無錫住宅小區(qū)物業(yè)管理難點與對策研究

丁曉林

【摘 要】物業(yè)管理是關(guān)系無錫住宅小區(qū)價值乃至整個城市吸引力的關(guān)鍵點，通過解決小區(qū)物業(yè)管理中的普遍難點，提升無錫城市整體知名度與吸引力，在城市之間的“搶人才”大戰(zhàn)中至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；住宅小區(qū)；業(yè)委會；基層政府

一、無錫住宅小區(qū)物業(yè)管理難點

經(jīng)過十多年的大拆大建，除太湖新城及錫東新城，無錫市區(qū)住宅小區(qū)已日趨穩(wěn)定，與前幾年相比，一次性大體量新建商品房出售行為已逐漸稀少，房地產(chǎn)市場將逐漸從新房市場轉(zhuǎn)為存量房市場。安居而樂業(yè)，住宅小區(qū)管理優(yōu)異程度不僅涉及業(yè)主的城市認同感，生活幸福感還與之資產(chǎn)升值或貶值息息相關(guān)。摒除學區(qū)房因素，一街之隔，不同物業(yè)公司管理的不同小區(qū)的二手房價格可以相差2千到5千。放大到整個城市，住宅小區(qū)的居住品質(zhì)不僅僅關(guān)系到每個市民，更是無錫對外的一張名片，一個擁有溫馨、幸福、園林、干凈、整潔、有序、安全小區(qū)環(huán)境的城市更能吸引高素質(zhì)、高品質(zhì)、高技術(shù)核心人才，畢竟有了梧桐木，才能引得鳳凰來。影響居住品質(zhì)的關(guān)鍵點除了小區(qū)本身建筑設(shè)計、建設(shè)等硬實力外，就在于無錫物業(yè)管理長期普遍存在的難點問題。

1、安置房小區(qū)及早期中檔商品房小區(qū)物業(yè)費少交、不交，乃至從未繳過問題突出。梁湖苑、大丁佳苑等安置房小區(qū)業(yè)主當初因被拆遷而安置于此類小區(qū)，不管在心理準備上，還是在經(jīng)濟準備上，都沒有完成從不用交物業(yè)費的獨門獨院私房業(yè)主轉(zhuǎn)變成為身居樓房需購買物業(yè)服務(wù)的城市樓房業(yè)主的轉(zhuǎn)變，故而安置房小區(qū)物業(yè)費繳納率普遍低，有些業(yè)主在繳納物業(yè)費幾年后看見其他業(yè)主并沒有因未交物業(yè)費而受到一丁點的懲處，也慢慢轉(zhuǎn)向不繳納物業(yè)費的趨勢，出現(xiàn)了不良行為驅(qū)趕良性行為的不利局面。如此以往，不僅僅加大基層政府、社區(qū)的財政壓力，更是讓居民享受不到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，當門禁系統(tǒng)、電梯等硬件開始老化、損壞，沒有足額財力保障的物業(yè)公司更加無法滿足業(yè)主們的需求，服務(wù)與物業(yè)費之間的矛盾也將加大。金色江南等早期商品房也難逃物業(yè)費欠繳的問題，甚至導致物業(yè)公司無法經(jīng)營下去而跑路，直至由所在社區(qū)出面協(xié)調(diào)，引進新的物業(yè)公司，但收繳物業(yè)費至今仍是難題。

瑜憬灣等高檔商品房小區(qū)的物業(yè)費收繳到是一直不錯，一方面大多數(shù)業(yè)主知道好的物業(yè)服務(wù)需要購買，另一方面物業(yè)公司互動工作做得不錯，經(jīng)常將所做的工作進行公示，讓業(yè)主知道物業(yè)公司干了哪些工作以及還要干哪些工作，業(yè)主委員會也居中進行監(jiān)督和協(xié)調(diào)，各方面都比較滿意。

2、小區(qū)整體及各樓層清潔打掃不到位問題在安置房小區(qū)表現(xiàn)尤為突出。相比之下，商品房小區(qū)的環(huán)境保潔，公共場所打掃頻率較高，小區(qū)環(huán)境要比安置房小區(qū)好很多，電梯等場所的小廣告張貼也幾近于無。而安置房小區(qū)的保潔工作常常聘請退休人員打掃，收入低，清潔單元多，只能保證無明顯大塊垃圾，清掃頻率無法與商品房小區(qū)相比，電梯及業(yè)主大門貼滿各類小廣告。當然這些與物業(yè)公司的財力有相當大的關(guān)系，沒有足夠的財政保障，再有事業(yè)心的物業(yè)公司也無法做好小區(qū)環(huán)境保潔。

3、安置房、中高檔商品房業(yè)主在樓層公共面積屢屢堆放雜物。樓梯間堆放雜物，門前擺放鞋柜，大堂里放滿電瓶車已是各小區(qū)的常見場景，要解決這些危害小區(qū)消防的隱患，物業(yè)們的努力不僅僅是一兩次，但每次不管提醒也好、搬掉也罷，過一段時間總會死灰復燃，物業(yè)提醒得急了，業(yè)主還會以不交物業(yè)費作為威脅，物業(yè)很難辦，也不好辦。

