旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法之探討

【摘 要】 在促進(jìn)全域旅游發(fā)展的過程中，加大對(duì)旅游資源開發(fā)管理的資金投入是重要環(huán)節(jié)，而資金渠道的完善和升級(jí)，必須引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。社會(huì)資本參與政府旅游項(xiàng)目的關(guān)鍵前提之一，是完善旅游資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估體系，合理認(rèn)定旅游資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值，為投資決策提供依據(jù)。同樣，在旅游項(xiàng)目投資決策中，旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估也是一個(gè)難題，傳統(tǒng)評(píng)估研究方法得出的結(jié)論難以獲得社會(huì)投資方和政府的雙重認(rèn)可。

【關(guān)鍵詞】 旅游 價(jià)值評(píng)估 實(shí)物期權(quán)

一、評(píng)估方法分析

1、收益還原法。收益還原法又稱收益現(xiàn)值法，屬于資產(chǎn)評(píng)估方法，是指在綜合考慮旅游地資源情況、地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的基礎(chǔ)上評(píng)估景區(qū)開發(fā)價(jià)值和產(chǎn)權(quán)價(jià)值。收益還原法被廣泛應(yīng)用于收益性地產(chǎn)項(xiàng)目估值，進(jìn)而被引入景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估之中，旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)可以帶來預(yù)期收益，通過對(duì)預(yù)期收益的估算，可以得出旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

應(yīng)用收益還原法評(píng)估旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的思路是，對(duì)未來預(yù)期收益以及資本化率進(jìn)行估算，再對(duì)各收益期的預(yù)期收益按照一定的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，得到的現(xiàn)值總和，即為景區(qū)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。假設(shè)買方擁有完全的市場(chǎng)信息，則其對(duì)于旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的出價(jià)，理論上應(yīng)該小于或等于估算出的未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，這是收益還原法的內(nèi)在邏輯。

2、重置成本法。重置成本法是用重置資源所需花費(fèi)的成本與貶值量求差得到評(píng)估價(jià)值，該方法適用于可以確定勞動(dòng)轉(zhuǎn)移價(jià)值和勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的旅游資源。

該方法對(duì)于旅游資源的效用價(jià)值難以作出全面的反映，對(duì)于旅游資源的市場(chǎng)供求關(guān)系也不能作出客觀的反映，因此在旅游資源價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用受到局限。

3、市場(chǎng)價(jià)值法。市場(chǎng)價(jià)值法是關(guān)注市場(chǎng)上近期交易的旅游資源，從中尋找與標(biāo)的資產(chǎn)相同或相似的項(xiàng)目，參照其交易價(jià)格，對(duì)相應(yīng)參數(shù)進(jìn)行對(duì)比，并根據(jù)資產(chǎn)特性對(duì)參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，然后估算評(píng)估價(jià)值的方法。

我國(guó)尚未建立旅游資源資產(chǎn)的一級(jí)交易市場(chǎng)，作為一種特殊的資源資產(chǎn)，旅游資源資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例較少且難以獲得具體信息，其價(jià)值的構(gòu)成因素十分復(fù)雜，因此該方法的實(shí)際應(yīng)用受到很大限制。

4、實(shí)物期權(quán)法?；趦衄F(xiàn)值法的傳統(tǒng)投資理論缺乏對(duì)不可逆性、不確定性及投資實(shí)際選擇之間內(nèi)在關(guān)系的考慮，無法就動(dòng)態(tài)變化的不確定性對(duì)管理者延遲投入、繼續(xù)投入、擴(kuò)大或減少投入、放棄和轉(zhuǎn)移等動(dòng)態(tài)的決策靈活性價(jià)值進(jìn)行正確評(píng)估，因而難以對(duì)旅游項(xiàng)目投資作出科學(xué)的分析和估價(jià)。

