大連旅游地產(chǎn)發(fā)展的策略及建議

王偉

摘 ?要：大連是東北對外開放的窗口及最大的港口城市，具有“浪漫之都”等眾多稱號，還榮獲過中國最佳旅游城市的稱號。旅游地產(chǎn)是一種新興產(chǎn)業(yè)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使很多開發(fā)商開始向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，這就需要分析大連旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀并找到有效的解決策略，本文分析了大連旅游地產(chǎn)發(fā)展的策略及建議。

關(guān)鍵詞：大連旅游地產(chǎn);發(fā)展;現(xiàn)狀;策略;建議

旅游地產(chǎn)顧名思義就是旅游和房地產(chǎn)這兩個產(chǎn)業(yè)相互交叉而產(chǎn)生出的一個新的地產(chǎn)類型，其本質(zhì)就是城市化擴散效應(yīng)的一種高級形態(tài)。大連是著名的旅游目的地，吸引了很多的國內(nèi)外游客，具有豐富的旅游資源。且旅游地產(chǎn)在大連也取得了不錯的發(fā)展，旅游地產(chǎn)發(fā)展的好能夠進一步促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此為了提高大連旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進城市經(jīng)濟發(fā)展，分析這篇文章。

一、旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)就是以旅游度假休閑會議為目的，將地產(chǎn)及旅游業(yè)進行結(jié)合，在此基礎(chǔ)上對它們進行綜合開發(fā)，這種經(jīng)營模式下形成的對各種物業(yè)的總稱。相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式有度假、休閑及養(yǎng)老等，還包括豐富的產(chǎn)品形態(tài)，如休閑生態(tài)度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、滑雪運動、養(yǎng)老度假村等。更加廣泛的說法就是，空間上和旅游區(qū)有極高聯(lián)系或者是直接為旅游業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)。除此之外，還有“第二居所”、景觀房產(chǎn)、旅游休閑房產(chǎn)等概念。

旅游產(chǎn)地可以根據(jù)不同的考查重點及分類標(biāo)準(zhǔn)進行劃分，如投融資方式、功能、產(chǎn)權(quán)形式等，通?？梢苑殖伤念?，分別是旅游景點地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)以及旅游商務(wù)地產(chǎn)。

二、大連旅游地產(chǎn)發(fā)展情況

（1）發(fā)展情況。大連具有優(yōu)越的地理位置，其西北瀕臨渤海，東南面向黃海，有260個島嶼，擁有優(yōu)秀的自然環(huán)境，非常適合旅游業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場受到調(diào)控政策影響，而目前中國已經(jīng)進入休閑時代，休閑度假的需求和消費將大幅攀升，因此開發(fā)商將旅游地產(chǎn)作為一個轉(zhuǎn)型的好方向。當(dāng)前大連已經(jīng)形成了8個吸引投資的板塊，包括金渤海岸、東港、鉆石灣、旅順、金石老虎灘，在這些模塊中有很多地產(chǎn)很受歡迎。如金石灘是我國的5A級風(fēng)景區(qū)，非常適合養(yǎng)老和旅游，在萬達(dá)進駐之后，帶動了金石灘的發(fā)展，萬達(dá)金石天成為大連的樓盤帶來了發(fā)展，除了萬達(dá)帶頭之外，很多其他項目也在摩拳擦掌，希望可以借助這一地方影響性更多的客群。經(jīng)過時間發(fā)展，到大連開發(fā)旅游地產(chǎn)項目的知名開發(fā)商數(shù)量也在不斷增加，不同于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目，其帶有自己鮮明的特點及個性。開發(fā)商通常都會以自己旅游地產(chǎn)項目為核心，圍繞去進行周邊打造，建設(shè)更多的休閑娛樂配套項目，讓旅游地產(chǎn)價值可以提升，因此大型旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展前景也更好。當(dāng)前，城市生活步伐較快，城市中的人們長期都處于緊張的生活壓力下，因此，旅游地產(chǎn)項目中既可以滿足居住需求，又可以滿足休閑度假的需求，這也讓其更具吸引力，在普通的項目中是沒有獨立的小農(nóng)莊、私人海岸線、翠綠青山，而旅游地產(chǎn)則具備這些，可以吸引更多的客戶群體，且隨著時間的發(fā)展，其未來會從生活方式上改變生活模式，進而更加深入的走進人們的生活中。