4、住宅小區(qū)人員進出管理難度大。小區(qū)人員進出管理的目的是安全，而商品房小區(qū)人員進出管理難在有的業(yè)主不理解、不配合，圖方便，讓有心管理的物業(yè)難以管理，而大門門禁硬件也不到位，不能快速識別業(yè)主、不能識別有預約的客人、不能做到有序進出大門。安置房小區(qū)不管在硬件以及軟件上，都無法做好人員進出管理，很多單元大門24小時開著，有相當大的安全隱患。

5、高樓拋物現(xiàn)象在安置房小區(qū)問題突出，中高檔商品房小區(qū)也偶爾出現(xiàn)。商品房小區(qū)有高樓拋物現(xiàn)象，安置房小區(qū)也常發(fā)生一些，這跟居民素質(zhì)有關(guān)，跟業(yè)主的文明培養(yǎng)有關(guān)。媒體上常有報道高樓拋物導致嚴重傷亡事故，這些事件不常發(fā)生，但每每發(fā)生總是上頭條的嚴重事件。

6、小區(qū)周邊亂停車問題。不管商品房小區(qū)還是安置房小區(qū)，停車都要收費，這就導致一部分不愿意荷包受損的精明人士將車停在小區(qū)周邊的各種道路上，包括人行道、自行車道、綠化帶乃至別人的汽車前，這個問題不是物業(yè)公司所能管理好的，但如果不去管，無錫的城市管理水平勢必要下降幾個檔次，淪落為一個大停車場。

二、解決難點問題的幾個對策

1、解決欠繳物業(yè)費問題的對策

要全面解決住宅小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費問題，各方面要形成合力，共同著手處置。首先，小區(qū)物業(yè)針對欠繳物業(yè)費的業(yè)主要運用上門催討、公告牌催討、律師信催討等多種手段積極主動進行物業(yè)費催討工作，維護自身權(quán)益，針對欠費問題突出的個別小區(qū)業(yè)主，勇于通過訴訟手段，進行物業(yè)費追討，要在欠繳物業(yè)費業(yè)主群體間形成輿論壓力，讓他們認識到問題的嚴重性，從而主動支付欠繳物業(yè)費。其次，地方政府發(fā)動各社區(qū)居委會廣泛開展提升居民購買公共服務(wù)意識宣傳，促進城鄉(xiāng)居民轉(zhuǎn)換無縫銜接，提高居民自身文明素質(zhì)素養(yǎng)。最后，小區(qū)業(yè)主委員會積極做好業(yè)主工作，提升業(yè)主繳納物業(yè)費意識，全程監(jiān)督、考核物業(yè)公司運作及服務(wù)，并及時向業(yè)主公開相關(guān)考核信息，如果物業(yè)公司不符合小區(qū)全體業(yè)主利益，及時調(diào)換物業(yè)公司，使小區(qū)物業(yè)保持一定的優(yōu)質(zhì)水準。

考慮到有些小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，社區(qū)居委會在街道辦事處的指導下，幫助尚未成立業(yè)委會的小區(qū)盡早成立業(yè)委會，業(yè)委會將作為業(yè)主與政府、物業(yè)公司之間的橋梁，做好情況傳達、監(jiān)督考核等工作。

2、解決高樓拋物、小區(qū)清潔、小區(qū)人員進出管理等問題的對策

以物業(yè)公司為管理主體，以地方政府為監(jiān)督主體，以業(yè)主委員會為考核主體。通過增加高清攝像頭、人臉識別等技術(shù)手段，加大針對小區(qū)內(nèi)部高樓拋物、小區(qū)人員進出管理的力度。將高清攝像頭對準每一幢樓，記錄高樓拋物的整個過程，對于業(yè)主高樓拋物未產(chǎn)生嚴重后果的，由物業(yè)曝光，上門警告，公告牌公告等方法對其懲處；產(chǎn)生嚴重后果的，由物業(yè)提供高清視頻作為關(guān)鍵證據(jù)，對拋物業(yè)主進行民事索賠或刑事訴訟。人臉識別技術(shù)作為人員進出管理的利器，應(yīng)盡早在各小區(qū)推廣，這樣小區(qū)進出人員身份就有記錄，每天進出人員都有跡可循，結(jié)合部署在小區(qū)各處的高清探頭，可以有力的震懾潛在的犯罪分子，萬一發(fā)生案件，也便于公安刑偵人員盡早發(fā)現(xiàn)線索，及時破案。

通過街道辦事處給物業(yè)公司定級，結(jié)合每年的業(yè)主滿意度考核機制，將考核結(jié)果與其收費標準掛鉤，并可根據(jù)考核結(jié)果調(diào)整下一年度的物業(yè)收費標準。將定級管理權(quán)下放至街道辦事處，讓辦事處跟社區(qū)居委會可以依據(jù)小區(qū)業(yè)主滿意度、周邊小區(qū)停車情況、高樓安全、小區(qū)環(huán)境等因素綜合評分，并可接受業(yè)主的投訴，直接對小區(qū)物業(yè)進行管理。

3、解決樓層公共面積堆放雜物，小區(qū)周邊亂停車等問題的對策

小區(qū)物業(yè)要做好堆放雜物登記在冊，登門告知業(yè)主自行清理事項；小區(qū)周邊亂停車，物業(yè)公司要積極貼移車告知書，督促亂停車汽車早日移走。針對少數(shù)頑固拒不清理雜物、移走車輛的業(yè)主，小區(qū)物業(yè)積極上報，聯(lián)系當?shù)亟值篱_展聯(lián)合行動，清理侵占公共位置的雜物和亂停車輛，還小區(qū)一個清爽、安全的環(huán)境。