合肥市地價(jià)的空間特征分析
——基于剖切線的視角

王愛 ，儲(chǔ)金龍 ，顧康康 ，桂汪洋 ，黃超偉

(1.安徽建筑大學(xué)建筑與規(guī)劃學(xué)院，安徽 合肥 230022；

2.安徽省城鎮(zhèn)化發(fā)展研究中心，安徽 合肥 230022)

土地的使用與管理制度是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主導(dǎo)因素之一，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程與土地的管理制度變遷息息相關(guān)。自1988年的《土地管理法》、1990年的《城市土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和1999年《城市房地產(chǎn)管理法》的相繼出臺(tái)，標(biāo)志著城市土地市場和框架體系的形成[1]。2003年國內(nèi)開始全面實(shí)行城市經(jīng)營性土地的招拍掛制度，土地市場的制度框架逐漸系統(tǒng)化，城市土地的資本價(jià)值愈加凸顯，土地的使用權(quán)交易興起和活躍，由此形成了龐大的“土地紅利”。這種紅利在支持城市發(fā)展、更新的過程中發(fā)揮了重要的作用[2]。由于在很大程度上，土地自身的不可移動(dòng)性決定了以地生財(cái)?shù)木薮笫杖胧且猿鞘锌臻g的外圍拓展為代價(jià)的，而在國家強(qiáng)調(diào)生態(tài)為本，綠色發(fā)展的背景下，各級(jí)地方政府都劃定了城市發(fā)展的生態(tài)紅線，避免了城市的建設(shè)空間無序拓展，因此，加強(qiáng)地價(jià)研究，促進(jìn)地價(jià)空間特征及區(qū)域分異原因的探討，優(yōu)化利用好不可再生的土地資源，就成為當(dāng)前我國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速期以及長時(shí)期面臨人多地少困境的必然要求[3]。針對(duì)地價(jià)體系的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與不足，相關(guān)研究不斷總結(jié)與探索，這其中既包括地價(jià)內(nèi)涵的界定[4]、地價(jià)空間特征的表面分析[5]、地價(jià)影響因素的判別[6]，也包括對(duì)研究的模型與方法[7]等方面的探討。本文以合肥市為例，基于地價(jià)的數(shù)字模型和GIS的三維分析功能，分別對(duì)不同性質(zhì)用地地價(jià)空間結(jié)構(gòu)的非線性剖面形態(tài)進(jìn)行定量分析，強(qiáng)化地價(jià)空間梯度分布特征的理解，為城市規(guī)劃管理部門更好地把握全局視角下地價(jià)空間形態(tài)特征和微觀視角下的差異特征提供了支撐。

1 研究區(qū)域及數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)域

在區(qū)域尺度上，合肥市地處我國的中部地區(qū)，位于淮河與長江之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展腹地，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的成員之一，也是長江經(jīng)濟(jì)帶的輻射范圍，在省域尺度上，合肥市地處安徽省的中部，是安徽省的省會(huì)，同時(shí)也是省域?qū)用嫔系慕?jīng)濟(jì)、政治、文化、科教和交通聯(lián)系的中心[8]。近年來，合肥的區(qū)域地位持續(xù)凸顯，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，GDP年均增長率呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭[9]。同時(shí)合肥市每年的城鎮(zhèn)化率增長幅度均超過國內(nèi)平均水平，人口的集聚增長和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等都需要土地作為物質(zhì)空間載體，由此推動(dòng)了城市土地市場的蓬勃發(fā)展，土地交易較為活躍。因此，考慮到合肥市城市發(fā)展的速度，以及研究方法對(duì)地價(jià)樣本點(diǎn)空間分布和規(guī)模的要求，將合肥市的主城區(qū)作為研究區(qū)域。

