房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控研究

張雪梅

摘 ?要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱，在其發(fā)展中，能夠有效促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動國民經(jīng)濟增長。然而，隨著市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)面臨的市場競爭也不斷激烈，并且在其發(fā)展中，面臨著很大的資金壓力。本文主要分析了在房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題，針對問題提出了有效的融資和資金管控策略，旨在為相關(guān)研究提供參考，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項目融資;資金管控

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控存在的問題

（一）融資決策不當(dāng)

融資決策不當(dāng)是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目融資和資金管控過程中的首要問題。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資之前，會對該項目進(jìn)行融資分析，主要分析融資的渠道以及相應(yīng)的風(fēng)險指數(shù)，根據(jù)分析結(jié)果，確定是否可以投資該項目。但是現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程中的問題比較突出，例如融資決策分析不夠全面，融資評價不合理等等，這些問題造成項目融資在安全方面，以及經(jīng)濟方面都出現(xiàn)了不同程度的漏洞，這在一定程度上增加了企業(yè)項目融資的成本和風(fēng)險。

（二）融資效率不高

不完善的融資市場體系，以及較低的融資效率是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控的第二項重要問題。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的方式是向銀行申請貸款，這也漸漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要的途徑。但是隨著各項政策的不斷變化，銀行貸款這種單一的融資模式為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的風(fēng)險，同時融資的效率也不高。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，在于我國房地產(chǎn)融資市場的不健全，在沒有其他正規(guī)渠道的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款這種方式來進(jìn)行融資，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行貸款，但是銀行在運營發(fā)展的過程中，與國家的政策以及整個社會市場的發(fā)展是息息相關(guān)的，這也間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

（三）企業(yè)內(nèi)部管控水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控水平的限制是制約房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管控第三項重要問題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層和決策層人員，相對缺乏對企業(yè)的融資以及資金的管控意識，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了較多的問題，為企業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙和風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控水平主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善;②財務(wù)會計對融資風(fēng)險的識別以及應(yīng)對方面存在不足;③企業(yè)對項目融資的分析，以及資金管控工作不到位;④內(nèi)部控制系統(tǒng)不健全，監(jiān)督管理部門沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

（四）企業(yè)資金調(diào)控存在問題

企業(yè)對資金管控、調(diào)控問題是限制房地產(chǎn)企業(yè)項目融資與資金管理的第四項重要問題。現(xiàn)階段，企業(yè)的資金管控不嚴(yán)格，調(diào)控不合理造成了項目資金管理的效率嚴(yán)重下降，除此之外，還存在著不法人員挪用、抽逃以及侵占項目資金的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成了很大的困難。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控現(xiàn)存問題的方法

（一）做好融資決策分析的相關(guān)工作

房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅需要在投資前做好融資決策的分析工作，在進(jìn)行投資后仍然需要對融資決策進(jìn)行分析，決策分析的主要內(nèi)容包括融資的方式、成本、途徑以及所面臨的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資決策分析的過程中，需要對項目資金的籌集方式和途徑、企業(yè)的找無責(zé)任和融資規(guī)模、途徑等進(jìn)行統(tǒng)一的整理、分析和比較，在對各項因素分析以后，確定一個能夠為企業(yè)帶來最大經(jīng)濟效益的融資目標(biāo)以及融資方案，這種措施，不僅降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，而且在一定程度上也大大降低了融資的風(fēng)險。

（二）不斷擴展融資渠道

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資最主要的方式是銀行貸款，這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說并不是一件特別有利的事情，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷擴展融資渠道，通過多種方式獲得融資，比如股權(quán)融資或者債券融資。股權(quán)融資這種方式，具體指的是房地產(chǎn)企業(yè)在上市以后，通過向市場發(fā)行股票的方式獲得資金。這種方式不僅可以為企業(yè)帶來更多的發(fā)展資金，而且也可以讓股民獲得一定的收益。債券融資這種方式，具體指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行公司債權(quán)的方式向獲得企業(yè)的建設(shè)資金。這種方式降低了企業(yè)對信貸的依賴程度，滿足了企業(yè)獲得長期資金的需要。

（三）有效監(jiān)督各項資金的使用

對房地產(chǎn)企業(yè)的各項資金使用進(jìn)行監(jiān)督，目的是做大程度的發(fā)揮各項資金的作用，這是非常重要的一項工作，可以從以下三個方面入手：第一，對企業(yè)建設(shè)資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。這樣不僅可以在很大程度上提高對資金的使用效率，而且可以減低資金的使用風(fēng)險。另外，還需要對項目的開發(fā)、施工建設(shè)以及材料采購這些環(huán)節(jié)中的資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，制定具有針對性的計劃，以此保證資金使用的合理性和有效性，避免不必要的浪費。第二，不斷加強對項目資金建設(shè)的管理。企業(yè)項目建設(shè)的資金主要應(yīng)用在工程的施工建設(shè)，以及材料采購方面，因此，對這兩個方面的資金使用情況，要嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，在使用的過程中做好記錄，加強資金使用的安全性。第三，對項目資金的收支情況進(jìn)行嚴(yán)格的管控。為了避免和控制資金使用過程中的風(fēng)險，除了對房地產(chǎn)企業(yè)資金的內(nèi)部控制上進(jìn)行逐步的完善，還要對資金使用的審批環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。

（四）建立健全企業(yè)項目資金管理制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險性較大，企業(yè)內(nèi)部的資金管控工作便增加了一定的困難性和復(fù)雜性，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證資金的安全性，需要在內(nèi)部建立健全項目資金管理制度。另外，為了更有效的對項目資金進(jìn)行控制，還需要不斷加強房地產(chǎn)項目資金存取以及費用收付制度，以此將資金流動的審批以及操作過程進(jìn)行更加合理的規(guī)范和控制。除此之外，在項目開發(fā)的初始階段，要做好資金使用的編制工作，合理安排各個環(huán)節(jié)資金的使用，以此保證項目資金管控的有效性。

三、結(jié)束語：

總而言之，我國房地產(chǎn)業(yè)在社會的推動下，取得了較快的發(fā)展，但是，在繁榮的背后也存在很多問題。在房地產(chǎn)業(yè)諸多問題中，企業(yè)的項目融資與資金管控問題因其特殊性，需要加以重視，并采取措施進(jìn)行解決。在這一過程中，除了需要對融資決策、融資渠道，以及多元化融資的方式加以關(guān)注，也需要對資金使用的過程、使用效率等進(jìn)行監(jiān)督和管理。對于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)項目融資以及資金管控的現(xiàn)存問題，我們應(yīng)該從各個方面進(jìn)行分析和了解，并制定具有針對性的解決措施，從而保證房地產(chǎn)業(yè)在今后能夠取得更好的發(fā)展和進(jìn)步，為我國的社會經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊旌.房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險及防范策略研究[J].知識經(jīng)濟，2019（07）：34-35.

[2]吳金德. 深圳市世霖房地產(chǎn)開發(fā)公司融資路徑研究[D].吉林大學(xué)，2018.

[3]陳廣麗，瞿曉龍，周衡星.廣西中小型房地產(chǎn)公司營運資金管理研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（15）：467-471.