（2）大連旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。

1.濱水濱海模式。該開發(fā)模式主要是以湖景資源作為開發(fā)內(nèi)容，稱呼交通也較為便利，旅游配套項目也很重要，項目呈階段性發(fā)展，這些資源還具有復(fù)制性及可再生性的特點。根據(jù)項目的類型以及受眾廣度，可以對其進行分類，包括大眾型項目、私人型項目以及商務(wù)型項目。大眾型，其項目所在地區(qū)具有較好的海濱資源，大眾會較為認(rèn)可，具有豐富的產(chǎn)品線，能夠滿足很多人對于休閑度假的需求;私人型和大眾型項目都屬于濱海度假項目，但是因為其私人定位，產(chǎn)品也就更加高檔，環(huán)境是私密的，是專門為那些頂級成功人士為對象進行打造的;商務(wù)型項目不僅局限在休閑度假上，還更趨向會議類度假發(fā)展，具有完善的會議設(shè)施。

2.商業(yè)旅游模式。該類項目開發(fā)中包含很多要素，如旅游餐飲、娛樂、旅游、購物、居住等，在項目選址上會以旅游游憩功能為側(cè)重點，項目周圍有景區(qū)景點，可以讓人們享受生活。該類項目的定位是從文化挖掘及游客行為特征為出發(fā)點，實行特色化的定位。比如大連的星海廣場便屬于商業(yè)旅游地產(chǎn)的典型案例，在星海廣場周邊，不僅擁有各種特色餐飲以及購物和酒店等，如會展中心和一方城堡等，還擁有星海廣場、星海公園、圣亞海洋世界等旅游景點，并且在地產(chǎn)的開發(fā)過程中，也以這些旅游景點為基礎(chǔ)進行開發(fā)，形成了一個集中的商業(yè)旅游模式，成功打造了大連的旅游形象。

3.主題公園模式。其是帶有特定的主題，由人創(chuàng)造出來的舞臺化休閑娛樂活動空間，其屬于一種休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，一般會在大城市及特大城市中進行建設(shè)，城市中具有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟和大量的人口流動，進而為主題公園的發(fā)展提供保障，城市有優(yōu)越的外部區(qū)域、發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)，這樣可以讓人們選擇不同的交通線路進入到主題公園中，為游客提供便利。比如在大連，最出名的主題公園模式的旅游地產(chǎn)便是發(fā)現(xiàn)王國，在發(fā)現(xiàn)王國內(nèi)，擁有發(fā)現(xiàn)廣場、傳奇城堡、魔法森林、金屬工廠、神秘沙漠、瘋狂小鎮(zhèn)、婚禮殿堂七大景區(qū)，其不僅構(gòu)成了這里的異域風(fēng)情，而且也給人們提供了絕佳的娛樂空間，同時在公園內(nèi)部也提供飲食以及購物等服務(wù)，屬于大連旅游地產(chǎn)中的成功典范。

4.歷史街區(qū)異常模式。這是城市中重要的遺產(chǎn)區(qū)域，有利于保護城市歷史，對城市未來發(fā)展也同樣具有重要作用。當(dāng)前歷史城市旅游成為一種趨勢，歷史街區(qū)遺產(chǎn)旅游也在不斷發(fā)展，成為一個重要的旅游產(chǎn)品，越來越多的游客都會選擇這樣的旅游形式。比如大連的俄羅斯風(fēng)情一條街和日本風(fēng)情一條街就是該類旅游地產(chǎn)的代表，在這兩條風(fēng)景街中，不僅保留了當(dāng)初俄羅斯和日本在該區(qū)域內(nèi)所建設(shè)的具有異域風(fēng)情的建筑，同時也開設(shè)了大量的俄羅斯和日本購物場所、飲食場所以及住宿場所，讓游客在這里便能夠親身體會到來自俄羅斯和日本的異域風(fēng)情。

