淺析保障性住房發(fā)展與管理現(xiàn)狀

王淑芳

摘要：自從1999年《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》提出至今，我國的保障性住房制度逐步趨于完善，但仍然存在著許多待解決的矛盾與問題。本文將以位于山東省魯西南的濟寧市為例，剖析存在問題，提出發(fā)展建議。

關鍵詞：保障性住房;實物配租;貨幣補貼

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0059-62 收稿日期：2019-06-15

濟寧市位列全國70個大中城市之一，保障性住房建設與管理發(fā)展自2002年，2007年之前主要是以發(fā)放住房租賃貨幣補貼為主，實物配租為輔的形式，逐步發(fā)展至現(xiàn)在的以實物配租為主、發(fā)放租賃補貼為輔的住房保障格局。住房問題是重要的民生問題，關注保障性住房政策變化，加強保障性住房建設，完善保障性住房中選址及套內(nèi)空間，那些保障性住房居住者們才能安居樂業(yè)。

1保障性住房政策變化

自從國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）、《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）提出了建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系以來，各級政府非常重視經(jīng)濟適用住房建設。特別是國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007] 24號），更是各地保障性住房發(fā)展的重要依據(jù)。其中規(guī)定，擴大廉租房保障范圍，以發(fā)放住房租賃補貼和實物配租相結(jié)合方式，2008年底前，對符合保障條件的低收入家庭，做到應保盡保，并進一步明確了新建廉租住房套型建筑面積，控制在50平方米之內(nèi)，經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右。自此，各地政府將保障性住房建設作為解決中低收入家庭住房困難考核指標，每年拿出一定的劃撥土地建設保障性住房，經(jīng)濟適用住房由開發(fā)企業(yè)投資，政府定價銷售，廉租房由政府投資建設，實物配租的形式分配給符合條件的低收入家庭居住，并層層下達建設任務，層層簽訂目標責任書，形成層層包層層保的良好局面。

但是前述24號文的長期執(zhí)行也帶來了一定的僵化教條影響，各地改革保障性住房政策的呼聲越來越多。日前，山東省住房城鄉(xiāng)建設廳、省民政廳、省財政廳、省人力資源社會保障廳、省稅務局聯(lián)合印發(fā)的《關于進一步推進城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》，于2019年6月1日起施行，此指導意見明確將符合住房保障條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)外來務工人員納入住房租賃補貼的保障范圍，以家庭為單位實施保障。同時還將加快信用體系在住房保障工作中的運用，建立健全申報材料真實性承諾機制，完善失信、違規(guī)行為認定標準和程序。對以不正當手段騙取、套取住房租賃補貼的，計入個人誠信記錄，5年內(nèi)不受理其住房保障申請，同時將相關信息推送到信用中國（山東）等誠信體系平臺，實施聯(lián)合懲戒。

2濟寧市保障性住房建設和管理現(xiàn)狀

近年來我國商品房的價格不斷攀升，據(jù)易居研究院《2018年全國房價收入比報告》顯示，2018年全國商品住宅房價收入比為8，相比2017年的7.7小幅上升，為近20年來第二高位，僅次于2009年。如此看來，中低收入家庭很難買得起商品房，只有依靠保障性住房保障住有所居。根據(jù)筆者掌握的數(shù)據(jù)：截至2018年底，濟寧市城區(qū)共建設經(jīng)濟適用住房29508套，公共租賃住房（含廉租房與公租房并軌）25116套，另有2114戶住保家庭采用政府發(fā)放租賃補貼的形式，租用社會閑置房源。按現(xiàn)有住房保障政策，凡申請人或申請家庭一人有城區(qū)戶籍2年以上，家庭人均年收入低于上年度城區(qū)人均可支配收入80%（每個月不超過2460元），無私有住房家庭或有私有住房人均住房建筑面積低于20平方米，名下沒有商業(yè)、辦公、廠房等經(jīng)營性房產(chǎn)，外來務工人員與用人單位依法簽訂2年以上勞務合同，并已參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會保險，用人單位為申請人繳納社會保險費二周年以上，都可以申請公租房;經(jīng)濟適用住房申請人必須有城區(qū)戶籍2年以上。

3保障性住房管理中存在的問題

3.1套內(nèi)使用面積過小

因廉租房單套建筑面積控制在50平方米以下，公共租賃住房單套建筑面積控制在60平方米以下，若是上述面積的多層建筑，則2-3人家庭居住還沒有問題，但高層建筑50平方米左右房源，公攤面積大，用于居住的使用面積就很難滿足3人及以上家庭居住。在現(xiàn)實管理中，有少部分家庭因使用面積過小，難以居住而放棄，有的改為租賃補貼，有得繼續(xù)輪候適合居住的房屋。

