商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對策

陳靜

市場經(jīng)濟制度的完善推動了我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的迎來了發(fā)展高潮。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也成為了我國的稅收占比最高的行業(yè)。由此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提高市場占有率，就必須加強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理效率，提高內(nèi)部控制的強度。本文首先分析我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面面臨的問題，并針對問題提出解決內(nèi)部控制問題的對策。

近年來，市場經(jīng)濟推動了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在我國非公有制企業(yè)比重較大，引起了業(yè)界人士對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的重視。商業(yè)地產(chǎn)市場直接影響了我國的經(jīng)濟增長水平，也關(guān)系到人們的生活質(zhì)量，尤其是房地產(chǎn)市場直接關(guān)系著人們對住房剛需。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟增長點推動了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。然而，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平較低，影響到了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康有序的運營。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)差，內(nèi)部控制現(xiàn)狀面臨著較多的問題，目前，內(nèi)部控制環(huán)境差體現(xiàn)在幾個方面。第一，企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部控制的重視不夠。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，民營企業(yè)的存在形式為主，因為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對內(nèi)控的認識較淺薄。第二，地產(chǎn)商業(yè)的企業(yè)的內(nèi)部人員綜合素質(zhì)普遍較低。人力資源的整合和優(yōu)化影響到了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康運行，有效人力資源利用是實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)盈利目標的保障。第三，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人員綜合素質(zhì)低，導(dǎo)致對內(nèi)部控制理解和認識能力差，執(zhí)行內(nèi)部審計監(jiān)督的力量薄弱。

（二）風(fēng)險防范缺位

不完全統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的存活時間短，很大原因是由于企業(yè)缺乏風(fēng)險防范的意識，無法對風(fēng)險做出準確的判斷和風(fēng)險的有效評估。其實，商業(yè)地產(chǎn)項的投資就是一項風(fēng)險較大、不確定因素較大的投資產(chǎn)品，企業(yè)的破產(chǎn)意味著風(fēng)險的防范失敗。由于投資經(jīng)營未知因素較多，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險更大?，F(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資面臨著一些資金問題，如資金鏈斷裂，資金變現(xiàn)能力弱、資金周轉(zhuǎn)慢等，資金的問題給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來了變數(shù)。此外，全球性的市場事件也會帶來風(fēng)險，例如，金融危機的爆發(fā)就影響了商業(yè)地產(chǎn)的運行。另外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理能力與風(fēng)險防范應(yīng)差，難于準確估算商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對的風(fēng)險大小、風(fēng)險規(guī)模。

（三）內(nèi)部控制執(zhí)行力弱

我國的部分商業(yè)地產(chǎn)公司存在著徇私舞弊的情況，企業(yè)工作人員貪污、損公拿回扣等現(xiàn)象頻發(fā)，更有甚者涉及職務(wù)犯罪，擠占企業(yè)資金，這些都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行缺位的結(jié)果，影響了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康有序的運行。部分企業(yè)建立的內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)，僅僅為了應(yīng)對審計部門的審計或檢查來建立，無法落實制度。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的制度性建設(shè)生搬硬套，不具有實踐性。企業(yè)的內(nèi)控制度受到人情因素影響較大，企業(yè)的經(jīng)營處于無序狀態(tài)。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制對策

（一）營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境

營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境是首要步驟。內(nèi)部控制環(huán)境關(guān)系了內(nèi)部控制制度建立和施行，因此，構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。首先，地產(chǎn)企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)加強對內(nèi)部控制的認識，樹立現(xiàn)代內(nèi)部控制管理理念，提高對風(fēng)險評估意識。其次，企業(yè)的工作人員應(yīng)有全局意識，意識內(nèi)部控制的重要性，企業(yè)加強對員工風(fēng)險管理的培訓(xùn)。另外，提高企業(yè)人員的風(fēng)險意識，杜絕急功近利而盲目出現(xiàn)風(fēng)險的行為，給企業(yè)帶來風(fēng)險。必要時進行廉潔自律、依法辦事的職業(yè)道德素養(yǎng)教育，以及內(nèi)部控制專業(yè)知識的培訓(xùn)。

