土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)變動(dòng)的影響

吳然

摘?要：土地出讓價(jià)格信號(hào)會(huì)直接影響房價(jià)。本文以2013—2017年南京市土地出讓數(shù)據(jù)和房價(jià)月度變動(dòng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)變動(dòng)的影響。研究發(fā)現(xiàn)：土地出讓負(fù)向價(jià)格信號(hào)比正向價(jià)格信號(hào)更能影響商品房的價(jià)格。因此，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，需要避免出現(xiàn)大面積低價(jià)或流拍土地的現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：房價(jià);地價(jià);土地出讓;價(jià)格信號(hào)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-4428（2019）06-0059-04

一、 問題的提出

房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系受到國內(nèi)外學(xué)者的廣泛關(guān)注和討論。國內(nèi)學(xué)界主要有三種觀點(diǎn)：一是土地出讓實(shí)施“招拍掛”政策會(huì)增加土地的開發(fā)成本，從而引起房價(jià)增高（劉民權(quán)，孫波，2009;張晨馮，志軒，2014;趙凱，劉成坤，2018），因此降低房價(jià)就必須降低地價(jià)，特別是要限制地方政府“以地生財(cái)”的行為;二是認(rèn)為高房價(jià)的形成有多方面原因，而“地價(jià)上漲推動(dòng)房價(jià)上漲”更是赤裸裸的謊言（張小武等，2005;鐘偉，2017）;三是認(rèn)為房價(jià)是由房地產(chǎn)的供需關(guān)系而非成本所決定的，過高的需求導(dǎo)致高房價(jià)，從而引起地價(jià)的上漲（劉琳，劉洪玉，2003;況偉大，2005;鐘展鵬，王建國，2016;任儒鵬，2018），因此降低房價(jià)最直接的方式是調(diào)整供需關(guān)系，特別是增加土地和房屋的供給。境外學(xué)者開展房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的研究較早，Alonso（1964）通過競價(jià)函數(shù)（bid-price function）分析出高房價(jià)是因?yàn)楦叩貎r(jià)的原因。Evans（2004）發(fā)現(xiàn)，房價(jià)并非完全取決于地價(jià)，供應(yīng)者的行為也會(huì)影響房價(jià)。Tse（1998）對(duì)香港的研究，房價(jià)和地價(jià)不成因果關(guān)系，但政府存在著出讓土地收益最大化的行為。

近年來，土地價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)的影響開始受到關(guān)注。即不僅關(guān)注地價(jià)本身，而且重視價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)的影響。Chau等（2010）利用香港各區(qū)1995—2007年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，表明土地市場價(jià)格信號(hào)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場有顯著的作用。在土地價(jià)格信號(hào)影響房價(jià)的研究方面，任超群（2011）利用杭州主城區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)研究土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)于商品房住宅價(jià)格的影響時(shí)發(fā)現(xiàn)，正向的土地價(jià)格信號(hào)進(jìn)一步刺激了市場參與者的樂觀情緒，強(qiáng)化了他們對(duì)房價(jià)的上漲預(yù)期，最終導(dǎo)致房價(jià)的上漲。張鵬（2014）研究南京市2005—2013年土地成交和板塊房價(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)，也發(fā)現(xiàn)了正向土地信號(hào)明顯比負(fù)向信號(hào)具有更強(qiáng)的房價(jià)沖擊效應(yīng)。張鵬，高波（2018）運(yùn)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地供給彈性計(jì)算，將彈性與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回歸，驗(yàn)證二者負(fù)相關(guān)關(guān)系，證明了土地供給彈性對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是客觀存在的。