3.2住房租賃補貼發(fā)放率低

發(fā)放住房租賃補貼是解決中低收入家庭住房保障的方式之一，濟寧市自2002年實行發(fā)放租賃補貼為主的形式對困難家庭進行住房保障，2007年之后，按計劃每年政府投資建設廉租房和公共租賃住房，自此實行以實施配租為主，發(fā)放住房租賃補貼為輔相結(jié)合的形式，對低收入家庭進行住房保障，并且政府管理部門鼓勵住房困難家庭采用補貼形式自行租賃社會閑置房源，并且明確規(guī)定按保障面積每平方米9元的標準進行補助，具體為：一人家庭補助20平方米，計180元;二人家庭補助40平方米，計360元;三人家庭補助50平方米，計450元;四人以上家庭補助60平方米，計540元。但是部分住保家庭考慮到租賃社會閑置房源，期限不好固定，并且大都是短期，經(jīng)常搬家無歸屬感等因素，住保家庭選擇租賃補貼形式少，嚴重影響住房租賃補貼的發(fā)放率。

3.3只進不退嚴重影響了公租房使用效率

根據(jù)政府的廉租房、公租房管理規(guī)定，租賃合同三年為一個周期，期滿續(xù)簽合同，必須進行資格復審，日常管理采取動態(tài)檢查形式禁止轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借，對復審、檢查中發(fā)現(xiàn)不符合租住條件的住戶及時進行清退，但在現(xiàn)實管理中，住保家庭一旦入住公租房或廉租房就很難退出房屋，管理部門只有采取法律訴訟和執(zhí)行市場租金形式加以解決，影響了公租房使用效率，給管理部門的管理造成一定困難。

3.4遠離市區(qū)的保障性住房存在空置現(xiàn)象

按濟寧市的城市規(guī)劃，有個別保障性住房小區(qū)遠離市中心，周邊教育、衛(wèi)生、商業(yè)、文體、交通等公共設施不配套，生活不方便，增加了住保家庭生活成本，一些住保家庭考慮生活不方便或子女就學學校不理想等因素而放棄申請，導致了偏遠保障性住房空置現(xiàn)象。

4保障性住房發(fā)展和管理的相關建議

4.1因城施策，一城一策

各地應區(qū)別不同類別的保障對象，其住房、收入、穩(wěn)定就業(yè)年限等具體準入條件，由各市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭，會同民政、財政、人社等部門研究確定。亦可結(jié)合公共租賃住房房源供需情況和保障對象意愿，靈活落實保障措施。補貼標準將由各地結(jié)合當?shù)刈》孔赓U市場的租金水平、保障對象的收入和財產(chǎn)狀況等因素，合理測算并分檔確定。

4.2適當增加公共租賃住房套型面積

隨著城鎮(zhèn)化不斷加快，外來務工人員、新就業(yè)人員不斷增加，特別是放開二孩生育后，目前公租房套型建筑面積50-60平方米，確實難以滿足3人以上家庭居住，各地政府可以結(jié)合實際，適當增加公租房套型面積，建設一部分建筑面積在70平方米左右公租房，供3人以上家庭居住，2人及以下家庭可以供應50平方米左右房源，采取按人口數(shù)量配套不同面積住房形式進行實物配租。

4.3進一步完善住房供應體系

自住房制度改革以來，濟寧市通過經(jīng)濟適用住房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造等保障安居工程，解決了大量城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題。但目前只有大型城市可以建設限價商品房或公共產(chǎn)權房，中型城市還沒有發(fā)展此種類型商品房，放開后將滿足中低收入家庭購房需求，和“夾心層”家庭購房需求，那些完全無購房條件住戶仍然由政府保障;基本形成租購并舉、適應不同收入水平居民家庭支付能力的住房供應體系。既能控制房價過快增長，又能滿足不同收入家庭住房需求，真正達到“居者有其屋”的目的。

4.4建立申請家庭準入審核平臺

目前準入審核有多部門審查，收入審核由民政部門，住房審核歸國土部門，戶籍審查歸公安部門，社保審查歸人社部門，各部門的數(shù)據(jù)互不聯(lián)網(wǎng)。為提高審核效率，建議成立各部門信息共享、數(shù)字化一體的信息平臺，通過統(tǒng)一信息平臺可以直接核查申請家庭成員的戶籍、工作單位、收入、資產(chǎn)、房產(chǎn)、車輛、社保等信息，實現(xiàn)“讓群眾少跑腿、讓數(shù)據(jù)多跑路”的“放管服”要求，提高保障效率。

4.5提高住房租賃補貼標準

根據(jù)市場租金水平，在現(xiàn)有補貼標準的基礎上適當增加租賃補貼標準，讓貨幣補貼比實物配租形式更有吸引力，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件家庭;根據(jù)各自的居住習慣、所需面積、工作地點、上學等因素自主租賃房源，同時，政府把實行租賃補貼的保障家庭同轄區(qū)常住居民家庭在入學、社保、民政等方面，享受同等政策，進一步提高租賃補貼發(fā)放效率。

4.6合理規(guī)劃保障性住房所在區(qū)域

為方便住房保障家庭居住生活，建議按保障性住房所在城市建設總量區(qū)分，老城區(qū)與新城區(qū)布局比例為5：1。老城區(qū)實行多點布局，新城區(qū)特別是經(jīng)濟園區(qū)實行定點布局。完善公共設施配套，方便保障家庭成員工作、上學、生活等，降低生活成本，提高保障性住房使用效率。