房地產企業(yè)財務管理風險及防范措施探討

范春媛

本文主要分析了我國房地產企業(yè)在其財務管理過程中存在的風險，并對其形成原因進行了探討，結合自己的思考，給出了相對應的解決措施，主要是從以下三個方面入手：積極做好項目開發(fā)前的市場調研工作，加強房地產企業(yè)的資金預算管理，優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構。希望幫助我國的房地產企業(yè)對自身在財務管理過程中存在的風險進行更好的防范，從而為實現自身的長遠、健康發(fā)展保駕護航。

一、我國房地產企業(yè)財務管理風險的主要表現

（一）資金再籌集的難度大

現階段，我國房地產企業(yè)運作的主要模式是對項目實行滾動開發(fā)，可是如果這一模式想要實現成功的運轉，就必須源源不斷的注入大量的資金作為支撐。可是由于我國大多數的房地產企業(yè)都是負債經營，所以不斷增長的負債率使得債權人的債權難以得到有效的保障，這在一定程度上限制了房地產企業(yè)的負債融資。對于一些經營規(guī)模較大的房地產企業(yè)來說，它們大多數都存在著連鎖籌資擔保鏈，如果這一鏈中的某一環(huán)出現了斷裂，那么企業(yè)的再籌風險就會進一步加大，最終會對企業(yè)的順利運營埋下不小的安全隱患。

（二）債務償還的難度不斷加大

我國房地產市場開發(fā)的初始階段實行的是寬進嚴管，因此引入房地產開發(fā)市場不需要太多的資本金，不少的企業(yè)都是負債進入的，其開發(fā)資金的獲得主要是通過借貸的方式，自有資本金的比例比較小。盡管在我國已經實行了資本金制度，但是大多數房地產企業(yè)是在高負債率中運行?，F階段，我國房地產企業(yè)的負債率大多數都超過了60%這一安全警戒線，平均達到了75%甚至更高，如此一來就加大了房地產企業(yè)的還債風險，如果還債不及時，還會對企業(yè)的信譽產生不同程度的影響。

（三）利率的不確定性加劇了企業(yè)風險

我國是根據國民經濟發(fā)展的整體水平來對存貸款利率進行適時調整的，其變動的幅度會對房地產開發(fā)商的財務成本產生比較直接的影響。所以，對我國房地產企業(yè)來說，存貸利率的不確定性而產生的風險是很難進行預測和把握的，因為利率的不確定性必然會導致企業(yè)的成本和預期收益的不確定性。

二、我國房地產企業(yè)財務風險的形成原因

（一）企業(yè)對資金缺乏科學、合理的預算

我國的房地產開發(fā)是一種資金密集型的產業(yè)，項目對資金的需求量是巨大的。隨著我國的建筑造價和地價不斷沖高，對房地產企業(yè)提出了更高的要求，要求其投入越來越多的資金，但是由于房地產的開發(fā)是一個比較漫長的過程，因此對資金的占有時間就比較長。一些企業(yè)在決定開發(fā)項目之前，對本項目所需要的投入和運作成本等多種因素沒有進行科學的評估以及合理的財務預算。導致在項目開工之后，沒有對資金需要制定投入計劃，致使資金的盲目投入以及對資金缺乏科學、有效的管理，加大了我國房地產企業(yè)的財務風險。

（二）現金流量的管理力度不夠

我國的房地產開發(fā)項目需要經過征地、開發(fā)建設以及竣工驗收等階段，整個工程的建設周期是比較漫長的，因此延長了資金的周轉周期，降低了資金的周轉率，加大了資金變現的難度。所以，我國的房地產企業(yè)必須加強對資金的有效控制，積極采取切實可行的辦法來控制現金流量。在我國眾多的房地產企業(yè)中，占據比例最大的就是民營企業(yè)，但是它們普遍對現金流量的管理工作缺乏足夠的重視，為了追逐經濟效益盲目擴大規(guī)模，為企業(yè)自身的財務安全埋下了不小的隱患。

（三）企業(yè)設置的資本結構缺乏科學性和合理性

我國現階段房地產企業(yè)中普遍存在的一個問題就是在資本總額中的自有資本與借入資本的比例不合理，這也在無形中加大了房地產企業(yè)的財務風險。由于在大量資金的注入下，房地產企業(yè)的順利開發(fā)和生產得到了保障?？墒侨缳Y金鏈一旦斷裂，那么企業(yè)就會馬上面臨破產的風險。所以充足、及時的資金供應對于房地產企業(yè)的長遠、健康發(fā)展是至關重要的。目前我國房地產企業(yè)普遍采用的資金補充模式是當企業(yè)自身沒有充足的自有資金時，就將自有資金用于征地，然后把征收的土地向銀行進行抵押貸款。如果企業(yè)的借入資金所占的比例較大，就會大大增強企業(yè)自身的資產負債率，從而加劇企業(yè)財務風險。

三、我國房地產企業(yè)財務風險的防控措施

（一）在進行項目開發(fā)之前做好充分的市場調研

由于房地產項目的資金投入量大，而且開發(fā)的周期較長，所以建議房地產企業(yè)在決定開發(fā)項目之前，對市場進行充分的調研，對其可行性加以充分的論證，對項目設計的質量要求、競爭對手的優(yōu)劣勢、開發(fā)的前景等資料有一個清晰、準確的了解與把握。建議企業(yè)設立市場調研部，對建筑市場的運行情況進行認真、仔細的調研，對市場的供求資料進行認真、詳盡的收集，從而增加項目部門決策的科學性和合理性，盡量規(guī)避由于盲目決策而帶來的風險。

（二）加強企業(yè)預算資金的管理力度

由于房地產開發(fā)項目的建設周期比較長，過程中存在著諸多的不確定性因素，為企業(yè)的財務預算帶來了不小的挑戰(zhàn)和風險，這也是影響企業(yè)項目開發(fā)效益的重要因素。因此要求企業(yè)的財務管理部門對項目預算進行科學、合理的管理，高效安排企業(yè)資金的投入與使用，對項目的資金總投入、開發(fā)成本、間接費用以及預期效益等做好整體的預算，同時對借款計劃、預算外的資金投入做好科學的規(guī)劃與合理的安排，增強項目投資與開發(fā)的目的性，從而降低企業(yè)的財務風險。

（三）不斷調整、優(yōu)化企業(yè)的資本結構

房地產企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展的基礎就是科學、合理的資本結構。因此對于企業(yè)而言，如果自身具備足夠的償還能力，那么選擇負債經營的方式是可以的，如此一來就可以為企業(yè)的開發(fā)項目籌集到更多的開發(fā)資金，從而幫助企業(yè)獲得更多的資金用于再生產。此外，建議房地產企業(yè)不斷拓寬自身的融資渠道，以此來降低自身的資產負債率，從而幫助企業(yè)降低資金風險，為企業(yè)的長遠、健康發(fā)展打下堅實的財務基礎。（作者單位： 恒大地產集團太原有限公司）