三、目前大連旅游地產(chǎn)存在的問題

（1）開發(fā)過程中缺乏整體感。當(dāng)前大連旅游場地開發(fā)中，各大地產(chǎn)開發(fā)商在景區(qū)還存在各自為戰(zhàn)，各自開發(fā)的問題，沒有進行統(tǒng)一規(guī)劃，只想著追求眼前利益，不注重景區(qū)開發(fā)的整體性和協(xié)調(diào)性，這反而給景觀造成了消極影響。這就使得各開發(fā)商地產(chǎn)建設(shè)中存在重復(fù)建設(shè)的問題，比如餐飲、住宿、購物街、高爾夫等設(shè)施，造成了土地資源和資金的浪費問題，且太多的相似項目堆積在一起，也讓開發(fā)商的活力降低。還有的開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，增加賣點，就過度開發(fā)景區(qū)資源，讓游客在景區(qū)的旅游體驗大大降低，從長遠(yuǎn)來看，對大連旅游業(yè)發(fā)展也不利。

（2）地產(chǎn)商缺乏旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。缺乏開發(fā)經(jīng)驗是旅游地產(chǎn)開發(fā)中存在的一個常見問題，這就使得地產(chǎn)的投資匯報了下降，之所以這樣就是因為開發(fā)商過于注重自身的經(jīng)濟效益，沒有同步發(fā)展配套設(shè)施，讓旅游地產(chǎn)中缺乏賣點，只有美景的風(fēng)景，地產(chǎn)后續(xù)動力不足;還有的開發(fā)商注重前期銷售及宣傳，對房產(chǎn)的裝修、物業(yè)及品質(zhì)缺失

大連旅游地產(chǎn)當(dāng)前還在發(fā)展中，發(fā)展還不是很完善，旅游地產(chǎn)及旅游區(qū)開發(fā)還是政府在進行主導(dǎo)，具有顯著的政策性。而政府并沒有規(guī)范的政策及管理法規(guī)，對于旅游地產(chǎn)的相應(yīng)發(fā)揮內(nèi)容，在《房地產(chǎn)法》中并沒有涉及到，在業(yè)界內(nèi)對旅游地產(chǎn)的法律法規(guī)、行業(yè)政策、理論研究都有較大爭議，在開發(fā)中是靠其他非專業(yè)的政策、法律法規(guī)等進行協(xié)調(diào)。比如，當(dāng)前房地產(chǎn)金融體系缺乏多元化、競爭性的針對市場的融資工作，這幾使得很多房地產(chǎn)項目資金來源多是向銀行貸款，讓行業(yè)中出現(xiàn)衰退或者是泡沫式，就會影響到房企，甚至?xí)霈F(xiàn)倒閉情況 ，進對房地產(chǎn)行業(yè)以及我國的經(jīng)濟發(fā)展都造成消極影響。

