淺析房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理

呂愛民

[摘 要]近年來，在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)由粗放型的項(xiàng)目管理與經(jīng)營活動逐漸轉(zhuǎn)變成精細(xì)化管理，只有把對成本的掌控和加強(qiáng)過程控制，才能在競爭過程中取得優(yōu)勢。將一個企業(yè)里全部關(guān)鍵的問題都融于一個管理體系內(nèi)控制是全面預(yù)算管理，這種模式在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的經(jīng)營管理中，逐漸成為首要的運(yùn)營模式。而且，為了應(yīng)對殘酷的行業(yè)競爭和一天比一天更嚴(yán)酷的金融調(diào)控政策，全面預(yù)算管理勢必要深入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的項(xiàng)目管理層面。想要加強(qiáng)項(xiàng)目管理，不僅要將全面預(yù)算管理發(fā)揮到實(shí)處，還要在整個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中嚴(yán)格約束把控預(yù)算，用有效的資源配置來提升企業(yè)的管理水平，和核心競爭力，確保戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；全面預(yù)算管理；問題；對策

1 房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

近年來，隨著國家宏觀調(diào)控的戰(zhàn)略實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間隨之減少，不管是對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)，還是實(shí)施過程中，控制和管理預(yù)算，就顯得頗為重要。

1.1 全面預(yù)算有助于戰(zhàn)略目標(biāo)的落實(shí)

通過實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，有利于對企業(yè)長久的規(guī)劃與短期計(jì)劃的相互融合，也利于戰(zhàn)略目標(biāo)的高度貫徹落實(shí)，使年度預(yù)算指標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃得到有效統(tǒng)一。

1.2 全面預(yù)算有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制

由于房地產(chǎn)企業(yè)間角逐激烈，項(xiàng)目開發(fā)周期比較久，更加上調(diào)控政策的不穩(wěn)定性，為了控制風(fēng)險評估，就需要通過全面預(yù)算管理來提前準(zhǔn)備好成本、銷售等指標(biāo)。有了完善的全面預(yù)算管理，就可以有效防范風(fēng)險，建立機(jī)制，設(shè)定預(yù)警來應(yīng)對突發(fā)風(fēng)險，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制水平。

1.3 全面預(yù)算有助于提高企業(yè)業(yè)績

將全面預(yù)算管理做完善，更是對集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)的整體績效的飛躍發(fā)展，管理水平也能得到有效提高，在企業(yè)運(yùn)營過程中，將全面預(yù)算管理落實(shí)到每個環(huán)節(jié)，可對集團(tuán)的下屬公司經(jīng)營過程中的控制管理，計(jì)劃對經(jīng)營者都有著有效的約束。

2 房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

2.1 沒有建立全面的預(yù)算管理體制

由于國家房地產(chǎn)企業(yè)興起的晚，致使借鑒過來的預(yù)算管理體制對現(xiàn)階段企業(yè)的發(fā)展而言過于陳舊，有很多房地產(chǎn)企業(yè)甚至都沒有建立健全預(yù)算管理體系，有些企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施單位中的預(yù)算管理就僅限于形式而已，沒有對其加強(qiáng)管理，惡性循環(huán)?；蚴穷A(yù)算的管理方和實(shí)施方上下級之間缺少及時的溝通和交流，無法將預(yù)算考核監(jiān)督落到實(shí)處，使企業(yè)整體規(guī)劃不完善，不能施展出預(yù)算管理的作用。與此同時，整個房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對預(yù)算管理體制的建設(shè)還沒有形成統(tǒng)一意見，這就致使很多企業(yè)只根據(jù)自身需求而一味盲目展開有關(guān)預(yù)算管理工作，在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的管理工作中加入許多人為因素，相較而言使其缺少嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性，這便造成了預(yù)算工作和實(shí)際管理的不相符，像如此的預(yù)算管理工作不能給企業(yè)的發(fā)展提供有利的幫助，對企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)生不利影響。

2.2 沒有建立合理性的預(yù)算數(shù)據(jù)