1.2 數(shù)據(jù)來源

基于研究區(qū)域的土地供求關(guān)系和地價(jià)水平的變動(dòng)態(tài)勢，文章選取的時(shí)間跨度為2010至2014年，共計(jì)5年時(shí)間的居住、商業(yè)和辦公三類經(jīng)營性用地地價(jià)數(shù)據(jù)，其主要來源于合肥市官方的土地房產(chǎn)交易中心。在這一時(shí)間周期內(nèi)，政府行政管理機(jī)構(gòu)一方面根據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的形勢有計(jì)劃地調(diào)控了城市各類用地的供應(yīng)規(guī)模，盤活存量土地，同時(shí)也依照土地投資強(qiáng)度的新標(biāo)準(zhǔn)，以期達(dá)到以“最少的土地占有”獲得“最大的產(chǎn)值效益”的目的；另一方面，相應(yīng)的職能部門也積極推進(jìn)地價(jià)數(shù)據(jù)的完善和公開，各類用地的成交信息的可獲得性得到進(jìn)一步的提升，由此為解釋和預(yù)測未來土地價(jià)格的變化研究提供了必要的支撐。

2 數(shù)字地價(jià)模型構(gòu)建的原理與方法

2.1 構(gòu)建原理

競租理論認(rèn)為地價(jià)是區(qū)位的函數(shù)，在一定程度上反映出經(jīng)濟(jì)要素的空間集聚必然帶來外部效應(yīng)的改變，形成區(qū)域的地價(jià)峰值中心[6]。一般來說，地價(jià)與到城市中心的距離之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的空間關(guān)系，因此在空間分布上城市地價(jià)是存在變化規(guī)律的變量。同時(shí)，城市宗地的價(jià)格主要受區(qū)域要素和個(gè)別要素的驅(qū)動(dòng)，剔去個(gè)別因素的影響，宗地之間的空間距離越近，區(qū)域要素越相似，由此更傾向于具有相同的屬性信息，土地價(jià)格也就越相近，因此城市土地價(jià)格可以作為一個(gè)區(qū)域變量來進(jìn)行分析[10]。根據(jù)區(qū)域內(nèi)一定數(shù)目的已知地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)來推算未知點(diǎn)的數(shù)據(jù)值是GIS空間插值運(yùn)算基于“地理學(xué)第一定律”的基本假設(shè)。所以，文章將空間內(nèi)插方法應(yīng)用于地價(jià)的評(píng)估和分析中。

2.2 空間內(nèi)插方法

反比距離加權(quán)(IDW)是地統(tǒng)計(jì)學(xué)中空間數(shù)據(jù)處理的加權(quán)移動(dòng)平均方法，它以內(nèi)插點(diǎn)與樣本點(diǎn)之間的距離為權(quán)重，屬于確定性的內(nèi)插方法[5]。該方法認(rèn)為未采樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的特征值與其周邊區(qū)域已采樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的特征值存在關(guān)聯(lián)性，未知采樣點(diǎn)的特征值由已知點(diǎn)綜合貢獻(xiàn)所得，且兩者之間的距離與具體貢獻(xiàn)程度成反比關(guān)系?；诖耍鞘械貎r(jià)插值運(yùn)算的過程是根據(jù)已知的空間數(shù)據(jù)點(diǎn)與待測量插值點(diǎn)之間的距離，擬合出最佳的函數(shù)關(guān)系，并由此推算出區(qū)域范圍內(nèi)其他任意分區(qū)或任一點(diǎn)的值[11]。設(shè)空間內(nèi)已知點(diǎn) i坐標(biāo)為(Xi，Yi，Zi)，i=1，2，3，…，n，離散分布在待插入點(diǎn) j(Xj，Yj，Zj)的領(lǐng)域內(nèi)，利用IDW對(duì)點(diǎn)j的Pj值進(jìn)行空間插值計(jì)算，具體公式如(1)，此處Pj為待插入點(diǎn)j的土地價(jià)格，dij為待插入點(diǎn)j與領(lǐng)域內(nèi)第i個(gè)點(diǎn)之間的距離，據(jù)此來構(gòu)建合肥市地價(jià)的數(shù)字模型圖(圖1)。