（二）構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常運營不可避免存在多種經(jīng)營風(fēng)險，包括營銷風(fēng)險，采購風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等等，因此，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險管理應(yīng)該納入到企業(yè)的管理中。首先，風(fēng)險防范的實際現(xiàn)實環(huán)境是風(fēng)險產(chǎn)生的客觀因素，從實際環(huán)境出發(fā)的風(fēng)險防范，更具有科學(xué)性。其次，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險管理體系，建立系統(tǒng)的風(fēng)險管理制度，擴大企業(yè)內(nèi)控的范圍，涵蓋風(fēng)險管理體系這項內(nèi)容。再次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要主營業(yè)務(wù)就是地產(chǎn)投資，而投資是資金的風(fēng)險運作的過程，因此，企業(yè)的投資項目都需風(fēng)險評估，資金項目的風(fēng)險評估不僅包括財務(wù)風(fēng)險的評估，還包括資金投資預(yù)算與資金集中管理帶來的風(fēng)險。通常，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資運行資金投入渠道單一，銀行來源占比高，資金成本結(jié)構(gòu)單一化帶來的經(jīng)營風(fēng)險是較大的，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)豐富多種融資渠道，實現(xiàn)多手段多方式融資等。此外，地產(chǎn)工程項目主要以建筑工程為主，而往來賬目多且復(fù)雜，及時處理應(yīng)付應(yīng)收款項，減少資金的財務(wù)風(fēng)險。另外，實現(xiàn)合同的全方位的監(jiān)控。因此，對每一項合同的資金支出進行嚴格審批，根據(jù)審批的業(yè)務(wù)流程計劃資金的往金額，對每個合同項目設(shè)立資金的上下限，嚴格控制合同的金額。當合同資金流向出現(xiàn)問題，預(yù)警機制將自動啟動，力爭把合同風(fēng)險控制在安全范圍。

（三）強化投資決策控制

從實際情況研究發(fā)現(xiàn)，受種種主客觀因素地影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開展每筆投資并未都可以實現(xiàn)完全盈利，甚至部分還出現(xiàn)了虧損。造成這一結(jié)果原因多半是投資決策不當，同時現(xiàn)階段部分企業(yè)仍舊采用傳統(tǒng)方式?jīng)Q定項目投資且過于看重資產(chǎn)增長，這就很容易忽視了自身債務(wù)承擔能力以及資金回籠速度，如此一旦出現(xiàn)意外狀況將會拖累到企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者除了要正確看待項目投資以外，還必須建立起一套較為完善的考察、評估以及決策機制，同時在該過程中落實好監(jiān)督，以此最大限度地確保投資科學(xué)合理。

（四）重視企業(yè)內(nèi)部的審計與監(jiān)督職能

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計是保障企業(yè)內(nèi)部控制有效實施的保障，也是企業(yè)內(nèi)部控制制度的一項補充策略。企業(yè)的內(nèi)部審計是對企業(yè)的流程和財務(wù)核算進行審計，依照財務(wù)制度審核每一項資金的動態(tài)流。這是風(fēng)險防范的事前手段，是內(nèi)控風(fēng)險的制約的最有效的策略，企業(yè)在內(nèi)部審計中能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運行的內(nèi)部控制漏洞，及時調(diào)整和彌補。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重視審計力量，強化內(nèi)部審計的監(jiān)督與管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)管其職能。而發(fā)揮內(nèi)部審計的重要意義就在于保持內(nèi)部審計的獨立性。由于內(nèi)部審計牽涉部門較多，必要環(huán)節(jié)還會影響上層決策，保證權(quán)威性，成立企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部審計部門，不受企業(yè)高層決策控制，保證獨立審計的地位。此外，加強企業(yè)內(nèi)部審計人員的綜合素質(zhì)，加強審計人員的審計水平，及時發(fā)現(xiàn)條款、財務(wù)資料等不合理或改動或未經(jīng)授權(quán)的地方，出具有參考意義的書面評估意見，為防范內(nèi)控風(fēng)險提供有效證據(jù)。

總之，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制的建設(shè)是個復(fù)雜的過程。需要實踐的驗證，長期的完善。在這個市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場激烈的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制制度體系，轉(zhuǎn)變對風(fēng)險防范的認知，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能真正落實內(nèi)部控制的有效作用，促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。（作者單位：寧波深國投商用置業(yè)有限公司）