什么是合理的預(yù)算呢？這是每位企業(yè)管理者都有的困擾。為了搶施工進(jìn)度，有很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒等施工設(shè)計(jì)圖紙完成就開始動工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)預(yù)算超出估算指標(biāo)、施工圖的預(yù)算超出設(shè)計(jì)預(yù)算，完工結(jié)算更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出施工圖的預(yù)算。另外有的企業(yè)預(yù)算做的不夠科學(xué)，用來測算的依據(jù)不夠，資料也太少，致使預(yù)算的指標(biāo)往往和實(shí)際情況存在很大的差異，這就失去了預(yù)算的真實(shí)意義?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場正是調(diào)控的重要階段，有些企業(yè)對國家的調(diào)控政策并沒有徹底領(lǐng)會其精神，使得預(yù)算缺乏標(biāo)準(zhǔn)性，從而有很多預(yù)算指標(biāo)對企業(yè)環(huán)境來說不能相容，因?yàn)閷㈩A(yù)算的目標(biāo)制定的過高，且缺少科學(xué)性，對市場的應(yīng)變能力更是不足，使得市場不容易容納這樣的預(yù)算指標(biāo)體系。就假如對房地產(chǎn)的銷售情況一味的樂觀，一旦出現(xiàn)對房屋的“限購”政策，就會面臨很大的財務(wù)風(fēng)險。

2.3 沒有建立全面的預(yù)算管理考核方式

雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)建立和實(shí)施了對預(yù)算的全面管理，但是對其考核制度和評價體系卻沒有科學(xué)的建立，或是已經(jīng)建立了考核制度和評價體系，卻只是形式?jīng)]有落到實(shí)處，也沒有進(jìn)一步的完善。以實(shí)際指標(biāo)為依據(jù)，與預(yù)算指標(biāo)中間相差異作為考核標(biāo)準(zhǔn)來衡量企業(yè)的管理水平，用財務(wù)的指標(biāo)對相應(yīng)績效來考核，是現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)采用的考核方式?？墒菍⒇攧?wù)指標(biāo)作為業(yè)績指標(biāo)的方式是有很大缺陷的，因?yàn)榭刂普叟f、攤銷、收入、融資等這樣可以人為操控盈利的方式都可控制財務(wù)指標(biāo)，以至于經(jīng)營的管理者對推遲和縮減支出、培訓(xùn)支出等短期獲利的方法更為受用。員工沒有辦法正視自己工作與財務(wù)結(jié)果中的關(guān)系，而財務(wù)指標(biāo)大多數(shù)都是月、季度結(jié)算，無法提供實(shí)時的信息，更是缺少過程監(jiān)督，沒辦法將預(yù)算管理的優(yōu)勢發(fā)揮出來，不能客觀的反映出其中的問題，對提高預(yù)算的管理水平更是不利。

3 完善房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的對策

3.1 建立健全全面的預(yù)算管理體制

（1）完善管理制度。建立結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、合理規(guī)范的管理組織體系是對企業(yè)預(yù)算管理難題的解決方法，它是一個系統(tǒng)工程。第一，要確定將項(xiàng)目作為利潤中心，要將責(zé)任中心的權(quán)責(zé)預(yù)算管理制度做明確，還要將目標(biāo)確立好，要將業(yè)績報告和預(yù)算指標(biāo)考核的差異作出具體分析，還要以預(yù)算管理原則、方法為編制企業(yè)預(yù)算的依據(jù)，要對相關(guān)單位和個人做考核。第二，以企業(yè)集團(tuán)管理模式與房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為依據(jù)，引導(dǎo)預(yù)算工作的實(shí)施，將項(xiàng)目行業(yè)分析和預(yù)測報告做好，把權(quán)、利、責(zé)三點(diǎn)明確確立，可以制定一套完善的房地產(chǎn)預(yù)算管理制度。

（2）提高管理權(quán)威性。僅僅制定了預(yù)算管理制度還是不夠的，還應(yīng)該提高在預(yù)算管理中的權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中要以企業(yè)目標(biāo)為中心，一旦確認(rèn)預(yù)算，全部經(jīng)濟(jì)活動都要以其為目標(biāo)而開展，為了將預(yù)算的約束力與控制力提升，企業(yè)中各個部門都應(yīng)該認(rèn)真實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)周期中的全部活動。

（3）增強(qiáng)員工意識。有了預(yù)算管理制度，還應(yīng)該提高全體員工的參與度和配合意識。房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門都多多少少涉及預(yù)算的管理工作，因此各部門間要做到親密無間環(huán)環(huán)相扣。企業(yè)的管理者們可以組織企業(yè)的全體員工一起參與預(yù)算工作的編制，籌劃，充分將企業(yè)預(yù)算管理的重要性傳達(dá)給每位員工，增強(qiáng)員工與管理者之間的合作力。