圖1 合肥市地價(jià)數(shù)字模型圖

2.3 剖切線提取

在構(gòu)建城市地價(jià)剖面的過程中，通常會(huì)建立一個(gè)易于分析的“原點(diǎn)”或“基點(diǎn)”，并由該基點(diǎn)向研究范圍內(nèi)索引地價(jià)的剖切線，剖切線的發(fā)散方向與地價(jià)的評(píng)估分析軸線相吻合[12]。

在具體界定的過程中，地價(jià)剖切線的基點(diǎn)可以選取研究區(qū)域內(nèi)的最高地價(jià)點(diǎn)，也可以界定在區(qū)域邊界上的某一點(diǎn)。而無論是何種情況，都是為了便于研究城市地價(jià)從中心地區(qū)向外圍區(qū)域的變化趨勢?；诰幼?、商業(yè)和辦公三類地價(jià)的空間分布圖，將城市主城區(qū)內(nèi)各類用地地價(jià)的高值點(diǎn)作為地價(jià)剖切線的基點(diǎn)，根據(jù)研究區(qū)域的發(fā)展方向或城市主干路的走向，分別界定6條地價(jià)剖面的分析評(píng)估方向線(圖2)，并由這些不同方向的地價(jià)剖切線來構(gòu)建不同性質(zhì)地價(jià)的剖面分析圖。

圖2 合肥市地價(jià)剖面切線圖

3 地價(jià)空間特征的剖面分析

城市地價(jià)的剖面分析是基于地價(jià)的數(shù)字模型，沿地價(jià)表面某一方向進(jìn)行垂直剖切得到的切面，并對(duì)此地價(jià)切面進(jìn)行的分析。因而需要在地價(jià)等值面矢量圖式生成的基礎(chǔ)上，將反映地價(jià)等值區(qū)面的矢量數(shù)據(jù)提取出來并導(dǎo)進(jìn)MapGIS中，在DEM分析工具下模擬出各類用地地價(jià)的高低分布，并進(jìn)行地價(jià)剖切線的數(shù)字化，由此可沿著已確定的地價(jià)剖切位置(城市發(fā)展方向或發(fā)展軸線)使用剖面圖工具，將空間上地價(jià)的高低分布導(dǎo)出為不同方向上的城市地價(jià)剖面圖。相較于數(shù)字地價(jià)模型的土地價(jià)格表面分析，地價(jià)的剖面分析可以更為清晰地呈現(xiàn)出城市地價(jià)不同方向上的空間跳躍、突變以及分異等變化趨勢[13]。

3.1 居住用地剖面地價(jià)

根據(jù)居住地價(jià)的空間分布，沿著不同的剖切方向，依次生成地價(jià)剖面圖(圖3)，從高值點(diǎn)(基點(diǎn))到城市外圍區(qū)域，居住地價(jià)的變化規(guī)律可以概括為以下幾個(gè)方面：

圖3 合肥市居住地價(jià)剖面圖

(1)由不同方向的地價(jià)剖面圖上可以看出，從基點(diǎn)向外圍的空間過渡，居住地價(jià)既表現(xiàn)出梯度擴(kuò)散、空間延續(xù)的圈層結(jié)構(gòu)發(fā)展態(tài)勢，同時(shí)也表現(xiàn)出跳躍和突變，尤其是除方向1和6外的其他剖切線上的地價(jià)分布，空間分異和空間變異的特征明顯。

(2)地價(jià)剖切線方向1是由中心基點(diǎn)向城市北部大房郢水庫的方向延展，居住地價(jià)表現(xiàn)出梯度衰減的趨勢，這與北城是新城區(qū)，各方面的建設(shè)發(fā)展有待完善，地價(jià)水平不高有關(guān)。方向6指向城市西部的蜀山區(qū)，地價(jià)表現(xiàn)出先降低，后緩慢上升，再逐漸降低的分布情況。主要因?yàn)榈貎r(jià)升高的地段靠近水庫，自然生態(tài)條件較為優(yōu)越，由此形成的居住環(huán)境品質(zhì)必然會(huì)引起地價(jià)的上升。