雖已有研究證實(shí)了土地價(jià)格的正向信號(hào)能夠顯著影響房價(jià)，但這些研究普遍局限于2013年之前的數(shù)據(jù)。2014年之后，市場外部環(huán)境發(fā)生較大變化，限購、限貸政策進(jìn)一步升級(jí)，房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期改變，甚至部分城市出現(xiàn)房價(jià)下跌的現(xiàn)象。以南京市為例，與全國很多一、二線城市一樣，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了火熱階段，人們預(yù)期房價(jià)一直上漲的趨勢(shì)成為共識(shí)。但近兩年，市場上出現(xiàn)了部分樓盤銷售不暢的現(xiàn)象，土地市場不再火爆。在這一階段，土地價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)會(huì)有怎樣的影響呢？正向和負(fù)向影響會(huì)與市場火熱的情況有什么不同？這是本研究關(guān)注的重點(diǎn)問題。與任超群（2011）和張鵬（2014）的研究相比，本研究考慮了不同市場環(huán)境下的土地價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)的影響，試圖揭示外部環(huán)境是否會(huì)間接影響房價(jià)變動(dòng)的預(yù)期，以服務(wù)于政府調(diào)控政策的出臺(tái)。為了回答這些問題，本研究利用南京市2013—2017年商品房用地成交數(shù)據(jù)和新建商品住宅的價(jià)格月度數(shù)據(jù)，開展系統(tǒng)分析。構(gòu)建房價(jià)波動(dòng)模型，將經(jīng)濟(jì)基本面因素和土地出讓的價(jià)格信號(hào)作為主要的影響因素，通過土地的溢價(jià)率來反映出讓信號(hào)的強(qiáng)弱和房價(jià)波動(dòng)率反映價(jià)格的穩(wěn)定程度，建立回歸函數(shù)，進(jìn)行實(shí)證分析，并得出結(jié)論。

二、 南京房地產(chǎn)市場變動(dòng)情況分析

圖1展示了南京市2008—2017年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵指標(biāo)變化趨勢(shì)。從近十年南京市商品房銷售面積和均價(jià)的變化來看，起伏主要出現(xiàn)在2010年和2014年左右。參考之前對(duì)土地市場所做分析，本研究認(rèn)為外部環(huán)境變化（政策因素）對(duì)南京市房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化起到重要的影響作用。

2008年之后，政府增加了土地供給量和一系列鼓勵(lì)消費(fèi)住房的政策，導(dǎo)致2009年商品房銷售量和銷售面積陡升，房地產(chǎn)市場較高利潤回報(bào)率也使得其一度成為投資者的“搖錢樹”。但在2010年國家開始進(jìn)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，南京市政府也在2011年實(shí)行商品房限購政策。2010年，商品房銷售量較2009年下降了32.24%，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)在此段時(shí)期都達(dá)到了歷史新低。但值得注意的是，盡管商品房成交慘淡，房價(jià)卻沒有明顯松動(dòng)。考慮到購房者買漲不買跌的心態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商并未就此降低房屋出售價(jià)格，而是選擇挺過這段調(diào)控時(shí)期。購房者寄希望于調(diào)控的效果，所以處于觀望狀態(tài)。2013年之后，原本被調(diào)控政策壓制的需求被解放出來。開發(fā)商拿出囤積兩年的商品房，購房者也擁有巨大的需求，2013年商品房銷售面積比2012年增長了30.45%，房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入了火熱的局面，房價(jià)也在逐步攀升。2013—2015年間，政策再次出手抑制房價(jià)的過快上漲，但開發(fā)商和消費(fèi)者似乎從先前的調(diào)控政策中汲取了經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為房價(jià)只是在做“俯臥撐運(yùn)動(dòng)”。因此，盡管這段時(shí)間房價(jià)穩(wěn)定在一定水平上，但商品房銷售面積繼續(xù)上漲說明了市場的需求量和供給量已經(jīng)無法抑制。2016年中，南京市實(shí)行“雙限新政”，為抑制房地產(chǎn)過熱提出新招。圖1中價(jià)格曲線顯示，2017年房價(jià)有明顯下降，商品房銷售面積也在原來基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定。但考慮到巨大的利益關(guān)系和市場需求，房價(jià)繼續(xù)下降恐難進(jìn)行，市場進(jìn)入了“冷靜期”。

三、 土地出讓信號(hào)對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響

本研究的主要目標(biāo)是研究土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響，即當(dāng)城市內(nèi)某一地塊出讓時(shí)，所產(chǎn)生的價(jià)格信號(hào)是否能傳遞到整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場中，引起房價(jià)的波動(dòng)？將土地出讓價(jià)格信號(hào)和經(jīng)濟(jì)基本面因素作為影響房價(jià)波動(dòng)的主要變量，構(gòu)建房價(jià)波動(dòng)模型，并采用南京市城區(qū)（除高淳和溧水以外）2013—2017年間48個(gè)月中277宗住宅和商業(yè)土地的交易數(shù)據(jù)以及整個(gè)城市層面商品房價(jià)格的月度數(shù)據(jù)，展開實(shí)證分析。