3.2 完善預(yù)算數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r千變?nèi)f化，國家政策直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，用于預(yù)算的數(shù)據(jù)也應(yīng)根據(jù)時代標(biāo)準(zhǔn)推陳出新，所以，企業(yè)應(yīng)該先探清國家政策方針，再根據(jù)政策制定整體指標(biāo)，要對各項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格把控，并且留有余地。比如說，有些城市已經(jīng)有對外地戶口限購的政策，企業(yè)可根據(jù)此政策考慮影響，制定應(yīng)對方案。要以“面向市場”為主要思想，可以在變幻的市場行情中經(jīng)得起考驗(yàn)。在預(yù)算制定的過程中，企業(yè)應(yīng)該先對本地的需求量和目標(biāo)客戶等問題做好充分的研究探索，以減少預(yù)算太大所承擔(dān)的風(fēng)險。而預(yù)算管理作為現(xiàn)代化管理的工具，各個項(xiàng)目的業(yè)務(wù)和職能部門都包含其中，在施工過程中對施工招標(biāo)控制、材料的數(shù)量價格質(zhì)量等經(jīng)營活動工程中，都賦含著復(fù)雜的管理信息，所以，在如今信息技術(shù)完善的情況下，應(yīng)該加大企業(yè)對數(shù)據(jù)的發(fā)覺度，和對信息的敏感度，分析其中差異，改進(jìn)方案，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，保證戰(zhàn)略規(guī)劃的有效實(shí)行。

3.3 建立健全的考核與評價體系

要改進(jìn)財務(wù)層面、改進(jìn)客戶層面、內(nèi)部業(yè)務(wù)過程層面和學(xué)習(xí)提升層面，這就是平衡計(jì)分卡四個層次的邏輯，可以運(yùn)用在業(yè)績考核中，才是具備遠(yuǎn)見性的過程類指標(biāo)。企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和考核的指標(biāo)必須有因果關(guān)系并且需要邏輯上的統(tǒng)一，要讓企業(yè)的全面預(yù)算工作有效實(shí)施，貫徹落實(shí)，就必須對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算的考核。企業(yè)各個部門和各級工作人員的獎懲制度也可以由預(yù)算工作結(jié)果的考核評判來制定?？梢孕纬善髽I(yè)內(nèi)部的良性競爭，也可將企業(yè)內(nèi)部的人力資源充分調(diào)動起來，有利于員工積極主動的投入到企業(yè)的管理預(yù)算的過程里，可有效地使預(yù)算計(jì)劃得以完美進(jìn)行。以前的房地產(chǎn)企業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)過于簡單，現(xiàn)如今能夠從之前模式中脫離出來，進(jìn)行考核標(biāo)準(zhǔn)的擬定，足以調(diào)動大部分人力資源投入預(yù)算工作的淺層次目標(biāo)，更加深遠(yuǎn)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。不僅可以把企業(yè)的年度發(fā)展計(jì)劃和預(yù)算工作的考核重要點(diǎn)相互結(jié)合，站在整體達(dá)標(biāo)的角度來考量預(yù)算工作的考核制度，而且可以從預(yù)算工作的完成數(shù)量、完成時間和完成質(zhì)量等具體化的角度來進(jìn)行對預(yù)算工作的考核。實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

4 結(jié)論

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況比較嚴(yán)峻，整體陷入低潮狀態(tài)，單純拿預(yù)算管理層面來說，國外的房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平就領(lǐng)先于我國的管理水平。因?yàn)椋瑖獾姆康禺a(chǎn)企業(yè)對預(yù)算的管理很嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范且重視，相比我國而言，對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不夠重視，缺少有效的經(jīng)驗(yàn)借鑒，以至于在日常的預(yù)算管理工作中產(chǎn)生許多問題和紕漏。沒有建立健全全面的預(yù)算管理體制，沒有形成全面的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，沒有科學(xué)合理的預(yù)算管理數(shù)據(jù)，沒有健全的預(yù)算考核制度等諸多問題存在于發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)，面對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該扭轉(zhuǎn)對全面預(yù)算管理的陳詞濫調(diào)，從整體上開展企業(yè)的預(yù)算管理工作，用科學(xué)的辦法解決目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作可以健全完善，縮減企業(yè)不必要的成本浪費(fèi)，使企業(yè)的投入和產(chǎn)出更加優(yōu)化，可以增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的競爭力，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中走的更長遠(yuǎn)。

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