四、大連旅游地產(chǎn)發(fā)展的策略及建議

（1）加強旅游地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控和微觀把握。旅游地產(chǎn)開發(fā)和旅游地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控體現(xiàn)出了國家在行業(yè)中的干預(yù)，體現(xiàn)出政府對旅游地產(chǎn)開發(fā)及行業(yè)的總體及總量管理，體現(xiàn)了其調(diào)控職能。具體的宏觀調(diào)控手段主要有法律手段及經(jīng)濟政策，如財政補貼、稅率調(diào)整、金融等;還有計劃指導(dǎo)，如對大的旅游地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)劃，或一些自然環(huán)境資源的配額和審批制度等;還有一個行政手段，如環(huán)保監(jiān)督檢驗、工商商檢等，通過這些行政手段限制或者是禁止一些項目或者自然環(huán)境資源的使用。另外，在開發(fā)和發(fā)展旅游地產(chǎn)中，還需要注重把握市場需求，加強能力，要實現(xiàn)成功的旅游地產(chǎn)項目建設(shè)，需要有優(yōu)越的環(huán)境資源，除此之外，還需要做好各方面的研究工作，如項目定位、環(huán)境資源保護與生態(tài)平衡規(guī)劃方案、特色服務(wù)項目開發(fā)等。旅游地產(chǎn)是跨行業(yè)的，這也會讓其會受到一些環(huán)境變化及經(jīng)濟領(lǐng)域變化影響。當(dāng)前我國的經(jīng)濟形勢下，以及全球經(jīng)濟情況，旅游地產(chǎn)也會受到很多不可控制的因素影響。

（2）旅游地產(chǎn)實現(xiàn)類型、層次的多元化發(fā)展。社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，人們的生活水平有了極大提升，人們開始注重度假旅游，且隨著游客需求的多樣化發(fā)展，人們也開始喜歡一些更具有特點的旅游景點，這就對傳統(tǒng)旅游形式提出了更高的要求，因此，要實現(xiàn)更好的發(fā)展，就需要讓旅游地產(chǎn)行業(yè)也能實現(xiàn)層次、類型多樣化發(fā)展，要對消費者進行全面、詳細(xì)的分析，包括消費水平、年齡、類型等，掌握人們對于旅游地產(chǎn)的期待值和需求，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)設(shè)計和經(jīng)營多元化，讓其可以滿足更多人的需求，提升他們的滿意度，促進自身發(fā)展，進而吸引更多的消費者，促進旅游產(chǎn)地消費增長，增加經(jīng)濟效益。

（3）注重原生態(tài)發(fā)展。當(dāng)前人們對傳統(tǒng)的旅游形式也開始缺乏興趣，開始追求一些新的旅游方式，如低碳旅游方式、原生態(tài)旅游景點，“古城游”也發(fā)展成新的旅游趨勢。這是因為都市人平時生活和工作壓力很大，希望可以返璞歸真，讓自己得到放松，因此在開發(fā)和設(shè)計旅游地產(chǎn)時也需要注重這一點，要注重原生態(tài)建設(shè)，和當(dāng)前城市形成鮮明的對比。除了加強旅游產(chǎn)地的原生態(tài)建設(shè)之外，還需要做到智能化，根據(jù)實際情況為消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（4）開發(fā)過程中注重整體性。在大連旅游場地開發(fā)中，各大地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該避免出現(xiàn)各自為戰(zhàn)的情況，在開發(fā)中要注重對景區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，用長遠(yuǎn)的眼光看問題，開發(fā)中注重整體性和協(xié)調(diào)性，避免重復(fù)建設(shè)問題，將節(jié)省下的資金可以用在提高品質(zhì)方面，還可以節(jié)省土地資源，提高開發(fā)商的活力。在開發(fā)中，要合理的開發(fā)景區(qū)資源，保證游客的旅游體驗，讓大連的旅游及旅游地產(chǎn)可以相互促進發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，大連具有優(yōu)越的自然環(huán)境，也是旅游勝地，當(dāng)前在發(fā)展旅游地產(chǎn)中需要做好分析和設(shè)計，為消費者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]耿松濤，劉維林.我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及風(fēng)險規(guī)避策略研究[J].建筑經(jīng)濟，2012（01）.

[2]陳俊彬.旅游地產(chǎn)運營模式及對策研究[D].北京交通大學(xué)，2011.

[3]謝春山.旅游文化大連建成中國旅游名城的深厚底蘊[J].遼寧師范大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2013（4）.

[4]徐菲菲，萬緒才，宋平.全球化時代南京城市旅游的發(fā)展對策研究[J].現(xiàn)代城市研究，2014 （9）.