(3)方向2是由基點(diǎn)向城市東部延展，地價(jià)總體上呈現(xiàn)出下降的趨勢，但又略有變化，在距離基點(diǎn)6 000～7 000 m的地段內(nèi)出現(xiàn)了小幅度的升高，然后再衰減，主要是由于區(qū)段內(nèi)城市更新，住區(qū)規(guī)模開發(fā)，從而引起地價(jià)的小幅凸起。方向3是由基點(diǎn)向南部濱湖新區(qū)延展，地價(jià)先緩慢降低，大致離基點(diǎn)14 000 m處迅速升高至峰值后降低，這表明在城市南部居住地價(jià)又一峰值中心的出現(xiàn)，主要緣于南部的地價(jià)峰值區(qū)域各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)逐步推進(jìn)，生活配套設(shè)施較為完善，地價(jià)水平較高。方向4是由基點(diǎn)向城市西南方向延展，地價(jià)表現(xiàn)出梯度擴(kuò)散的空間分布特征，但局部地段存在跳躍，主要是因?yàn)樵摰囟卫献^(qū)居多，新開發(fā)的住區(qū)較少，發(fā)展緩慢。方向5是由基點(diǎn)向政務(wù)區(qū)的方向延展，地價(jià)先下降，并在距離基點(diǎn)5 000～8 000 m處形成地價(jià)階地后再逐漸降低，這與以天鵝湖為中心的政務(wù)區(qū)，注重居住環(huán)境的營造，帶動(dòng)地價(jià)的上漲，從而形成區(qū)段的地價(jià)凸起。

3.2 商業(yè)用地剖面地價(jià)

同理，生成商業(yè)地價(jià)在各個(gè)方向上的剖面圖(圖4)，其具體的空間變化特征可以概括為以下內(nèi)容：

圖4 合肥市商業(yè)地價(jià)剖面圖

(1)總體來看，由中心基點(diǎn)向外圍的空間過渡過程中，商業(yè)地價(jià)既呈現(xiàn)出逐漸下降的變化過程，如方向2、4和6的地價(jià)剖面，亦有方向1、3和5地價(jià)剖面的空間突變現(xiàn)象。由于基點(diǎn)所處的城市中心區(qū)發(fā)展成熟，人口集聚度高，商業(yè)地價(jià)水平處于高值區(qū)，凸顯出規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)對(duì)于商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵作用。

(2)地價(jià)剖切線方向1是由基點(diǎn)向北延伸，商業(yè)地價(jià)先表現(xiàn)出降低的趨勢，大致在距離中也基點(diǎn)8 000 m附近，地價(jià)出現(xiàn)了小的峰值，這主要由于附近分布有合肥新華實(shí)驗(yàn)中學(xué)、四十五中分校和力合培訓(xùn)等學(xué)校，有利于商業(yè)的發(fā)展，從而引起地價(jià)的上揚(yáng)。方向3是由基點(diǎn)向城市東南延伸，地價(jià)從市中心向外圍迅速降低，大致在距離基點(diǎn)1 000 m附近的位置，地價(jià)剖面線開始緩慢上升，在4 300 m附近達(dá)到峰值；研究區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地價(jià)出現(xiàn)了除基點(diǎn)外的峰值中心，這是因?yàn)樵搮^(qū)段具有便捷的交通可達(dá)性(緊鄰南北快速通道)，新建住區(qū)密集分布，設(shè)施配套較為完善，是商業(yè)發(fā)展較為成熟的地區(qū)。其后，隨著與基點(diǎn)空間距離的增大，地價(jià)迅速降低，并保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。這主要與東南部為“國家級(jí)生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”大圩，其功能定位為都市農(nóng)業(yè)和旅游休閑基地相關(guān)聯(lián)。方向5是由基點(diǎn)向城市西南延伸，地價(jià)先降低，在距離基點(diǎn)大約7 000 m的位置，地價(jià)開始上揚(yáng)，并大致于8 000 m處出現(xiàn)小峰值，這是因?yàn)樵搮^(qū)域是以合肥市政府為核心的政務(wù)區(qū)，政府區(qū)雖成立時(shí)間不長，但其規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，近幾年人口集聚度和設(shè)施完善度得到了很大的提高，因此，地價(jià)升值較快，地價(jià)水平較高。