建立在金融期權(quán)思想基礎(chǔ)之上的實(shí)物期權(quán)方法彌補(bǔ)了傳統(tǒng)投資決策理論和方法的缺陷，其重要特征是將投資決策與市場(chǎng)估價(jià)融為一體[3]，從而可以提供科學(xué)和可操作的投資決策分析方法和估價(jià)模型?；谄跈?quán)思想的旅游資源資產(chǎn)估價(jià)方法考慮了未來的不確定性，這種估價(jià)方式傳遞了更多市場(chǎng)信息，提供了投資機(jī)會(huì)的價(jià)值判斷。與傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法相比，實(shí)物期權(quán)法可以根據(jù)未來可能會(huì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行相應(yīng)的決策，同時(shí)兼顧項(xiàng)目所附帶的選擇權(quán)價(jià)值，盡可能客觀地反映項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值。避免旅游項(xiàng)目投資價(jià)值被低估，導(dǎo)致決策的短視，造成項(xiàng)目投資不足。

進(jìn)行旅游投資項(xiàng)目估價(jià)時(shí)，項(xiàng)目隱含的期權(quán)價(jià)值使得投資者面臨著權(quán)利的選擇，因此旅游投資項(xiàng)目估價(jià)可以參考期權(quán)定價(jià)理論，這是一種新的理論方法。將項(xiàng)目?jī)r(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)綜合考慮，使不確定性如何影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值更為清晰，減少傳統(tǒng)估價(jià)方法對(duì)不確定因素的忽略而導(dǎo)致的誤判。

旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)本身具有很大的不確定性，這個(gè)行業(yè)特征意味著傳統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估方法并不適用于景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估，而實(shí)物期權(quán)方法對(duì)于不確定性較強(qiáng)的景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估恰恰顯現(xiàn)出獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。我國(guó)處于大力發(fā)展旅游業(yè)的階段，在國(guó)家扶持政策鼓勵(lì)下，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，?shí)物期權(quán)方法不但考慮了旅游景區(qū)過去和當(dāng)前的資產(chǎn)盈利價(jià)值，也考慮到其未來的潛在發(fā)展機(jī)會(huì)價(jià)值。

二、評(píng)估方法的適用性

收益還原法、重置成本法、市場(chǎng)價(jià)值法都是基于資產(chǎn)評(píng)估理論，屬于資產(chǎn)評(píng)估方法，收益還原法著眼于未來的收益，主要適用于整體資產(chǎn)和無形資產(chǎn)評(píng)估，重置成本法需要依托歷史成本數(shù)據(jù)，主要適用于可重置固定資產(chǎn)的評(píng)估，而市場(chǎng)價(jià)值法著眼于現(xiàn)行價(jià)值，主要適用于單項(xiàng)可比資產(chǎn)的評(píng)估。這三種方法對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的要求較高，因此在適用性上具有較大的局限性，其評(píng)估結(jié)果也存在分歧。

傳統(tǒng)的投資決策方法一般具有以下假設(shè)前提：一是項(xiàng)目未來現(xiàn)金流基本確定;二是項(xiàng)目投資可逆轉(zhuǎn);三是投資柔性小，即要么同意該項(xiàng)投資，要么否決。傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)估方法忽略了項(xiàng)目隱含的戰(zhàn)略價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)方法運(yùn)用期權(quán)博弈理論，考慮了項(xiàng)目投資中的不可逆性和不確定性[1]。

三、思考與總結(jié)

我國(guó)旅游消費(fèi)需求正在呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，旅游投資總量顯著提高，旅游業(yè)的發(fā)展正處于黃金期，對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)的投資，旅游景區(qū)投資是重點(diǎn)領(lǐng)域之一。對(duì)于旅游景區(qū)的投資，一般具有投資周期長(zhǎng)、資金規(guī)模大、不確定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

傳統(tǒng)的廣泛應(yīng)用于其他類資產(chǎn)評(píng)估的收益還原法、市場(chǎng)價(jià)值法、重置成本法，在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中都表現(xiàn)出明顯的局限性，對(duì)于促進(jìn)旅游市場(chǎng)開發(fā)投資、引入社會(huì)資本難以發(fā)揮積極作用。實(shí)物期權(quán)理論為旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估提供了全新的思路。

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作者簡(jiǎn)介：鄭稼宏（生于1982年），女，山西大同人，經(jīng)濟(jì)師，本科學(xué)歷，研究方向：項(xiàng)目投融資。