jìn)行記錄，向林業(yè)局填寫審計取證單，通過林業(yè)局核實。

2.審計發(fā)現(xiàn)

林業(yè)局在進(jìn)行林地管理的過程中不嚴(yán)格，許多的林地被毀壞。有許多的采礦企業(yè)是違規(guī)建設(shè)，大量的破壞林地。

五、結(jié)語

在審計工作中利用好地理信息技術(shù)是當(dāng)前的工作重點(diǎn)。首先，需要對于審計人員的專業(yè)素質(zhì)以及審計技能進(jìn)行培訓(xùn)。在當(dāng)前階段，從事審計的相關(guān)人員大都是會計專業(yè)，很少有遙感以及地理信息系統(tǒng)專業(yè)的人員從事審計工作，這樣會直接影響審計人員專業(yè)的判斷能力，進(jìn)而影響到審計效果。所以，審計部門需要招收專業(yè)能力強(qiáng)的從業(yè)人員，同時也需要對于現(xiàn)有的審計人員進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)。其次對于地理信息技術(shù)進(jìn)行深入的研究分析，進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)地理信息技術(shù)的創(chuàng)新應(yīng)用方式，從而可以應(yīng)對自然資源時效性強(qiáng)的特征。最后需要與當(dāng)前所從事的行業(yè)特征以及行業(yè)結(jié)合，從人員、技術(shù)等方面進(jìn)行考慮，建立地理信息平臺，另外還可以自行研究開發(fā)專業(yè)性極強(qiáng)的地理信息軟件，使得審計人員在應(yīng)用上更加得心應(yīng)手。