(3)方向2是由基點(diǎn)向東延伸，地價(jià)呈現(xiàn)出先降低，然后又緩慢上升的現(xiàn)象，主要是因?yàn)樵撈是蟹较驗(yàn)楹戏适信c東部縣城(肥東縣)的連接帶，既是城郊結(jié)合區(qū)，也是縣城的吸引區(qū)，在距離中心基點(diǎn)8 000 m左右，地價(jià)出現(xiàn)上升趨勢，表明沿方向2再往東延伸就是肥東縣城的吸引范圍，地價(jià)由此小幅度升高。方向4是由基點(diǎn)沿金寨路的軸向延伸，從中心到外圍總體上呈現(xiàn)出梯度下降的態(tài)勢，這表明在此方向上，商業(yè)地價(jià)的單中心連續(xù)性變化特征更為凸顯。方向6指向的是城市西部，該方位上的發(fā)展定位與商業(yè)發(fā)展不相吻合，因此表現(xiàn)出明顯的衰減規(guī)律，而在距離基點(diǎn)11 000 m處地價(jià)開始上揚(yáng)，12 000 m形成小的凸起，這是因?yàn)榇笫裆街苓吘坝^環(huán)境較好，同時(shí)新落成的住區(qū)檔次較高，地價(jià)有所上漲。

3.3 辦公用地剖面地價(jià)

以中心城區(qū)辦公地價(jià)的峰值區(qū)域?yàn)榛c(diǎn)，通過該基點(diǎn)作了6條地價(jià)剖切線，并分別生成不同剖切線方向上的地價(jià)剖面圖(圖5)，其具體的空間變化特征可以概括為以下內(nèi)容：

圖5 合肥市辦公地價(jià)剖面圖

(1)隨著與中心基點(diǎn)的距離增大，不同方向上地價(jià)剖面圖均表現(xiàn)出梯度降低的空間變化特征；方向4、5上地價(jià)在空間層面上略有小幅凸起，但總體上地價(jià)空間的突變和跳躍不明顯。

(2)方向1是由中心基點(diǎn)向城市北部延伸，隨著與基點(diǎn)距離的拉大，地價(jià)呈現(xiàn)梯度降低的分布情況，空間連續(xù)的圈層分布結(jié)構(gòu)明顯。方向2是向東延伸的地價(jià)剖切線，總體上地價(jià)表現(xiàn)出下降的趨勢，但在距離基點(diǎn)2 000 m處，地價(jià)開始上揚(yáng)，于6 000 m處基本保持穩(wěn)定，由此形成一個(gè)小的凸起，主要原因是區(qū)段內(nèi)瑤海區(qū)萬達(dá)廣場的建設(shè)，以及周邊老舊住區(qū)居多，地價(jià)雖有升高，但幅度不大。方向3是由基點(diǎn)向東南延伸，該方向上的地價(jià)分布特征與方向1較為相似，從中心城區(qū)向外圍，地價(jià)呈現(xiàn)出逐漸衰減的規(guī)律，反映的是集聚經(jīng)濟(jì)在辦公地價(jià)中的關(guān)鍵作用。方向6是由基點(diǎn)向城市西部延伸，空間層面上，地價(jià)總體呈現(xiàn)出逐漸降低的分布特征，而在距離基點(diǎn)14 000 m處地價(jià)出現(xiàn)小微上揚(yáng)，可能的解釋是受市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的影響，在權(quán)衡成本與收益的基礎(chǔ)上，土地使用者會(huì)傾向于空間鄰近收益，從而引起外圍地價(jià)的小幅升高。

