政府政策引導(dǎo)下的中國房地產(chǎn)價格發(fā)展研究

王崢

摘要：在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，住房是總需求的很大一部分，也是個人投資的很大一部分。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)是推動中國經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國家經(jīng)濟(jì)和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。同時，房價水平是經(jīng)濟(jì)中最具活力和最不可預(yù)測的變量之一。住房、金融和經(jīng)濟(jì)活動以及政治干預(yù)的相互作用都助長了住房價值的波動和周期性變化。中國的房地產(chǎn)價格趨勢和周期變化往往是隨著政府配套政策變化而波動，其調(diào)整往往因政府政策變化等外部沖擊或土地供應(yīng)的不彈性而引發(fā)的。從政府政策、高房價區(qū)域的行政地位、城市GDP等房地產(chǎn)價格的重要決定因素入手，分析中國大城市房價上漲原因和政府調(diào)控的成效。這為理解中國政府政策引導(dǎo)下的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展、區(qū)域發(fā)展政策和調(diào)控后的房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的視角。

關(guān)鍵詞：政策;房地產(chǎn);價格;發(fā)展

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0034-37 收稿日期：2019-05-06

1中國房地產(chǎn)價格發(fā)展走向

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)是推動中國經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎。在過去的十幾年里，中國經(jīng)歷了快速的城市化和同時出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮。從2000年開始的十多年的房地產(chǎn)繁榮引起了人們的極大關(guān)注，特別是在2008年金融危機(jī)中國經(jīng)濟(jì)增長放緩之后，中國的房價也大幅上漲，特別是在大城市。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》，從2004年到2014年，房價持續(xù)以每年10.7%的速度增長，比1998年至2003年高出約3.92倍。北京、上海、廣州和深圳從2003年到2013年的年均實際增長率為13.1%。2014年前后是上一輪房價周期的低谷時期，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與2014年相比2018年的住宅平均銷售價格增加了44%，很明顯，房價上漲的幅度比收入增長的幅度要快。僅在2018年這一年期間，商品住宅均價的增幅高達(dá)12.21%。在2008年金融危機(jī)發(fā)生之后，在刺激經(jīng)濟(jì)政策的帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)直接貢獻(xiàn)了2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值的大約11%，2009-2018年，房地產(chǎn)行業(yè)基本保持10%-12%左右的國內(nèi)生產(chǎn)總值占比，這是中國經(jīng)濟(jì)從全球危機(jī)中復(fù)蘇的一個重要原因。如果考慮到投入產(chǎn)出之間的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的重要性就會更大。

隨著房價的快速上漲，中國中央政府于2018年實施新一輪調(diào)控政策，以冷卻房價飆升的購房狂潮。地方政府迅速采取后續(xù)行動，并發(fā)布了對購房的相關(guān)限制，中國房地產(chǎn)市場也面臨新一輪的挑戰(zhàn)。

2政策背景

很多研究者試圖用經(jīng)濟(jì)基本面來解釋不同城市的房價或房價波動，與以往的研究相比，本文從政府政策的視角剖析房地產(chǎn)價格的發(fā)展，嘗試全面探討中國大城市房價高速上漲的決定因素。

2.1土地出讓是地方財政收入的主要來源

區(qū)域住房市場對任何政府干預(yù)或外部沖擊都有不同的反應(yīng)。我們將中國房價周期與美國房價周期的結(jié)果進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)中國房價周期明顯短于長周期15-20年、短周期5年左右的美國。這種差異可以用幾個因素來解釋。一種解釋是，中國的稅收制度使地方政府的財政收入來源有限，而土地出售則是財政收入的主要來源。這促使中國地方政府更加熱衷于房地產(chǎn)的建設(shè)，為了大力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高地方GDP，地方政府把土地財政收入視為財政收入的主要來源，從而降低土地供應(yīng)彈性，造成部分城市區(qū)域房價非理性過高。在美國，房產(chǎn)稅給持有房地產(chǎn)帶來了相當(dāng)大的成本，很多投資者不愿意繳納高額房產(chǎn)稅來持有房產(chǎn)。相比之下，中國只對交易征收房地產(chǎn)稅，這就產(chǎn)生了購買和持有的動機(jī)。由此產(chǎn)生的買房投資者的大量“庫存”可能導(dǎo)致房價波動，但是這種“囤房”的做法在未來政府開征房產(chǎn)稅之后可能會有所改善。另一個潛在的解釋是，中國頻繁的政策干預(yù)使得預(yù)測市場價格更加困難。

2.2國有金融機(jī)構(gòu)提高購房杠桿率

中國房地產(chǎn)市場政策導(dǎo)向明顯，政府干預(yù)的影響十分強(qiáng)烈，在政策出臺后經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)價格飛升增長的高峰和跳躍點。其中的解釋是中國政府在房地產(chǎn)金融中扮演著很重要的角色。政府領(lǐng)導(dǎo)的國有金融機(jī)構(gòu)歷來主導(dǎo)著中國的銀行體系，這有助于政府對開發(fā)商提供優(yōu)惠信貸政策，從而提高了中國開發(fā)商的杠桿率。在2008年金融危機(jī)以來中國經(jīng)濟(jì)增長放緩之后，出于市場穩(wěn)定的考慮，銀行也在政府的影響下調(diào)整抵押貸款利率。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房價下行，市場成交清淡。然而，2008年也可以說是房地產(chǎn)市場的政策年，政府出臺了一系列的政策，出臺了諸多減免稅收、降低利率等刺激消費(fèi)的政策，以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動了房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以保持經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展。之后，由于政府4萬億的投資刺激，保持了經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。在政府政策導(dǎo)向下的房地產(chǎn)市場和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的帶動下，中國經(jīng)濟(jì)開始以超預(yù)期的速度恢復(fù)并增長。與此同時，信貸通貨開始膨脹，房地產(chǎn)價格一路猛漲，超越了07年的房價高點，隨后又節(jié)節(jié)攀升。房價上漲不僅出現(xiàn)在一二線城市，而且開始向三四線城市蔓延?？梢钥闯觯鹑谛刨J在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、各行業(yè)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多資本介入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到推波助瀾的作用。

