管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

張雪梅

當前，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展。然而，當前的房地產(chǎn)市場不斷飽和，并且加上國家宏觀調(diào)控的影響，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不斷加大。因此，在這個背景下，構(gòu)建完善的管理會計體系，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。本文分析了管理會計的作用，并提出了在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計應用對策。旨在為相關研究提供參考，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

隨著管理會計工具在房地產(chǎn)行業(yè)的普遍應用，如何更好的利用相關職能精確定位房地產(chǎn)行業(yè)所處的不同的市場環(huán)境，在企業(yè)運營的不同階段該使用何種工具以及如何使用管理會計工具仍然是亟待解決的難題。

一、管理會計的作用分析

（一）帶來信息服務

管理會計會根據(jù)不同的會計對象采取不同的分類處理，對于企業(yè)經(jīng)營涉及的各項資金流分別收集和整理。對于整理出來的資料和數(shù)據(jù)運用相關的會計學專業(yè)方法進行深入的分析，并根據(jù)分析的結(jié)果找出影響企業(yè)經(jīng)營管理的因素，最后，對于以上所有工作進行匯總，形成企業(yè)的財務報表，用來說明企業(yè)運營的具體情況。通過財務信息可以及時、有效的反應企業(yè)其他的相關信息，為管理者決策時提供較為有效的信息。

（二）參與到管理活動中

嚴格的來說，管理會計在為決策者提供信息的同時，參與企業(yè)的經(jīng)營管理活動。除此之外，管理會計在成本核算與管理、預算控制與績效考評中也發(fā)揮著巨大的作用。所以，管理會計可以記錄公司各部門的表現(xiàn)、計劃的完成情況，從而發(fā)揮間接管理公司的作用。也正因為管理會計的參與使企業(yè)對各個經(jīng)營活動能夠更好的控制、監(jiān)督，從而形成高效的企業(yè)管理環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計的職能

（一）預測職能

主要指的是相關會計工作人員根據(jù)公司過去的經(jīng)營業(yè)績、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表等，計算出相關的指標，比如成長性指標、盈利性指標等，對公司未來的成長性、銷售額、利潤等各方面進行預測。

（二）管理會計的決策職能

是指其為公司提供有關公司各方面決策的信息，為公司的相關決策提供依據(jù)。比如公司投資方式的選擇、產(chǎn)品的定價問題，公司融資方式的選擇問題以管理會計所提供的信息為依據(jù)；計劃職能指的是管理會計利用其掌握的數(shù)據(jù)，為公司制定其生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)、發(fā)展各階段的計劃。

（三）控制職能

指的是管理會計對企業(yè)的每項經(jīng)濟活動進行記錄、分析，實時分析企業(yè)各方面的狀況，看是否跟上了之前制定的計劃。如果企業(yè)的發(fā)展計劃與發(fā)展現(xiàn)狀存在偏差，管理會計會提出相應的改進辦法，使企業(yè)發(fā)展跟上計劃或者在一定的程度上減少差異

（四）考核和評價職能

指的是管理會計根據(jù)其理論、方法對企業(yè)工作人員的工作業(yè)績、各部門以及整個企業(yè)的計劃完成狀況進行考核和評價，以供管理部門對相關的工作人員進行獎懲、對相關的部門進行調(diào)整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計應用的策略分析

（一）合理利用其預測職能

管理會計的預測職能不僅涉及成本預測、銷售預測等，還包括企業(yè)利潤值預測，其中，最重要的是對于房地產(chǎn)市場的預測。本文主要闡述兩種可以在房地產(chǎn)企業(yè)應用的管理會計預測工具。房地產(chǎn)企業(yè)在啟動新的項目之前通常需要經(jīng)過項目可行性分析以及經(jīng)營定位兩個階段性的審核，項目可行性分析即第一個預測工具?？尚行匝芯繄蟾鏇Q定了該項目是否可以進入實行階段。在此階段，企業(yè)內(nèi)部包括銷售部門、策劃部門、工程部門以及造價部門都要協(xié)同進行項目的可行性分析，初步預測項目的預期投入成本以及收益。第二個預測工具即量本利分析，指根據(jù)銷售部門提供的銷售方案測算該項目的盈虧臨界點，在成本預測的基礎上，結(jié)合相關資料進行定量定性分析，從而選擇最佳的成本效益方案。

（二）給企業(yè)經(jīng)營決策提供參考

管理會計的決策與計劃職能能夠?qū)κ袌鰧τ诜康禺a(chǎn)的需求量進行準確的規(guī)劃，并制定相應的中長期發(fā)展規(guī)劃。資金的充盈程度是房地產(chǎn)企業(yè)能否順利開展房產(chǎn)建設的根據(jù)，通常情況下，企業(yè)在確定投資成本后，會在資本市場上開始融資。這時管理會計會為企業(yè)的相關決策提供信息，例如，企業(yè)融資方式的選擇、融資額度計劃等。合理的融資結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關重要，一個錯誤的項目融資決策可能會將房地產(chǎn)企業(yè)引入嚴重的經(jīng)營風險之中。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)通常將項目的間接開發(fā)費用金額匯總，按固定比例納入直接開發(fā)成本中，這種間接費用的核算方式使各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不真實，不能從項目成本中反映出來，從而導致無法將成本追溯回來，因而對于管理人員來說不能對間接成本進行較好的控制。考慮到作業(yè)成本法對間接成本核算的高精度，可以將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中，這種成本核算方法將改善過去房地產(chǎn)企業(yè)對于間接成本完全不可控的局面，從成本產(chǎn)生的根源上把控企業(yè)成本。

（四）對企業(yè)業(yè)績進行定期評估和考核

本文所說的對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的定期評估考核，指的是將房地產(chǎn)的實際經(jīng)營業(yè)績與企業(yè)制定的預算規(guī)劃進行詳細的對比分析，從中得出對于企業(yè)各部門或各個員工的業(yè)績評定，在評定基礎上建立公平的賞罰制度。從某種意義上講，管理會計體系在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建立也幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立了更為完善的個人責任制度，預先制定的業(yè)績指標等數(shù)據(jù)已使各個部門明白了自己的職能分工，并以此來更好地指導各員工完成各自的任務。當然最重要的還是為房地產(chǎn)企業(yè)制定了更為公平合理的考核標準。

四、結(jié)語

綜上所述，在當前行業(yè)競爭不斷激烈發(fā)展的背景下，管理會計的作用更加凸顯出來，能夠為企業(yè)提供堅強的后盾。因此，有效利用管理會計，是一個房地產(chǎn)企業(yè)成功的必要手段。（作者單位：山東龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）