(3)方向4是由基點(diǎn)向城市南部延伸，地價(jià)先降低，在距離基點(diǎn)3 000 m處開始升高，大致在3 500 m處形成一個(gè)小的峰值，然后再下降。這主要是合肥工業(yè)大學(xué)就位于地價(jià)小幅凸起的區(qū)段內(nèi)，在一定程度上，大學(xué)的科技研發(fā)、技術(shù)應(yīng)用和人才等因素會(huì)拉動(dòng)地價(jià)的上漲。方向5是由基點(diǎn)向城市西南延伸，地價(jià)呈現(xiàn)出先降低，在距離基點(diǎn)1 000～2 000 m的范圍，基本保持穩(wěn)定，然后大致在距離基點(diǎn)2 500～3 500 m的范圍內(nèi)，出現(xiàn)小幅度的升高，形成小的凸起。這主要緣于該地段位于老城區(qū)內(nèi)，已有辦公活動(dòng)的密集區(qū)和區(qū)位的便捷度會(huì)強(qiáng)化辦公用地的區(qū)位選擇并抬升地價(jià)。

4 結(jié)論與討論

基于地價(jià)的數(shù)字模型和GIS的三維分析功能，分別對(duì)三類經(jīng)營性用地地價(jià)空間異質(zhì)性進(jìn)行剖面分析，研究發(fā)現(xiàn)從基點(diǎn)向外圍的空間過渡的過程中：①居住剖面地價(jià)既表現(xiàn)出梯度擴(kuò)散、空間延續(xù)的圈層結(jié)構(gòu)發(fā)展態(tài)勢，同時(shí)也表現(xiàn)出跳躍和突變。②商業(yè)剖面地價(jià)既呈現(xiàn)出逐漸下降的變化過程，亦有空間突變現(xiàn)象。③隨著與中心基點(diǎn)的距離增大，不同方向上的辦公地價(jià)剖面圖均表現(xiàn)出梯度降低的空間變化特征，總體上地價(jià)空間的突變和跳躍不明顯。④對(duì)比不同城市空間結(jié)構(gòu)下地價(jià)剖面(圖6)，可以更清晰地發(fā)現(xiàn)居住用地、商業(yè)用地的地價(jià)空間分布特征與多核心模式下的地價(jià)剖面相近，更進(jìn)一步表明合肥已由單中心城市向多中心城市轉(zhuǎn)變；而辦公用地的地價(jià)空間分布特征與單中心模式的地價(jià)剖面相近，這說明通達(dá)性較好的城市中心區(qū)依然是辦公用地空間集聚熱點(diǎn)區(qū)域，辦公用地的空間布局具有顯著的向心集聚性。

圖6 不同城市空間結(jié)構(gòu)下的地價(jià)剖面圖

總之，整體性特征同局部性特征一樣是各種地理空間分布的重要組成部分，分析城市地價(jià)空間分布的特征，能夠從全局的角度揭示土地價(jià)格空間分布及其統(tǒng)計(jì)規(guī)律。研究發(fā)現(xiàn)不同性質(zhì)的建設(shè)用地，其地價(jià)的空間格局明顯不同；不同方向上地價(jià)剖面亦表現(xiàn)出異樣的空間異質(zhì)性分布特征。立足于微觀的視角，不難發(fā)現(xiàn)地價(jià)空間分布上的不均勻性和復(fù)雜性主要與城市各功能片區(qū)的區(qū)位條件、交通條件、公共配套條件以及環(huán)境條件等因素密切相關(guān)，它們共同作用于地價(jià)的空間分布，并且互相關(guān)聯(lián)，進(jìn)而引起地價(jià)空間分布的異質(zhì)性。因此，加強(qiáng)地價(jià)管理，促進(jìn)對(duì)地價(jià)空間格局及其影響因素的研究，厘清各驅(qū)動(dòng)因素對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制，不僅能促進(jìn)土地資源的集約利用，重塑城市的空間結(jié)構(gòu)，而且能為提升城市整體價(jià)值提供重要的理論支撐。