2.3政府政策區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的核心發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)價格過熱

由房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)分析得出的房地產(chǎn)價格較高的城市，即政府政策區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的核心發(fā)展區(qū)域，體現(xiàn)了政府政策的重要作用。這些區(qū)域普遍聚集在中國政府幾個區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中相對集中的經(jīng)濟(jì)帶，即中國最重要的城市發(fā)展集群，京津冀、珠江三角洲、長江三角洲、中部三角，以及位于渤海灣和長江中下游的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中房價最高的3個集中區(qū)域為京津冀、珠江三角洲、長江三角洲。絕大多數(shù)被認(rèn)定為重要核心區(qū)域的房價過高的城市，與中國政府確定的這些區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中的核心城市是一致的。

還有更多證據(jù)表明，中國政府在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中確定核心城市，有助于核心城市更明顯地影響周圍其他城市的房價變化，并聚集在相對集中的地區(qū)。較高的行政地位、人口、城市GDP和良好的教育質(zhì)量是房價上漲模式的重要決定因素。這為理解中國的住房市場、區(qū)域發(fā)展政策提供了新的視角。

還有進(jìn)一步的支持性證據(jù)表明，中國城市的行政管理地位在影響中國房價上漲效應(yīng)方面也具有重要意義。這種記錄在案的政府區(qū)域支持政策或政府區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策對住房價格形成和高速上漲的起著至關(guān)重要的作用，這與以前基于發(fā)達(dá)市場的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究文獻(xiàn)對比，有著很大不同。

2.4中國改革發(fā)展的城市化進(jìn)程快速發(fā)展

根據(jù)國外的研究報告說，大規(guī)模城市化和區(qū)域間移徙是決定中國房價急劇增長的關(guān)鍵因素。此外，就業(yè)和收入基本面等其他宏觀經(jīng)濟(jì)因素也可在很大程度上和房價與成交量的相關(guān)性。基于分析中國房價過熱效應(yīng)的影響，這些學(xué)者發(fā)現(xiàn)除了區(qū)域發(fā)展政策，調(diào)控政策之外，傳統(tǒng)的人口和GDP國內(nèi)生產(chǎn)總值規(guī)模兩個正向影響價格溢出效應(yīng)的因素，這也反映了經(jīng)濟(jì)和人口因素在中國房價上漲起重要的推動作用。

3房地產(chǎn)市場價格風(fēng)險控制和政府的政策措施調(diào)控

國際貨幣基金組織的報告自2010年以來一直對中國住房市場的房價上漲過快風(fēng)險發(fā)出警告。因為無論經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出產(chǎn)量、人均收入和房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，中國仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于西方國家。此外，也指出發(fā)達(dá)國家高度發(fā)達(dá)金融體系可能是導(dǎo)致資本的集中和對中國市場的大量投資的原因之一。

國內(nèi)研究人員也表明中國大多數(shù)大城市房價的快速上漲已成為中國社會關(guān)注的中心問題。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩時，房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)衰退，影響到經(jīng)濟(jì)的健康增長，并使金融市場面臨風(fēng)險。因此，近年來，中央政府對住房市場進(jìn)行了干預(yù)，在財政政策、土地利用和市場干預(yù)等方面進(jìn)行了廣泛的改革，試圖加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的控制。

2017年10月召開的第十九屆中國共產(chǎn)黨全國代表大會上，中國政府針對中國居民住房發(fā)展提出“房屋是用來住的，而不是用來炒的”的定位之后，房地產(chǎn)市場全面調(diào)控政策改革開始了。國務(wù)院、中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都大力推動房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)放，說明了中國政府意識到穩(wěn)定降低房地產(chǎn)價格風(fēng)險在中國住房市場中的重要性，政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)也采取種種措施控制房地產(chǎn)市場風(fēng)險，防止發(fā)展過熱的勢頭。2019年初，調(diào)控初見成效，第一季度商品房銷售面積為29829萬平方米，同比下降0.9%，房地產(chǎn)市場已步入深度調(diào)整期，房價逐漸回歸理性，房地產(chǎn)市場日趨穩(wěn)定。

4結(jié)論

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅具有使用和投資兩種屬性，而且具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，通過自身的發(fā)展可以影響相當(dāng)多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。適當(dāng)?shù)母叻績r對城市的產(chǎn)業(yè)升級是有促進(jìn)作用的，與此同時，過高的房價也提高了居民生活成本，過熱的房地產(chǎn)投資還會造成對實體制造業(yè)投資造成負(fù)面影響，對產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展都不利。為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定，政府需要逐步建立穩(wěn)定房價的長效保障機(jī)制。一是要盡快建立起合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系。政策體系包括金融、財政、土地、保障住房、房地產(chǎn)市場監(jiān)管多個方面聯(lián)手進(jìn)行。二是統(tǒng)一協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策的制定、堅決打擊房地產(chǎn)的炒作行為、促進(jìn)房地產(chǎn)市場競爭、嚴(yán)厲打擊金融杠桿投機(jī)炒房。三是逐步取消地方政府的土地財政，將保障性住房等民生保障作為地方政府的重要考核指標(biāo)。調(diào)控的最終目標(biāo)是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。